房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序培訓(xùn)(完整版)
【正文】 勢資源的利用可以提高項(xiàng)目的競爭力；對項(xiàng)目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險，加速項(xiàng)目資金回收。項(xiàng)目的資源評估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。 ■ 收購有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 土地權(quán)屬證明文件 。 撥地紅線備案通知書 。 環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。 質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。 以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會選擇 與決策分析 建 設(shè) 階 段 開工前期準(zhǔn)備工作 工程建設(shè)招 投 標(biāo) 開工手續(xù)的 辦 理 工程施工 及 竣工驗(yàn)收 建設(shè)工程所需的開工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開工手續(xù)的辦理在開發(fā)前期已完成，本階段只涉及開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工工程和竣工驗(yàn)收。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門 (公司 )的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。 工業(yè)項(xiàng)目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場 土地二級開發(fā) 土 地 市 場 企業(yè)取得土地的方式 土地市場 通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評 估 投資機(jī)會選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo) 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場價格指標(biāo) 自身價值評估指標(biāo) 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評估指標(biāo) 總體規(guī)劃要點(diǎn) 城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費(fèi)總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評估指標(biāo) 城市的經(jīng)濟(jì) 交通地理優(yōu)勢 城市人文研究 城市綜合競爭力 歷史文脈的研究 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評 估 投資機(jī)會選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風(fēng)險最小 利 潤 最 大 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評 估 投資機(jī)會選擇與決策分析 分析投資機(jī)會研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn) 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國模式： 市場化資本運(yùn)作 聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié) ——橫向價值鏈 開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會選擇 與決策分析 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會選擇 與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 機(jī)會篩選 財(cái)務(wù)分析 資源評估 投資決策分析 投資機(jī)會選擇 機(jī)會尋找 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個開發(fā)商投資時考慮得最多的事情 。
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