【正文】 有7770萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級水庫湯家溝水庫蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設(shè)施及輸水渠道四通八達(dá)的。交通條件：萬盛交通運(yùn)輸十分便捷，已經(jīng)進(jìn)入一小時經(jīng)濟(jì)區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個火車站，１個二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項目營銷策劃總案目 錄第一部分：萬盛區(qū)概況 4 頁第二部分：區(qū)域市場消費(fèi)調(diào)研 9 頁第三部分：項目概況及SWOT分析 17頁第四部分：項目定位 22頁第五部分：項目規(guī)劃布局及包裝建議 39頁第六部分： 項目營銷推廣策略 42頁第七部分：項目經(jīng)營建議 50頁第八部分：項目招商策略 58頁第九部分：項目操作思路及手法 62頁第十部分：項目包裝及推廣執(zhí)行 64頁第一部分 萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。③.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評為中國旅游景區(qū)最高等級“國家AAAA級景區(qū)”。從社會參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，通過集資、招商等方式，多渠道集合社會資金共同參與城市建設(shè)。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經(jīng)營面積從幾百到幾千不等，正在經(jīng)營的商場中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。超市受地理位置的限制，同時光顧的人數(shù)不足10人。近幾年的社區(qū)消費(fèi)中心，由于不僅要服務(wù)于本區(qū)居民，同時也要服務(wù)于外來的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構(gòu)成的角度來看，他改變了第一代社區(qū)消費(fèi)中心以廠礦為產(chǎn)生源的形成基礎(chǔ)，形成了以功能劃分為形成基礎(chǔ)的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴(kuò)大的趨勢。第三部分 項目概況及SWOT分析一、基本情況本項目處于萬盛大道與萬東北路交匯處，項目緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時間，區(qū)位條件十分優(yōu)越。（三）機(jī)會（O）萬盛廣場已經(jīng)開工，對于未來片區(qū)商業(yè)狀況會有極大改善，并且會給房地產(chǎn)項目帶來新的契機(jī)；萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項目少，近一兩年之內(nèi)沒有同類項目推出；該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊相似項目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）周邊新建樓盤較多，對項目的招商、銷售有一定的壓力。（1）、廣進(jìn)購物廣場將導(dǎo)入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提檔進(jìn)級的新興模式，也是目前市民在購物消費(fèi)中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時尚性，且定位的本身，又包含著商品的時尚、消費(fèi)的時尚、生活的時尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時尚消費(fèi)空間，所營造的是一個舒適、輕松、愉快的購物環(huán)境。因此，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果廣進(jìn)公司在廣進(jìn)購物廣場的開發(fā)與運(yùn)營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使廣進(jìn)公司建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型復(fù)合型經(jīng)營結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)在商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機(jī)結(jié)合，并通過由開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的利潤，加速實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)公司的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、凌亂的購物環(huán)境，塑造出本項目與眾不同的休閑娛樂購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營中心”，其目的是為了推動和實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)購物廣場項目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷和推廣。購物區(qū)：負(fù)一樓超市：日用消費(fèi)品、餐具、快速食品、調(diào)料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化妝品、低檔鞋帽、低檔服裝等。六、價格定位（一）、價格制定原則價格的差異性原則該原則指物業(yè)價格因為位置、大小、朝向、樓層與功能劃分的不同，應(yīng)存在一定的差異性。故合理的價格定位不僅能夠加速資金的回收，同時也能有效降低開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，根據(jù)市場調(diào)查資料，我們做出以下分析：類似商業(yè)名稱經(jīng)營面積（平方米）租金（元/建筑平方米/月）負(fù)一層一層二層三層四層百貨商場立泰百貨400035584025——萬盛百貨4000——5635————勞動商場1000——4820————新東風(fēng)購物中心300032584018——野太陽商場1500——4828————昌宏商都2000——58——————人民商場2000——48——————中小型生活超市萬德超市400030584025——盛亨超市600——58——————朝暉超市1000——53——————森森超市300——53——————新華超市1000——53——————電器專業(yè)店萬達(dá)電器1000——58——————三元電器1000——55——————萬匯電器500——50——————商社電器600——42——————金世紀(jì)電器1000——55——————其他康隆盛大都會8000——4025————市場平均價格————以上項目商業(yè)氛圍基礎(chǔ)較好，大部分處于老城區(qū)，商業(yè)條件較成熟，對本案來講，具有參考價值?！裼捎?F可經(jīng)營面積較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一，故在價格制定上，1F的價格為2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。意味著100萬的支出是經(jīng)過5年的復(fù)利運(yùn)作后才達(dá)到的，而折算到當(dāng)前，其實(shí)際的金額約在90左右。項目外立面安裝霓虹燈由于本項目建筑商業(yè)部分已經(jīng)基本完成，但商業(yè)和休閑氛圍尚未形成，建議先在臨萬盛大道段安裝霓虹彩燈以突顯本項目商業(yè)特色，營造商業(yè)氛圍。因此在本項目的營銷推廣中，要注重避免營銷走虛，在營銷操作中應(yīng)以良好的形象展示作基礎(chǔ)，同時對項目本身進(jìn)行適度的包裝渲染，用軟硬結(jié)合的推廣手法，有節(jié)奏的進(jìn)行營銷深入；一方面可以降低營銷成本的投入，另一方面也可以規(guī)避營銷風(fēng)險。本項目定位為休閑娛樂購物廣場，在營銷中形象應(yīng)該輕松、活潑、具有時代感，營銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個操作細(xì)節(jié)。3．休閑娛樂與購物的有機(jī)結(jié)合項目的休閑娛樂設(shè)施，給購物人群一個好去處，既給項目的總體品質(zhì)有所提高，也填補(bǔ)了萬盛市場空白。銷售資料樓書：主要為形象圖片及文案，闡述項目開發(fā)理念及對投資者的理解和尊重，有較強(qiáng)的感性色彩，可以一定程度上提升項目的形象檔次。三是在銷售中有統(tǒng)一整潔的人員形象和良好的服務(wù)態(tài)度，在項目入住前使客戶從另一個層面感受企業(yè)的服務(wù)素養(yǎng)。依照休閑娛樂式購物模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對“廣進(jìn)購物廣場”項目以“大商家”（重慶本土知名百貨商家）為主展開招商工作，特別需要指出的是，“經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一”，不論是對于“廣進(jìn)購物廣場”的運(yùn)作，還是“廣進(jìn)”品牌的規(guī)模擴(kuò)張，以及廣進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展，都有著至關(guān)重要的決定作用，也是廣進(jìn)企業(yè)開發(fā)本項目的成敗及利益最大化的強(qiáng)力保障。經(jīng)營管理公司的另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“廣進(jìn)購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定（公司提出建議），以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報率（目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報率大多在7%－9%之間，投資回收期最短在12年左右，最長在18年以內(nèi)），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報比率的大小，將直接影響本項目的銷售價格。 關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）部分：我們將“廣進(jìn)購物廣場”化整為零“分割”成較小面積的商鋪，與租約一并出售給廣大投資者，達(dá)到分散投資風(fēng)險和快速收回開發(fā)資金的目的。業(yè)主的投資權(quán)益保障，將由廣進(jìn)公司負(fù)責(zé)承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由經(jīng)營管理公司根據(jù)負(fù)責(zé)制定的投資回報收益（現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次），以及代扣稅費(fèi)后的發(fā)放等。第八部分 項目招商策略一、招商原則力爭做到“品牌化、系列化、檔次化”—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌培育市場商氣—— 大眾品牌吸引市場人氣二、招商對象—— 重慶本土知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。招商手段：制作完善的招商資料，通過定向招商、招商洽談會及媒體推廣等，與商家直接聯(lián)絡(luò)。五、主要操作方式為保障本項目招商實(shí)施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進(jìn)來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮公司的商家資源的同時，全面整合和吸納優(yōu)質(zhì)資源，集廣進(jìn)企業(yè)、公司之全力，將“廣進(jìn)購物廣場”打造萬盛第一市場品牌。諸如：我方在招商過程中，將以重慶本土百貨、超市、休閑娛樂商家為重點(diǎn)作為經(jīng)營龍頭，保證在本項目招商區(qū)域?qū)椖康慕?jīng)營定位和特色提供基本保障。第十部分 項目包裝及推廣執(zhí)行一、總體思路結(jié)合項目的市場定位、營銷主題，以及項目營銷推廣的總體思路和目標(biāo)，對項目整個營銷周期進(jìn)行了階段劃分，并對各階段的目標(biāo)任務(wù)及相應(yīng)的營銷作業(yè)計劃提出了綱要性的框架。銷售目標(biāo)：項目在開盤后2個月內(nèi)完成銷售任務(wù)的30%40％（即3月——4月），此后，在接下來一個月里追加完成10％，到5月底的時候銷售目標(biāo)完成50%左右。其次是項目軟性環(huán)節(jié)亮點(diǎn)的展示。（四）秋季尾盤銷售期：（2005年8月）工程進(jìn)度：項目主體完工，進(jìn)入內(nèi)外裝修階段銷售目標(biāo)：到2005年8月底，銷售目標(biāo)完成80%以上，價格沖關(guān)，此時銷售價格提升目標(biāo)是達(dá)到項目均價甚至更高。主題見前。三立面廣告牌：四塊立面規(guī)格時間單價總價3立面610m6個月30元/平方米/月32400元兩立面廣告牌：2塊立面規(guī)格時間單價總價2立面610m6個月30元/平方米/月21600元（五）燈箱優(yōu)點(diǎn)：廣告展示時間長，表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用較低，針對性較強(qiáng)，不太受競爭對手干擾。立面規(guī)格數(shù)量單價總價雙面矩形鋁合金（兩燈管）2平方米㎡30個200060000元（六）宣傳單頁優(yōu)點(diǎn)：費(fèi)用廉價、比較靈活。（三）報媒萬盛本地的主流報刊“今日萬盛”，重慶商報區(qū)域代表樓盤欄目。二、傳播途徑1．報紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標(biāo)人群集中地點(diǎn)的戶外廣告為項目推廣傳播的基礎(chǔ)手段；2．公關(guān)活動、宣傳單張為項目的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、項目圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報道、新聞發(fā)布等制造良好的項目品牌和項目形象。如從購物文化方面進(jìn)行宣傳展示或推廣活動。推廣策略： 新聞炒作：項目開盤前(即在大量投入形象廣告前)以大量的新聞炒作，軟文宣傳，作為項目闡述概念和客戶認(rèn)識項目的開始。項目營銷推廣周期的劃分思路項目的總體推廣思路應(yīng)主要與項目工程進(jìn)度結(jié)合。二、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷策劃和銷售執(zhí)行知名商家的進(jìn)駐，打造出了多個強(qiáng)勢的“經(jīng)營品牌”，無疑為本項目打了市場“強(qiáng)心針”。請進(jìn)來：充分發(fā)揮公司擁有商家資源的作用，與多個品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進(jìn)品牌商家進(jìn)入。圍繞商場主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設(shè)計、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設(shè)施設(shè)備的配置等?！?具有市場拓展能力的百貨、超市、休閑娛樂商家—— 經(jīng)營誠信、實(shí)力雄厚的商家三、招商策略（一）一個核心：—— 以“休閑娛樂式購物”模式定位為核心，對主力商家展開招商活動要做旺“廣進(jìn)購物廣場”，核心主力商家是關(guān)鍵。（二）自主經(jīng)營：本處的“自主經(jīng)營”，特指廣進(jìn)企業(yè)旗下廣進(jìn)經(jīng)營管理公司的獨(dú)家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營”從本質(zhì)上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營”：是由各商家在租賃范圍內(nèi)“統(tǒng)一”，而“廣進(jìn)購物廣場”的管理權(quán)統(tǒng)一掌控在廣進(jìn)公司手中。216。廣進(jìn)企業(yè)作為本項目的開發(fā)商，