【正文】 ② 生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經驗進行創(chuàng)新。 ⑤ 商業(yè)先行，通過新型主題 SHOPPING MALL 推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂 休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。如果該項目成為江蘇最具有特色的休閑娛樂與健康服務中心，那么本項目的成功就有了非常堅實的基石。 ③ 江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING MALL 購物中心產生的條件，未來大學城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。 江寧區(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為 “第一居所 ”。 二、江寧區(qū)房地產市場總體分析 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 江寧區(qū)是南京的新設區(qū)，總面積 1567 平方公里，轄 17 個鎮(zhèn)，三個街道辦事處，人口 76 萬。 另據調查，目前南京選擇每平方米 3000 元 — 3500 元單價的購房者約占 32％。 ③ 老城區(qū) “情結 ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。南京金融商貿興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。 此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應成為提升整 個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資 傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現代感，容易產生聯想；簡潔，便于傳播和記憶。 新天地花城 60 萬平方米（ 16 萬平方米商場）超級大盤 項目營銷策劃構思方案 楊寶民 濃磊 黃彬等 投標單位：中科智集團 2020 年 3 月 25 日 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經營角度，首先進行城市經營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合 金融、房地產、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。 5. 本項目策劃負責人具有豐富的發(fā)展商經驗，能夠充分運用客戶營銷與服務營銷手段，結合深圳先進營銷理 念與南京區(qū)域文化特點設計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經濟核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。 ③ 價格趨勢 未來 35 年內整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。新天地項目的突破點和機會點。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。 附：主要項目一覽表 內 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價格 主題 交 付日期 翠屏國際城 占地 120 萬㎡建筑 80 萬㎡ 多層、聯排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層： 2500 聯排： 3300 別墅： 3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現房 21 世紀世紀園 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120 ㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經典花園 總 規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150 ㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯排 三室二廳 110130 ㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團有不同的定位主題 期、現 市政天元城 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現 立信瑞景文華 占地 22 萬㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運盛美之國花園 總規(guī) 40 萬㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204㎡ 3580 獻給成功人士的時尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現房 商業(yè)現狀及前景評價 ① 南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費；第二層次是以蘇果、好又多、華聯和金潤華等為主導的大型連鎖超市消費；第三層次就是三大商圈的集中消費。 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 ① 大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心， “南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 ”。 ③ 以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營銷主要指導思想和投入準則，高起點、大手筆開展銷營活動；以大型公關活為主體，以適當高效的新聞炒作為輔，進行整合營銷傳播推廣。 銷售、成本、收益等財務總體目 標 商業(yè)部分：實現銷售收入 46 億元，利潤 23 億元；年租金收益 1400萬元。 項目動態(tài)競爭分析 房地產企業(yè)之間競爭加劇，不同企業(yè)之間在競爭中互相學習，房地產企業(yè)集團競爭戰(zhàn)略模式發(fā)生改變： 第一、動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。 在深圳特區(qū)成長起來的茂業(yè)集團，已經走過八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過的清晰腳印，茂業(yè)集團的 發(fā)展完全憑借嚴謹細致的實干精神，憑借領先同行的市場理念。 商業(yè)規(guī)劃安排及經營、租售方案 根據市場調查與分析的結果及同類項目經驗，可以比較準確地分析出總的適宜面積是 10—16 萬平方米之間的準確數字。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經營。 開店資金５０００萬元，第一年流動資金２０００萬元，第二年流動資金１０００萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供應商資金就可以了。 戶型、面積、比例 戶型以經濟適用，反對超前消費、浪費為整體準則。 住宅部分財務指標預測 多層部分：容積率 ，總建筑面積 2223 萬㎡，均價 2580元 /㎡，銷售額 56億元； 小高層部分：容積率 ，總建筑面積 1617 萬㎡，均價 3350元 /㎡，銷售收入 56億元； TOWNHOUSE 洋房：容積率 ，總建筑面積 67 萬㎡，均價 3600 元 /㎡，銷售收入 23億元。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的 CI，必須有足夠的內涵支撐。 南京城市特點 l南京作為六朝古都，是我國歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國占據優(yōu)勢地位，在讀高校學生全國第一，是南京最容易形成先導型產業(yè)的突破口。 位于江寧區(qū)的百家湖別墅群 規(guī)劃總體布局分為五大部分 :產業(yè)園區(qū) ,高教科研區(qū) ,生活區(qū) ,綠化功能區(qū) ,旅游度假區(qū)。 ?對工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。東區(qū)和西區(qū)內部是否進行組團劃分以及如何劃分由規(guī)劃設計單位根據具體情況確定。 （ 4）景觀規(guī)劃設計 在住宅區(qū)內以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團花園綠地和各種道路組成一個完美和諧的流動景觀網絡，使居民生活在一個完全自然的環(huán)境中。通過南京 房地產項目品牌輸出有以下三種方式： ① 同一企業(yè)在不同區(qū)域進行品牌連鎖經營不同企業(yè)通過合資進行連鎖經營； ② 輸出拼牌一方通過無形資產或少量資金入股。 成本分析 178。 包裝策略 178。 公開銷售：銷售策略調整、廣告策略調整、銷售流程修正 178。 (6)本項目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產項目得小天地，站在提升區(qū)域經濟的高度，我們將聯合南京大學與王志鋼工作室城市經營策劃專家，完成江寧區(qū)城市經營策劃與城市形象宣傳方案。 —江南風格半山豪宅 —鹿茵翠地 價格策略 一、 厘定價格的相關因素 價格與物業(yè)品質、目標客戶、市場 有著密切的關系，如下幾方面是厘定價格時首要考慮的因素： ■ 整體的經濟環(huán)境 ■ 市場的供求狀況 ■ 物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質素、建筑進度 ■ 物業(yè)的包裝 ■ 宣傳推廣效益是否理想 二、 價格定位 價格是項目開發(fā)中最核心的本質，它的制定需參考諸多因素。 建議可從以下影響價格制定的各個因素，將本項目與市場可比項目進行比較： 位 置： 即地段，購買房地產的重要選擇因素 ； 交 通： 與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性； 配 套： 商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度； 建筑密度： 建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要； 噪 音： 周圍是否有交通主干道或工廠的噪音； 環(huán) 境： 小區(qū)的內、外環(huán)境，景色是否宜人； 停 車： 車位是否充足，車輛出入的方便性； 視 野： 視線是否開揚； 通 風： 自然風是否可以進入小區(qū)，戶型內是否形成對流； 采 光 ： 住宅采光的均好、 戶型特色： 房屋的空間布置是否滿足客戶的需求； 外 型： 外部建筑風格的美觀性； 裝 修： 內、外的裝修標準； 物業(yè)管理： 是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入； 發(fā) 展 商： 發(fā)展商的知名度與品牌； 工程進度： 良好的工程進度是客戶購買的信心保證； 營銷策劃的周密性：全面、客觀的市場分析，準確的定位，有效的營銷策略等。 三、管理架構 本司以項目工作組形式，采用項目經理負責制，在小組內各專業(yè)人員的共同配合下，項目經理向項目總監(jiān)及項目總經理負責，與發(fā)展商進行營銷工作協(xié)調、對接，督促媒體、廣告公司、制作公司等協(xié)作單位的工作推進。 當銷售達到一定目標時，須及時會同我司研討下階段價格調整策略。 有關營銷策劃具體策略將在執(zhí)行報告中詳細論述。 六、銷售現場管理制度原則 由于銷售是關系到項目利潤實現的最關鍵環(huán)節(jié)之一，每個百分點的高低帶來的相應金額都是巨大的。 銷售現場控制 現場銷售人員對到現場的看樓客戶和電話咨詢客戶均要進行登記，分時段做出統(tǒng)計表，進行分析和總結，從而發(fā)現問題，及時修正銷售策略，確保實現預期的銷售目標。根據以上因素，并結合發(fā)展商營銷目標和銷售戰(zhàn)略及銷售進度的安排，我們將本項目與周邊調查的可比樓盤進行多項的對比。本項目沿路展示面相對較好，周邊樓盤以多層開發(fā)為主，故本項目在景觀方面無較大的影響，視野較為開