【正文】 我們用 Excel來解釋。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計） 。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應的責任。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權益比率與股東收益率的積之和 。 抵押貸款的運作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會計工具，是基于 現(xiàn)金流 會計準則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中具有非常重要的作用。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。 D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標準的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 二、月本利和因子表 在實際業(yè)務活動過程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對應不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計算。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。 四、抵押貸款的幾個指標 對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。 ⑷房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險公司是為購房者提供人壽和財產(chǎn)保險的機構，其服務也是對貸款人的一種重要保障。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運行過程 借款人 債務人 抵押人 購房者 放款人 債權人 抵押權人 （金融機構） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權 房屋產(chǎn)權 違約 超過債務的資金 債務 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無效行為 ，貸款人有權提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。具體計算如下： 在期限 n1時 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’ /[（ 1+r′） n’ 1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’ ／ [（ 1+r′） n’ 1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個月后，利率調(diào)整為 %，此時若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來每個月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’ /[（ 1+r′） n’ 1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個月后，利率調(diào)整為 %，此時若固定還款額，則其還貸變化為： 原來每個月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實際上，上述計算如果有償還清單則是非常簡單的。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 22日星期三 12時 34分 33秒 00:34:3322 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 上午 12時 34分 :34March 22, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :34:3300:34:33March 22, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 12時 34分 :34March 22, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 12時 34分 33秒 上午 12時 34分 00:34: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 22, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 00:34:3300:34:3300:343/22/2023 12:34:33 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念