【正文】 新增供應(yīng) 銷售 銷供比 （銷售 /總供應(yīng)） 面積 （萬(wàn)㎡） 套數(shù) 面積 （萬(wàn)㎡） 套數(shù) 面積 （萬(wàn)㎡） 套數(shù) 面積 （萬(wàn)㎡） 套數(shù) 多層 71256 21691 21035 % % 小高層 15083 3853 5098 % % 高層 142087 53593 47000 % % 洋房 3615 1879 792 % % 別墅 5877 1478 1071 % % 合計(jì) 237918 82494 74996 % % 2023年上半年沈陽(yáng)市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品類型劃分） 2023年上半年市場(chǎng)中高層產(chǎn)品供銷量最大，其次是多層產(chǎn)品。區(qū)域總面積 600平方公里，轄 11個(gè)街道辦事處，常住人口 。） 港豐綜合體（ 160萬(wàn) m178。） 中國(guó)聯(lián)通遼寧總部（ 8萬(wàn) m178。 高端客戶主要來(lái)自 來(lái)自東軟、育才、渾南規(guī)劃局 等單位。金域藍(lán)灣 9%8%75%8%90120㎡120144㎡144180㎡1 8 0 ㎡以上高層銷售面積配比 12%30%58%90120㎡120144㎡144180㎡洋房銷售面積配比 競(jìng)品案例類比 —— 萬(wàn)科 本競(jìng)品項(xiàng)目首推以小面積戶型為主，開(kāi)發(fā)商考慮到首推需要高認(rèn)籌和高解籌率，所以推出的面積主要以小帶大。 71%29%90120㎡120144㎡1%55%44%6090㎡90120㎡120144㎡總供應(yīng)面積配比 總銷售面積配比 競(jìng)品案例類比 —— 萬(wàn)科 競(jìng)品案例類比 —— 暢銷戶型分析 項(xiàng)目名稱 客戶來(lái)源 理想新城 原住民 萬(wàn)科鹿特丹 和平區(qū)、少量原住民 萬(wàn)科明天廣場(chǎng) 工作在渾南、和平區(qū)、沈河區(qū) 金地長(zhǎng)青灣 原住民、沈河區(qū)、和平區(qū) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 沈河區(qū)、渾南原住民，及工作者 匯置公園里 和平區(qū)、沈河區(qū)為主導(dǎo) 本區(qū)域客戶來(lái)源除原區(qū)域客戶占據(jù)多數(shù)之外，和平區(qū)和沈河區(qū)客戶較多。 全國(guó)重點(diǎn)大盤(pán)項(xiàng)目參鑒 —— 保利麓谷林語(yǔ) 地塊幾乎以起始價(jià)成交，一方面地塊位于非熱門(mén)區(qū)域，另一方面拍賣(mài)時(shí)為 2023年房地產(chǎn)淡季。 200 畝原生態(tài)山體小高層住宅區(qū)小高層住宅區(qū)48 班中小學(xué)2 萬(wàn)商業(yè)4 萬(wàn)酒店別墅開(kāi)發(fā)商：湖南保利 項(xiàng)目總指標(biāo)： 建筑用地面積為 549809㎡ 建筑面積為 1154600㎡ ； 規(guī)劃容積率： ≤ 規(guī)劃人口： 社區(qū)配套： 商業(yè)： 20230平商業(yè)配套 教育： 48班小學(xué) +中學(xué) 1所幼兒園3所 酒店： 40000平酒店 產(chǎn)品規(guī)劃 區(qū)域生活配套缺失本是本項(xiàng)目的最大弱點(diǎn)之一，通過(guò)規(guī)劃大盤(pán)的配套，彌補(bǔ)了區(qū)域的配套缺失，形成項(xiàng)目區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的形象。 價(jià)值目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功入市，在同質(zhì)化產(chǎn)品中脫穎而出 216。 ?兩大交通樞紐： 新南站、桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 ? 一旦做出決定就不要拖延。 :24:22 ? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 2023年 3月 28日星期二 上午 1時(shí) 24分 ? 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 2023年 3月 28日 1時(shí) 24分 ? 在這個(gè)世界上，沒(méi)有人能使你倒下。 01:24:2201:24:2201:243/28/2023 1:24:22 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 上午 1時(shí) 24分 22秒 上午 1時(shí) 24分 01:24: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 1時(shí) 24分 :24March 28, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :24:2201:24:22March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 1時(shí) 24分 :24March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 1時(shí) 24分 22秒 上午 1時(shí) 24分 01:24: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 01:24:2201:24:2201:243/28/2023 1:24:22 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 01:24:2201:24:2201:24Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 ? 一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬(wàn)個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。 ? 管得少，就是管得好。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽(tīng)聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 ?兩大老城主干道： 沈中大道和桃仙大道 本地塊具備所有中高端項(xiàng)目所必需的地產(chǎn)因子 是非常理想的中高端物業(yè)地塊 項(xiàng)目自身解讀 —— 項(xiàng)目地塊分析結(jié)論 ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。 品牌目標(biāo)：樹(shù)立高利集團(tuán)開(kāi)發(fā)商品牌形象，搶先占領(lǐng)市場(chǎng) 項(xiàng)目初期整體目標(biāo) —— 價(jià)值目標(biāo)、銷售目標(biāo)、品牌目標(biāo) 在分析目標(biāo)能否完成時(shí)，我們要看到了市場(chǎng)及項(xiàng)目自身給予我們的支持 與此同時(shí)，我們也不能忽視阻礙目標(biāo)完成的因素，因此，我們要對(duì)自身進(jìn)行理性客觀和睿智的 審視！ 住宅地塊因子 普通住宅 中高檔住宅 高端住宅 交通依賴性 高 中 低 環(huán)境干擾適應(yīng)性 高 中 低 市政配套要求 高 中 低 物業(yè)管理要求 低 高 高 建筑、裝修質(zhì)量要求 低 高 高 容積率要求 低 中 高 休閑綠化空間 低 高 高 景觀要求 低 高 高 項(xiàng)目自身解讀 —— 地塊因子分析 項(xiàng)目自身解讀 —— 發(fā)展主軸線的核心，也是未來(lái)沈陽(yáng)新城的核心 ?渾南新城是 “ 十二運(yùn) ” 的主功能區(qū)，也是承擔(dān)沈陽(yáng)市未來(lái)行政中心、科技中心、文化中心重任的渾南新城整體規(guī)劃中的重要部分。 充分利用項(xiàng)目 ，規(guī)劃高層、小高層和別墅的豐富產(chǎn)品線。 ?保利集團(tuán)在 2023年房地產(chǎn)淡季，在幾乎沒(méi)有競(jìng)價(jià)的情況下成功購(gòu)得該地塊。 競(jìng)品客戶來(lái)源分析 競(jìng)品案例類比 —— 客戶來(lái)源分析 競(jìng)品案例類比 —— 小結(jié) 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多數(shù)以 90144㎡ 面積區(qū)間戶型作為主打面積段 由于區(qū)域優(yōu)勢(shì) ， 多數(shù)項(xiàng)目為提高自身產(chǎn)品價(jià)值 ， 推出洋房 ， 別墅等多維度產(chǎn)品線 。鹿特丹 蘇家屯板塊 —— 類似板塊 成長(zhǎng)型板塊，距離市中心較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施先對(duì)匱乏，主打大渾南概念。明天廣場(chǎng) 74㎡ 138㎡ 95㎡ 競(jìng)品案例類比 —— 萬(wàn)科 金域藍(lán)灣 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)科明天廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 沈陽(yáng)市東陵區(qū)（渾南新區(qū)）新隆街 1號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 沈陽(yáng)萬(wàn)科東阪置業(yè)有 限公司 產(chǎn)品形式 高層、公寓、小高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 總建筑面積 600000平方米 容積率 3 項(xiàng)目占地 面積 202300平方米 主力戶型 95120㎡ 銷售價(jià)格 900012023元 銷售情況 前期蓄客階段 交房標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)裝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 10月 入住時(shí)間 待定 物業(yè)管理 自有 物業(yè)費(fèi) 待定 入市面積 未上市 戶數(shù)與車(chē) 位比 1： 優(yōu)惠折扣 暫無(wú)優(yōu)惠 入市套數(shù) 未上市 客戶群體、結(jié)構(gòu) 渾南工作的客戶占多數(shù)，少數(shù)和平區(qū)、沈河區(qū)，外地客戶較少。同時(shí)該區(qū)域也是市區(qū)客戶前往本項(xiàng)目的必經(jīng)之地，對(duì)本項(xiàng)目形成客戶截流。） 目前有浙江同方、上海月星、香港金道、江蘇高力、遼寧黑牛等 12家商業(yè)綜合體項(xiàng)目入駐新城，總投資額近 800億元，總建設(shè)面積近 1700萬(wàn)平方米，建設(shè)內(nèi)容為五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓及住宅、購(gòu)物中心及娛樂(lè)中心等。） 金道奧特萊斯綜合體（ 342萬(wàn) m178。 東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地合署辦公，形成了建設(shè)“大渾南”的新格局。 沈陽(yáng)城市宏觀分析 —— 政策影響 國(guó)家宏觀調(diào)控相繼出臺(tái)，打壓投機(jī)性政策目標(biāo)明確 ? 隨著國(guó)家出臺(tái)的住宅限購(gòu)令政策，帶來(lái)很大的影響二環(huán)內(nèi)所有樓盤(pán)一時(shí)間出現(xiàn)滯銷情況。根據(jù)國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP在8000美元以下時(shí)，住宅是市場(chǎng)的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開(kāi)。在拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，有著舉足輕重的作用，在振興東北經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，沈陽(yáng)也具有示范效應(yīng)。 ?2023年沈陽(yáng)成為全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，是遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。 ?位于“金廊”和“銀帶”交匯的渾南新區(qū)是沈陽(yáng)城市發(fā)展的方向和重點(diǎn)，必將成為未來(lái)沈陽(yáng)城市功能的載體和國(guó)際化形象的代言。 時(shí)間 政策 1月 20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 1月 25日 沈陽(yáng)市普通住宅價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 1月 26日 國(guó)八條 2月 9日 公積金貸款 5年期以上利率上調(diào)至 % 2月 9日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 2月 24日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 3月 1日 沈陽(yáng)出臺(tái)限購(gòu)令 3月 22日 商品房明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià) 3月 25日 上調(diào)存款準(zhǔn)