【正文】 【 】 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 【 2023】 10號(hào)文件的解讀 ，力度空前； ，而非明確降低至某個(gè)水平； ，量?jī)r(jià)齊跌的狀況，否則政府還將再出重拳； ，市場(chǎng)信心和市場(chǎng)規(guī)律的恢復(fù)仍然需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間； ； 我們必須要端正態(tài)度，審時(shí)度勢(shì)， 首先不能對(duì)抗政策，避免在敏感時(shí)刻成為“樓王”，做政府和輿論的靶標(biāo)； 其次要謀定而后動(dòng)，從全盤利益考慮，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 高價(jià)土地的出現(xiàn)，也為市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)標(biāo)桿。 投資商：基匯資本 定義置信品牌最高端產(chǎn)品，高調(diào)亮相 大打圈層概念營(yíng)銷牌，定位為承接南富西貴的中心地帶 借注資方品牌，進(jìn)行產(chǎn)品保質(zhì)概念推廣。 祥云國(guó)際社區(qū)誕生于成都國(guó)際化進(jìn)程中，時(shí)逢標(biāo)桿物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)鏖戰(zhàn)，純正的產(chǎn)品差異，升級(jí)客戶圈層營(yíng)銷，標(biāo)桿性產(chǎn)品整合力，方能明哲保身，去化出彩 項(xiàng)目本體研判 第二部分 ?項(xiàng)目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 【 】 區(qū)域分析 /地塊四至 西北面 ：武侯大道 東南面 ：大悅城 東北面 ：外雙楠區(qū)域 西南面 ：三環(huán)路 中糧祥云 ? 項(xiàng)目地處地處二環(huán)與三環(huán)之間，距市中心天府廣場(chǎng)約 ㎞，距離雙流機(jī)場(chǎng)約 15公里； ? 項(xiàng)目位于成都市西南方向，是連接西貴南富的中間版塊； ? 項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)較為成熟的外雙楠高端住宅區(qū)，也是武侯區(qū)未來重點(diǎn)打造的區(qū)域。 ? 本案區(qū)位上，屬城市新貴及準(zhǔn)貴階層最為購(gòu)買接受度最高的高潛質(zhì)區(qū)位之一，但周界環(huán)境還不足打造標(biāo) 桿產(chǎn)品所需的高端物業(yè)區(qū)域性聚合、生活配套高級(jí)品質(zhì)化、及商業(yè)配置品牌化的三大要件，由此 祥云國(guó)際與大悅城，須以相輔相成的格局切入成都標(biāo)桿物業(yè)極品領(lǐng)域，以異曲同工之勢(shì)體現(xiàn)中糧城市運(yùn)營(yíng)能力力和對(duì)區(qū)位競(jìng)銷價(jià)值的強(qiáng)勢(shì)制導(dǎo)能力。 【 】 產(chǎn)品解析 /產(chǎn)品建筑 產(chǎn)品解讀 —— 大悅城，補(bǔ)充一個(gè)城市的理想 國(guó)際綜合體 / ? 大悅城，絕對(duì)是對(duì)一個(gè)城市理想的改寫。 所謂國(guó)際化，并不是讓中國(guó)人改用刀叉而放棄筷子， 改吃漢堡而放棄紅燒肉；這更多的是表示一種標(biāo)準(zhǔn)和姿態(tài)。 祥云 聚合 標(biāo)志 責(zé)任 負(fù)有強(qiáng)烈歷史責(zé)任感 穩(wěn)扎穩(wěn)打的行業(yè)作風(fēng) 人居資源的集大成者 獨(dú)樹一幟的行業(yè)標(biāo)桿 把全世界最好的生活 方式帶給中國(guó)消費(fèi)者 對(duì)于進(jìn)步的成功演繹 引 領(lǐng) 市 場(chǎng) 潮 流 性格的契合 【 】 成都國(guó)際化社區(qū)典范 中糧 取長(zhǎng)補(bǔ)短，海納百川，這是每一個(gè)快速崛起中的希望之城所共有的需求。 一個(gè)時(shí)代的世界之城，永遠(yuǎn)是眾人心目中的光榮與夢(mèng)想。 從此微笑 涵義內(nèi)斂、張力十足的項(xiàng)目精神內(nèi)核映射，于平和中彰顯霸氣，于恬淡間對(duì)話世界。從這個(gè)角度講，在成都人公認(rèn)的好區(qū)域內(nèi)，如果有真正的好產(chǎn)品，是一定會(huì)有市場(chǎng)的。要不，把舊房子拋掉，還是在城里置套大點(diǎn)的房子吧。 【 】 典型客戶樣本描?。ǘ? 成都籍異地客戶回鄉(xiāng)置業(yè) 背景：此類客戶綜合了全國(guó)類客戶與區(qū)域客戶的特點(diǎn)，雖然絕對(duì)數(shù)量不多，但是屬于必須要關(guān)注的重點(diǎn)人群。雖然以前逢年過節(jié)免不了會(huì)回來，但現(xiàn)在要考慮買房了，突然覺得成都的發(fā)展變化實(shí)在太大。雖然想再置份產(chǎn)業(yè)圖個(gè)安穩(wěn)，但又覺得高不成低不就，沒有合適的機(jī)會(huì)。 【 】 客戶需求分析 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 第五部分 ?銷售任務(wù)與分解 ?項(xiàng)目營(yíng)銷總綱 ?階段性分解動(dòng)作 ?營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 【 】 銷售任務(wù)回顧與分解 一期產(chǎn)品構(gòu)成 高層 疊墅 268 套 51477 ㎡ 132 套 32604 ㎡ 產(chǎn)品差異明顯，精耕細(xì)作，提升形象 項(xiàng)目主力產(chǎn)品，立竿見影，強(qiáng)力樹勢(shì) 首發(fā)疊墅產(chǎn)品 目標(biāo)： 90 套成銷 B類客戶積累： 800 圈層營(yíng)銷 C類客戶積累： 2,680 現(xiàn)場(chǎng)接待 /跨界資源 客戶覆蓋積累： 268,000 媒體廣告 /輿論綜合 /事件傳播 戰(zhàn)略層面 戰(zhàn)術(shù)層面 ?樹立并鞏固中糧地產(chǎn)作為一線品牌開發(fā)商在成都市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖地位 ?開創(chuàng)由單純售賣住宅產(chǎn)品向以客戶資源為價(jià)值核心的綜合地產(chǎn)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變 ?系統(tǒng)化提升與明晰對(duì)于項(xiàng)目“國(guó)際化生活”這一核心價(jià)值的理解，并以此指導(dǎo)推廣工作的方向 ?占領(lǐng)概念高度，塑造明星姿態(tài)，充分發(fā)揮中糧地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)以擴(kuò)大影響力 ?聚合資源，積累勢(shì)能，在市場(chǎng)宏觀布局已基本完成的情況下樹立項(xiàng)目品牌地位 ?細(xì)化執(zhí)行工作，在保持中糧祥云項(xiàng)目品牌調(diào)性的前提下更適應(yīng)成都本地市場(chǎng) ?在結(jié)合本地市場(chǎng)的情況下對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的進(jìn)一步完善與品質(zhì)提升 【 】 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 行為 ＞ 發(fā)言 輿論 ＞ 解釋 以有限的投入獲得最高的覆蓋率 充分利用新媒介與公關(guān)形成的二次傳播 媒介資源整合 傳統(tǒng)廣告媒介整合 輿論話題造勢(shì)傳播 渠道資源整合 跨界資源共享客戶 易居、中糧異地客戶推廣 執(zhí)行原則 【 】 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行原則 圈內(nèi)的傳播源頭 最典型意向領(lǐng)袖 慕名而來加深印象 充分體驗(yàn)產(chǎn)生好感 話題營(yíng)銷的初始點(diǎn) 低成本達(dá)成覆蓋度 業(yè)界傳播與圈層傳播 樹立差異化的形象 不斷聚集提升人氣 引導(dǎo)與預(yù)設(shè)傳播在前 主勱關(guān)注與報(bào)道在后 充分利用客戶資源 整合與培養(yǎng)服務(wù)商 利用已有資源平臺(tái) 實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)內(nèi)容 *涉及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 * 獨(dú)特現(xiàn)場(chǎng)氛圍 同步國(guó)際生活 最大限度整合資源，用綜合傳播途徑引發(fā)主動(dòng)探索 工作路徑 【 】 項(xiàng)目營(yíng)銷工作路徑 業(yè)內(nèi)口碑 輿論影響 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn) 渠道覆蓋 【 】 項(xiàng)目營(yíng)銷重點(diǎn)工作 【 】 項(xiàng)目營(yíng)銷總綱 樣板段以及 售樓處啟用 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 20%【 約 150萬 】 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 35%【 約 260萬 】 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 25%【 約 190萬 】 概念炒作，媒體造勢(shì) 國(guó)際化社區(qū)概念推廣 Step 1 品牌借勢(shì)，公關(guān)蓄客 中糧祥云品牌推廣 Step 2 全面推廣，凸顯產(chǎn)品 新標(biāo)準(zhǔn)精品城市別墅 Step 3 強(qiáng)勢(shì)開盤，連貫蓄水 中糧祥云全城熱銷 Step 4 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 疊墅開盤 高層開盤 景觀區(qū)呈現(xiàn) 現(xiàn)場(chǎng)接待處啟用 市區(qū)接待處啟用 媒體 公關(guān) 主題 企劃 支持 銷售 任務(wù)目標(biāo) 完成 90套銷售任務(wù) 完成 160套銷售任務(wù) 積累 400組客戶認(rèn)籌 完成 202300人覆蓋 國(guó)際化社區(qū)的中糧新標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)際化生活區(qū)落戶成都 國(guó)際資源整合打造中糧祥云系 祥云 +大悅城 媒體下午茶，業(yè)內(nèi)傳播 專項(xiàng)主題報(bào)道 立體式媒介推廣 專題全面解析 中糧 /易居 /媒介資源整合 英國(guó)街開街活動(dòng) 國(guó)際兒童攝影大賽 圈層營(yíng)銷 企劃各專案確認(rèn) 銷售系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化制度確定 臨時(shí)接待中心啟用，準(zhǔn)備開盤 客戶登記，誠(chéng)意金收取 10月 16日疊墅 集中開盤 ， 搖號(hào)選房 關(guān)系客戶提前選購(gòu)特別通道 /特定樓層 11月 7日高層公寓開盤 企業(yè)直通車 /老帶新 各種介質(zhì)人群導(dǎo)入 項(xiàng)目系統(tǒng)宣傳 /媒體觀點(diǎn)匯編冊(cè) 客戶優(yōu)惠策略 /積分計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)包裝呈現(xiàn) /品牌館呈現(xiàn) 中糧客戶資源整合 /北京推介會(huì) 樣板示范段呈現(xiàn) /預(yù)售證獲取 客戶優(yōu)惠政策 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 20%【 約 150萬 】 12月 {品牌期 5— 8月 }—— 販賣期待與產(chǎn)品表現(xiàn) Phase i for sale of expectations and product performance 一場(chǎng)媒體招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì) —— 成都祥云與御嶺灣聯(lián)合； 一系列的規(guī)劃理念發(fā)布與推介會(huì) —— 易居地產(chǎn)研究所高端論壇、媒體軟文 一場(chǎng)令人艷羨的“國(guó)際化兒童攝影展” —— 360度全球兒童視角生活寫意，通過網(wǎng)絡(luò)征集及傳播； 一部令人震撼的產(chǎn)品預(yù)告片 —— “國(guó)際化生活”預(yù)演； 一個(gè)全球人網(wǎng)上的精神家園、產(chǎn)品梗概 —— 項(xiàng)目網(wǎng)站，生活理念宣導(dǎo)； 一部中國(guó)進(jìn)入全球化生活時(shí)代的宣言讀本： 《 中國(guó) 并對(duì)國(guó)際化生活的標(biāo)準(zhǔn)與發(fā)展做討論。 強(qiáng)勢(shì)開盤，連貫蓄水 中糧祥云全城熱銷 4 開盤熱銷 強(qiáng)勢(shì)開盤動(dòng)作 引發(fā)關(guān)注 A 后續(xù)連貫蓄水 防止流失 B 全國(guó)影響力 聯(lián)合推廣 C 階段營(yíng)銷目標(biāo)審視 完成全部 90套疊墅銷售任務(wù) 并轉(zhuǎn)入后續(xù)高層產(chǎn)品銷售工作中 時(shí)間階段： 2023年 10月下旬至 11月下旬 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 全面解析國(guó)際化生活 售樓中心交付使用 后續(xù)產(chǎn)品物料 圈層活動(dòng) 10月 23日高層公寓開盤 + + + 樣板間展示 示范區(qū)展示 10月 15日前預(yù)售證取得 + + + 階段性推廣主題 國(guó)際化社區(qū)的未來 ?祥云國(guó)際社區(qū) 成都的新面孔 ?祥云國(guó)際社區(qū)與大悅城 ?下一個(gè)國(guó)際社區(qū)在哪里 ?三地聯(lián)合關(guān)注中糧祥云啟動(dòng) 高層產(chǎn)品開盤動(dòng)作： 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 會(huì)所系列活動(dòng) 跨界資源聯(lián)動(dòng)推廣聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣 給兩到三個(gè)示意圖 國(guó)際 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 【 】 營(yíng)銷費(fèi)用鋪排 階段性鋪排 項(xiàng)目推案及定價(jià)策略 第六部分 ?推盤及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略 ?推售策略 ? 穩(wěn)步快跑，以銷定價(jià)； ? 以遞增的形式逐步高推。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 27日星期一 9時(shí) 44分 48秒 09:44:4827 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 27日星期一 上午 9時(shí) 44分 48秒 09:44: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 27日星期一 9時(shí) 44分 48秒 09:44:4827 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :44:4809:44Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 科學(xué)合理 項(xiàng)目?jī)?nèi)自身產(chǎn)品綜合比較，通過對(duì)位置、景觀、視野、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)等因素的權(quán)重分析，采用加權(quán)方式制定完成各樓棟及各戶型、各戶均價(jià)。 媒體下午茶 定期舉行的小規(guī)模業(yè)內(nèi)人士茶會(huì) ?擬由新浪樂居統(tǒng)籌，中糧負(fù)責(zé)提供場(chǎng)地及茶點(diǎn) ?隔周丼行，每次邀請(qǐng)嘉賓規(guī)模在 10人左右 ?面向蓉城知名的主流媒體及房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) ?就中糧祥云項(xiàng)目有關(guān)的話題持續(xù)關(guān)注 ?每次提前設(shè)置主題議題 ?與學(xué)術(shù)單位聯(lián)合丼辦 ?每次議程由新浪網(wǎng)直播 ?嘉賓發(fā)言觀點(diǎn)將被整理成冊(cè)，集中出版 ?聯(lián)合單位： 易居研究院 上海大學(xué) /同濟(jì)大學(xué) /復(fù)旦大學(xué) 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) /頻道 新浪網(wǎng) 第一地產(chǎn) 企劃執(zhí)行工作： 項(xiàng)目形象基礎(chǔ)要素準(zhǔn)備 要素一：傳播策略提交與確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 戶外廣告大牌：機(jī)場(chǎng) /市區(qū)及案場(chǎng)選點(diǎn) /設(shè)計(jì)完成 現(xiàn)場(chǎng)整體包裝方案：圍擋 /道路指引 /標(biāo)識(shí) /售樓處 品牌館整體包裝方案：展板 /交通指引 /標(biāo)識(shí) /物料 要素二： 案名系統(tǒng) /Logo/SloganVI應(yīng)用 /Key vision—— 確認(rèn)時(shí)間： 30日前 要素三：媒體話題稿件確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 30日前 媒體話題包括： 中糧地產(chǎn)形象稿 祥云項(xiàng)目形象稿 祥云項(xiàng)目產(chǎn)品稿 精英招聘廣告