【正文】 （朝陽與采光的示意） 樓體排列與樓間距安排 目前本案符合政府關(guān) 于商品房樓間距的要求。前一種朝向方式比較傳統(tǒng)。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和 “ 生活暗房 ” ，用 “ 革命 ” 一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點(diǎn)也不過分。根據(jù) 5 月份之后北京市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。 綠化率的安排 目前規(guī)劃中本案綠化率達(dá)到了 ％。 是否符合 “ 人居要求 ” 是衡量一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的根本要求。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。 地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì) 20xx 年底動(dòng)工， 20xx 年 建成試運(yùn)營，四號(hào)線起點(diǎn)豐臺(tái)馬家堡，途經(jīng)本項(xiàng)目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。其中葆臺(tái)村正在建設(shè)綠化工程和高爾夫球場項(xiàng)目。 產(chǎn)品篇 一、 產(chǎn)品規(guī)劃綜述 周邊環(huán)境 本案地處北緯 40176。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載 “泉源涌出，為草河橋，連接豐臺(tái)，為京師養(yǎng)花之所 ”， 清代康熙進(jìn)士查嗣栗有詩 “草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳 ”，是草橋人當(dāng)年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當(dāng)時(shí)的真實(shí)寫照。 建筑規(guī)劃 本案一期總占地面積約 7 萬平方米，總建筑面積約 19 萬平方米，容積率 ，綠化面積約 萬平方米，綠化率 32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。整體設(shè)計(jì)滲透著對(duì)人的居住理念的具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合，體現(xiàn)一種全方位的 “ 生態(tài)居住 ” 和 “ 人文社區(qū) ” 的概念。下面我們將就各項(xiàng)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)及設(shè)計(jì)特點(diǎn) ── 進(jìn)行分析歸納。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競爭對(duì)手的情況吧。板樓的銷售比例明顯上漲。 外立面設(shè)計(jì) 戀日嘉園 2 期產(chǎn)品外里面設(shè)計(jì)與本案基本相 同，在這一點(diǎn)上，兩者之間沒有可比性。目前北京絕大部分都采用此方式，而 45176。各樓座之間的距離比較開闊。 其它規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ① 樓座設(shè)計(jì)變化分析 本案樓座中設(shè)計(jì)所有意識(shí)地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯(cuò)落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動(dòng)，有生機(jī)，不同于一般呆板塔樓形式。 ③ 空調(diào)機(jī)位 目前北京市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，關(guān)于空調(diào)機(jī)位的處理有一些不錯(cuò)的案例。 三、 戶型設(shè)計(jì)分析 戶型分析概述 ① 板樓部分 本案一期計(jì)劃為 6 棟板式和塔式高層，分別是 9 號(hào)樓、 10 號(hào)樓和 11 號(hào)樓、 12 號(hào)樓、 13號(hào)樓、 14 號(hào)樓。此設(shè)計(jì)不但能滿足正常居住的需要，而且將居住的概念更提升一 個(gè)層次，即真正能 “ 享受生活 ”的好房子，非常符合中堅(jiān)層人群大戶人家的購房需求。戶型種類基本俱全，戶型單套面積從 ㎡。雖然本案是塔樓形式，但基本每個(gè)房間都有采光面，有利消除了開間小的問題，尤其是 B2 戶型，未封閉的露臺(tái)完全就是一個(gè) “ 空中花園 ” 。這其中又包括了功能分區(qū)等原則，相對(duì)而言，面積大的戶型，分區(qū)原則容易貫徹一些，面積越小，分區(qū)原則越難處理。本案設(shè)計(jì)師注意了這一問題 ,活動(dòng)區(qū)的安排基本滿足了活動(dòng)與就餐的需要。 ③ 層高 層高雖然僅僅是一個(gè)數(shù)字，但往往能反映一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與開發(fā)商的實(shí)力。 “ 光彩國際公寓 ” 打出了 “ 營造會(huì)呼吸房屋 ” 的口號(hào)。即使 米底開間，設(shè)計(jì)師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在 68 ㎡的 B1 一種戶型中。 功能分區(qū)分析 人們居住的房屋是由一個(gè)個(gè)小的單元所組成的。 ② 臥室 臥室功能主要是休息，臥室是一個(gè)溫馨浪漫的空間。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。 本案采用人車分流原則，將行車道與人行道有效分離開來。這些都是要注意的問題。這里我們要提一下，在未來社區(qū)中，引導(dǎo)系統(tǒng)與說明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，需要與本案產(chǎn)品風(fēng)格，人文氣息相統(tǒng)一，否則就會(huì)顯得格格不入。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已走在南城項(xiàng)目的前列，星河城雖有集中廣場，但設(shè)計(jì)并不豐富，且各樓座之間的景觀設(shè)計(jì)基本沒有，只有一些綠色植被。由于本案有部分底商，因此未來會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢。 地面：樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。 衛(wèi)生間 /廚房：初裝修。 通訊：每戶配 2 條超五類電纜（每纜 4 對(duì) 8 芯）。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī) 24 小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。 電梯：合資名牌電梯。 戀日嘉園在社區(qū)內(nèi)部原有幼兒園、中小學(xué)配套的基礎(chǔ)上，計(jì)劃與名校聯(lián)合辦學(xué)，相信會(huì)給購房者帶來更多的信心與保障。坐落于馬家堡西路嘉園大社區(qū)，建設(shè)中的菜市口大街與馬家堡西路直達(dá)南四環(huán)，與北太平莊橋南北貫通。 “ 明日嘉園 ” 有約 1 公頃的綠地、園林景觀設(shè)計(jì)；緊鄰規(guī)劃總面積超過 10 公頃的公園；樓宇大廳精裝修，每棟樓安裝 3 部合資電梯；有地下車庫，服務(wù)性地層商業(yè)街；觀景外飄窗，落地玻璃的采光陽臺(tái)；步行社區(qū)，人車分流， 24 小時(shí)保安。多種建筑形式（塔樓、板式小高層、板式多層）結(jié)合，中央情景園林設(shè)計(jì)，共 6900 多個(gè)家庭單元。 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機(jī)及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，確保時(shí)時(shí)安全。 采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。每戶設(shè)置 1 條與物業(yè)管理中心的專線，可用作緊急求助系統(tǒng)。預(yù)留通風(fēng) /排煙管道。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈 “ 階梯狀 ” 排列；戶型上開間較大，短進(jìn)深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。目前北京市場一些新建項(xiàng)目的車位與人居戶數(shù)比例達(dá)到 1 比 1 的比例，甚至有的更高，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。 五、 配套設(shè)施 ① 室內(nèi)配套設(shè)施 由于本案沒有采用精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，將