4漫談關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(完整版)
【正文】 尾樓 ” ，辦不出 “ 小產(chǎn)證 ” ，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復(fù)蘇，價(jià)格上揚(yáng)，甚至有人認(rèn)為過熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后（包括無證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定： “ 但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。就此，《解釋》第三條規(guī)定： “ 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng) ” ，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。什么才算 “ 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響 ” 。所謂 “ 具體確定 ” ，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會(huì)發(fā)生歧義，則不符合 “ 具體確定 ” 這一條件。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購書一般都比較簡單，購房者在簽署認(rèn)購書時(shí)支付一定比例的訂金。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。在房價(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除，《解釋》的出臺(tái)，也 就是保護(hù)了購房者利益，同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價(jià)款的一倍。 針對(duì)這種情況，開發(fā)商也有相應(yīng)對(duì)策，就是將一份認(rèn)購書制 第 6 頁 共 7 頁 定得十分詳盡，其目的是為了避免在預(yù)售合同簽訂時(shí)產(chǎn)生重要條款不能達(dá)成一致的情況。 總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān) 第 5 頁 共 7 頁 心開發(fā)商說可以退房。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所，以
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