4漫談關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(完整版)
【正文】 尾樓 ” ，辦不出 “ 小產證 ” ，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產生泡沫，因此近年產生的商品房合同糾紛，往往表現為產生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。因此，第一條進一步規(guī)定： “ 但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。就此，《解釋》第三條規(guī)定： “ 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請 ” ，這一規(guī)定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。什么才算 “ 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響 ” 。所謂 “ 具體確定 ” ，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據此作出判決是否可供執(zhí)行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合 “ 具體確定 ” 這一條件。最初的開發(fā)商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。在房價上漲的情況下，出現了開發(fā)商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也 就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。 針對這種情況，開發(fā)商也有相應對策，就是將一份認購書制 第 6 頁 共 7 頁 定得十分詳盡，其目的是為了避免在預售合同簽訂時產生重要條款不能達成一致的情況。 總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現，則購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，而不用擔 第 5 頁 共 7 頁 心開發(fā)商說可以退房。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以
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