【正文】 4 本項(xiàng)目處于舊城改造重點(diǎn)區(qū)域及牡丹新區(qū)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)安置點(diǎn)的居住生活服務(wù)基地在未來的幾年內(nèi)將對經(jīng)濟(jì)型住宅有大量的需求 5 彭州是一個(gè)新興園林城市主城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)的生活環(huán)境教育質(zhì)量有較大的差距隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從周邊城鎮(zhèn)遷徙到主城區(qū)或 為了解決子女就學(xué)問題而在主城區(qū)購房的居民呈逐年上升之勢 6 未來城市中心區(qū)塊 根據(jù)彭州市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和以工業(yè)輕紡興市打造園林城市戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目正處于連接城市未來的行政金融中心臨城和主要商業(yè)中心服裝產(chǎn)業(yè)園隨著本地塊南邊的成彭高鐵開通北邊的中國石化基地建成東邊的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園形成本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀榕碇莩鞘兄行牡狞S金區(qū)塊 7 價(jià)格優(yōu)勢明顯性價(jià)比高 本項(xiàng)目秉承讓利于民合理利潤快速銷售的原則以高品質(zhì)低價(jià)格來贏得市場不但與同類樓盤相比價(jià)格優(yōu)勢十分明顯性價(jià)比較高 8 國家政策推動(dòng) 在 2020年 4月 22日對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控二 手房交易征收個(gè)稅這對本項(xiàng)目的銷售是個(gè)很大的推動(dòng) 9 投資收益預(yù)測 項(xiàng)目用地面積 512929平方米我們假設(shè)規(guī)劃容積率為 30建筑密度 50 項(xiàng)目 12層設(shè)置商業(yè) 3到 181層為住宅目前該區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)為 43004500元平方米商業(yè)部分一層均價(jià)為 14000元平方米 2層均價(jià) 10000元平方米本項(xiàng)目所處地塊為中心區(qū)域我們把住宅部分的價(jià)格做了一定的調(diào)整按照 4300 元平方米進(jìn)行計(jì)算初步計(jì)算出本項(xiàng)目的總產(chǎn)值 商業(yè)部分產(chǎn)值 50682 平方米 12020 元平方米 608184 萬元 住宅部分產(chǎn)值 1025867 平方米 4300 元 平方米 441122 萬元 車庫 4830 平方米 2020 元平方米 966 萬元 總產(chǎn)值為 11459 萬元 四項(xiàng)目劣勢分析 從項(xiàng)目的環(huán)境區(qū)域價(jià)格定位等方面分析本項(xiàng)目相對其他樓盤的劣勢在于 從項(xiàng)目所在地抵達(dá)周邊中心區(qū)域開發(fā)的樓盤步行距離較近本項(xiàng)目為單棟樓盤開發(fā) 2 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境一般除北側(cè)部分較好外其余都有待改造 五結(jié)論 綜上所述本項(xiàng)目作為一個(gè)為本地服務(wù)面向普通購房者的低價(jià)位高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化商業(yè)住宅樓具有強(qiáng)大的市場競爭力和優(yōu)勢其市場前景十分樂觀 第十二章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃概述 本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)目前 先實(shí)施工程建設(shè) 2020年初開始籌備預(yù)計(jì)到 2020年交付使用總建設(shè)周期預(yù)計(jì)為 3年總建設(shè)面積為 2021787平方米其中住宅部分 1025867平方米商鋪部分 50682 平方米地下室部分 4830 平方米物管用房 61 平方米 二項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 1 前期籌備 本項(xiàng)目已于 2020 年 07 月 09 日完成土地摘牌手續(xù)現(xiàn)已付清全部土地出讓金及稅款并取得《國有土地使用權(quán)證》從 2020年初開始進(jìn)行前期籌準(zhǔn)備計(jì)劃到 2020年 05 月上旬完成全部前期籌備工作為期 16 個(gè)月 工作項(xiàng)目 時(shí)間 備注 土地勘測 20205 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2020520205 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 2020520207 施工圖設(shè)計(jì) 2020720208 施工圖報(bào)批等 2020820209 2 項(xiàng)目建設(shè) 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)塊實(shí)施 本工程為高層住宅及底層商鋪加裙房地下室車庫工程考慮到施工難度及節(jié)約投資成本裙房與主樓土建部分同步實(shí)施從 2020年 12月底正式交付使用建設(shè)周期為 14 個(gè)月 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn) 時(shí)間 備注 正式開工建設(shè) 2020 年 9 基礎(chǔ)施工 202010 202012 基礎(chǔ)施工全部完成 部分結(jié)構(gòu)封頂 20202 全部結(jié)構(gòu)封頂 20206 單體竣工驗(yàn)收 202010 合格后轉(zhuǎn)入設(shè)備安裝和內(nèi)部裝潢 全部市政配套園林施工完成 202011 竣工驗(yàn)收 202011 交付使用 202012 第十三章 資金使用計(jì)劃 一項(xiàng)目投資額概算 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為 7600 萬元 序號 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 金額萬元 1 土 地 出 讓 金 含稅 2298 萬元 7694 畝 1768 含稅 2 建設(shè)管理費(fèi) 21 建設(shè)單位管理費(fèi) 按工程概算的 5 收取 1615 22 工程監(jiān)理費(fèi) 按工程概算的 1 收取 323 24 小計(jì) 1938 3 勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 31 勘測費(fèi) 含初堪和凈勘費(fèi)用及 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 按工程概算的 2 收取 646 32 可行性研究費(fèi) 33 前期策劃費(fèi) 5 元㎡ 2021787 ㎡ 1011 34 設(shè)計(jì)費(fèi) 2908 元㎡ 2021787 ㎡ 588 35 小計(jì) 13351 4 建安工程費(fèi) 41 土建和安裝工程費(fèi) 1600 ㎡ 2021787 ㎡ 3230 42 交通標(biāo)志和標(biāo)識 1 43 會(huì)所裝修 20 44 甲供料 45 小計(jì) 1610 ㎡ 2021787 ㎡ 3251 5 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi) 51 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 52 公共配套設(shè)施費(fèi) 1326 53 小計(jì) 1326 6 不可預(yù)見費(fèi) 按以上 5 項(xiàng)之和 3 計(jì)算 11133 7 開發(fā)期間稅費(fèi) 71 市政公用基礎(chǔ)配套費(fèi) 元㎡ ㎡ 72 教育附加費(fèi) 按國家規(guī)定計(jì)稅額的 3 計(jì) 165 73 營業(yè)稅 按銷售收入的 5 計(jì)算 54999 74 印花稅 按規(guī)定稅額萬分之三計(jì)算 22 75 城市建設(shè)附加費(fèi) 按規(guī)定稅額的 7 計(jì)算 385 76 其他稅費(fèi) 588 77 小計(jì) 66599 8 營銷推廣費(fèi) 81 廣告宣傳費(fèi) 按銷售收入的 1 計(jì)算 82 銷售代理費(fèi) 按銷售收入的 15 計(jì)算 15739 83 其他銷售費(fèi)用 按銷售收入的 05 計(jì)算 5246 84 小計(jì) 20985 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 91 貸款利息 6 千萬元轉(zhuǎn)貸三年按年息 64 計(jì)估股東借貸利息 1152 92 其他 20 93 小計(jì) 1172 合計(jì) 7638 萬元 其中土地費(fèi)用 1768 萬元 項(xiàng)目土建安裝費(fèi)用 3230 萬元 其他費(fèi)用 2640 萬元 按項(xiàng)目總投資測算本項(xiàng)目建設(shè)成本為每平方米 377785 元含土地成本費(fèi)用 二資金取得與融資計(jì)劃 本項(xiàng)目總投資約為 7638 萬元其中開發(fā)商資本金為 3000 萬元占總投