【正文】 4 本項目處于舊城改造重點區(qū)域及牡丹新區(qū)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)安置點的居住生活服務基地在未來的幾年內將對經濟型住宅有大量的需求 5 彭州是一個新興園林城市主城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)的生活環(huán)境教育質量有較大的差距隨著社會經濟的發(fā)展從周邊城鎮(zhèn)遷徙到主城區(qū)或 為了解決子女就學問題而在主城區(qū)購房的居民呈逐年上升之勢 6 未來城市中心區(qū)塊 根據彭州市的社會經濟發(fā)展規(guī)劃和以工業(yè)輕紡興市打造園林城市戰(zhàn)略實施計劃本項目正處于連接城市未來的行政金融中心臨城和主要商業(yè)中心服裝產業(yè)園隨著本地塊南邊的成彭高鐵開通北邊的中國石化基地建成東邊的工業(yè)產業(yè)園形成本項目區(qū)域將成為彭州城市中心的黃金區(qū)塊 7 價格優(yōu)勢明顯性價比高 本項目秉承讓利于民合理利潤快速銷售的原則以高品質低價格來贏得市場不但與同類樓盤相比價格優(yōu)勢十分明顯性價比較高 8 國家政策推動 在 2020年 4月 22日對房地產的宏觀調控二 手房交易征收個稅這對本項目的銷售是個很大的推動 9 投資收益預測 項目用地面積 512929平方米我們假設規(guī)劃容積率為 30建筑密度 50 項目 12層設置商業(yè) 3到 181層為住宅目前該區(qū)域住宅項目均價為 43004500元平方米商業(yè)部分一層均價為 14000元平方米 2層均價 10000元平方米本項目所處地塊為中心區(qū)域我們把住宅部分的價格做了一定的調整按照 4300 元平方米進行計算初步計算出本項目的總產值 商業(yè)部分產值 50682 平方米 12020 元平方米 608184 萬元 住宅部分產值 1025867 平方米 4300 元 平方米 441122 萬元 車庫 4830 平方米 2020 元平方米 966 萬元 總產值為 11459 萬元 四項目劣勢分析 從項目的環(huán)境區(qū)域價格定位等方面分析本項目相對其他樓盤的劣勢在于 從項目所在地抵達周邊中心區(qū)域開發(fā)的樓盤步行距離較近本項目為單棟樓盤開發(fā) 2 項目地塊周邊環(huán)境一般除北側部分較好外其余都有待改造 五結論 綜上所述本項目作為一個為本地服務面向普通購房者的低價位高品質的經濟型現(xiàn)代化商業(yè)住宅樓具有強大的市場競爭力和優(yōu)勢其市場前景十分樂觀 第十二章 項目開發(fā)計劃 一項目開發(fā)計劃概述 本項目計劃開發(fā)目前 先實施工程建設 2020年初開始籌備預計到 2020年交付使用總建設周期預計為 3年總建設面積為 2021787平方米其中住宅部分 1025867平方米商鋪部分 50682 平方米地下室部分 4830 平方米物管用房 61 平方米 二項目開發(fā)計劃節(jié)點 1 前期籌備 本項目已于 2020 年 07 月 09 日完成土地摘牌手續(xù)現(xiàn)已付清全部土地出讓金及稅款并取得《國有土地使用權證》從 2020年初開始進行前期籌準備計劃到 2020年 05 月上旬完成全部前期籌備工作為期 16 個月 工作項目 時間 備注 土地勘測 20205 規(guī)劃設計 2020520205 擴初設計 2020520207 施工圖設計 2020720208 施工圖報批等 2020820209 2 項目建設 項目建設區(qū)塊實施 本工程為高層住宅及底層商鋪加裙房地下室車庫工程考慮到施工難度及節(jié)約投資成本裙房與主樓土建部分同步實施從 2020年 12月底正式交付使用建設周期為 14 個月 項目節(jié)點 時間 備注 正式開工建設 2020 年 9 基礎施工 202010 202012 基礎施工全部完成 部分結構封頂 20202 全部結構封頂 20206 單體竣工驗收 202010 合格后轉入設備安裝和內部裝潢 全部市政配套園林施工完成 202011 竣工驗收 202011 交付使用 202012 第十三章 資金使用計劃 一項目投資額概算 項目預計總投資額為 7600 萬元 序號 項目 單價 數量 金額萬元 1 土 地 出 讓 金 含稅 2298 萬元 7694 畝 1768 含稅 2 建設管理費 21 建設單位管理費 按工程概算的 5 收取 1615 22 工程監(jiān)理費 按工程概算的 1 收取 323 24 小計 1938 3 勘測設計費 31 勘測費 含初堪和凈勘費用及 施工圖設計費 按工程概算的 2 收取 646 32 可行性研究費 33 前期策劃費 5 元㎡ 2021787 ㎡ 1011 34 設計費 2908 元㎡ 2021787 ㎡ 588 35 小計 13351 4 建安工程費 41 土建和安裝工程費 1600 ㎡ 2021787 ㎡ 3230 42 交通標志和標識 1 43 會所裝修 20 44 甲供料 45 小計 1610 ㎡ 2021787 ㎡ 3251 5 基礎設施及公共配套設施費 51 基礎設施費 52 公共配套設施費 1326 53 小計 1326 6 不可預見費 按以上 5 項之和 3 計算 11133 7 開發(fā)期間稅費 71 市政公用基礎配套費 元㎡ ㎡ 72 教育附加費 按國家規(guī)定計稅額的 3 計 165 73 營業(yè)稅 按銷售收入的 5 計算 54999 74 印花稅 按規(guī)定稅額萬分之三計算 22 75 城市建設附加費 按規(guī)定稅額的 7 計算 385 76 其他稅費 588 77 小計 66599 8 營銷推廣費 81 廣告宣傳費 按銷售收入的 1 計算 82 銷售代理費 按銷售收入的 15 計算 15739 83 其他銷售費用 按銷售收入的 05 計算 5246 84 小計 20985 9 財務費用 91 貸款利息 6 千萬元轉貸三年按年息 64 計估股東借貸利息 1152 92 其他 20 93 小計 1172 合計 7638 萬元 其中土地費用 1768 萬元 項目土建安裝費用 3230 萬元 其他費用 2640 萬元 按項目總投資測算本項目建設成本為每平方米 377785 元含土地成本費用 二資金取得與融資計劃 本項目總投資約為 7638 萬元其中開發(fā)商資本金為 3000 萬元占總投