【正文】 較少 ? 沒有樣板區(qū)，整體感覺粗糙，不夠細(xì)膩，降低了產(chǎn)品品質(zhì) C、營銷特點 ? 產(chǎn)品推廣以優(yōu)山整體社區(qū)為背景，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品中式風(fēng)格 ? 推廣渠道以戶外媒體、老代新為主，輔以各類俱樂部的數(shù)據(jù)庫 DM ? 項目分析 — 納帕溪谷 A、項目主要賣點 ? 個性化強(qiáng)： 12種戶型， 108種外立面風(fēng)貌， 35種庭院風(fēng)格 ? 原生生態(tài)在規(guī)劃設(shè)計上得到完美展現(xiàn) ? 多重庭院設(shè)計和組合式庭院設(shè)計，情趣多變的園林景觀 ? 道路下沉式設(shè)計、較遠(yuǎn)的樓間距、高圍墻形成私密空間 ? 戶型面積偏于經(jīng)濟(jì)，總價較低，主抓中端市場 B、項目劣勢 ? 戶型空間設(shè)計較為分散 ? 別墅景觀不均勻，人造水系造成建筑成本較高。 B、項目劣勢： ? 社區(qū)公共園林景觀資源較少 ? 地下室面積小，利用空間不大 C、營銷特點 ? 產(chǎn)品推廣強(qiáng)調(diào)位置與環(huán)境 ? 推廣渠道以戶外媒體、口播為主。 品位 個性 營銷 推廣總體策略 策略四 —— 軟硬兼施 軟性宣傳與硬性廣告宣傳相配合，為項目傳播奠定更為堅實的基礎(chǔ)。 ?一期業(yè)績指標(biāo)安排 ?一期推廣費(fèi)用整體預(yù)算 ?媒體分步走計劃與媒體選擇原則 ?媒體費(fèi)用預(yù)算分配及安排 第三部分 媒體計劃及預(yù)算安排 銷售周期及業(yè)績指標(biāo)安排 銷售分期 認(rèn)購及開盤期（ 2023,3,12023,5） 熱銷期 2023,6,12023,8,31 強(qiáng)銷期 2023,9,12023, 10, 31 延續(xù)期 2023,11,12023,12,31 結(jié)案期 2023,1,1 2023,4,31 階段銷售量 (套 ) 25 33 30 20 34 階段銷售率 17% 22% 20% 13% 23% 階段銷售額 (萬元 ) 7,500 9,900 9,000 6,000 10,200 總銷售量 (套 ) 25 58 88 108 142 總銷售率 17% 39% 59% 72% 95% 總銷售額 (萬元 ) 7,500 17,400 26,400 32,400 42,600 0 25 12 10 14 16 6 7 10 11 8 11 12 0 5 10 15 20 25 30 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 一期廣告費(fèi)用整體預(yù)算 一期總銷金額為 。 通過戶外廣告延續(xù)市場印象 ， 通過定期的活動培養(yǎng)更穩(wěn)定的客戶資源 。 推廣手段四 — 廣告 以軟性宣傳為主，硬性宣傳相結(jié)合 媒體選擇原則 戶外、 DM為主，其他媒體宣傳相配合 戶外、 DM為主，其他媒體宣傳相配合， 通過軟文、專訪、系列廣告 等為主要的推介形式，進(jìn)行項目信息告知，充分有效地將 戶外攔截和引導(dǎo)進(jìn)行配合， 全面地、深入地發(fā)布項目信息，形成口碑。 低價入市、低開高走、小步快跑 一期總體定價策略 目的： ? 每戶定價，按套銷售。 定價基本原則 實現(xiàn)一期毛坯均價 13500元 /平米 采用因素成對比較法確定各景觀因素權(quán)重 位置（含私密性）公園 中心花園 街巷花園 私家花園 得分 權(quán)重 0 0 0 1 0 0 1 2 1 1 1 1 4 1 1 0 0 2 0 0 0 9 1街巷花園私家花園合計 位置（含私密性）公園中心花園 影響客戶選擇某一棟別墅的因素包括位置、景觀、私密性等，結(jié)合項目特點，我們選擇了影響客戶的最主要的五種因素，并通過成對對比法確定其權(quán)重。 5． 對于最后 30%的額度采用租售并舉的策略 ， 將先出租的別墅連租約一起出售給投資買家 。 :18:4902:18:49March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :18:4902:18Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 28日星期二 2時 18分 49秒 02:18:4928 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :18:4902:18Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :18:4902:18:49March 28, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 龍灣別墅一期分組團(tuán)銷售控制表 項目分區(qū) 工程戶型 銷售戶型 總銷套數(shù)總銷售面積（平米）A區(qū)Ab、Af、Bb、Bf、Cb、CfA11A2B1BCC3C D1DE F1F536套 B區(qū)Af、Bb、Bf、Cb、CfB8B2C CD6D1E EF6F1339套 C區(qū)Af、Bb、Bf、Cb、CfB27B3C1 C1D15D1 D25D2E EF18F2F28F3235套 D區(qū)Ab、Af、Bb、Bf、Cb、CfA1AB3 C10C1C1 D1D20D2E EF14F1F23F2733套 價格制定完成后，根據(jù)不同付款方式，制定不同的折扣比例，在不同時期適時采用各種促銷手段。 并選擇其中最好的一檔作為基準(zhǔn) ， 分別列出每一檔次的得分 ， 再與權(quán)重進(jìn)行加權(quán)平均 ， 進(jìn)而計算出各檔次別墅的單位面積銷售價格 。 ? 突出本項目多層次的景觀價值 ,拉大最高檔別墅的價格系數(shù)，按其所處位置及景觀條件拉開產(chǎn)品檔次 。雜志以《新地產(chǎn)》的硬廣、軟文和專題為主，其他媒體輔助，長線支持；報廣以《北青》的信息告知和《經(jīng)濟(jì)觀察報》的形象塑造相結(jié)合。 依靠前期積累的客戶資源及口碑形象推動老客戶帶新客戶成交。 （推廣費(fèi)用比例按一期總銷金額的 %計算） 3月 6月 9月 11月 1月 2023年 2023年 2023年 預(yù)熱期 開盤期 認(rèn)購期 強(qiáng)銷期 延續(xù)期 結(jié)案期 25套 10套 龍灣項目各階段銷售指標(biāo)與推廣費(fèi)用一覽表 推廣費(fèi)用 1228萬 50% 20% 20% 10% 工程形象 銷售工具 功能樓書制作完成 ＼ 禮品到位 ＼ 銷售合同到位 售樓