【正文】 1比不了得就不比，得不到的就不要。,小結(jié)：競爭盤形象核心價值,星河灣：高貴、精致 祈福：成熟、便利的大型休閑生活空間 華南新城：可靠、完善的大型江景樓盤 雅居樂：穩(wěn)重、精美、大氣,小結(jié)：競爭盤消費者為什么不選擇南奧,檔次一般 園林普通 房子較粗糙,不夠精致 運動設(shè)施優(yōu)勢不明顯 高爾夫場相當(dāng)于大草地 其它盤有許多運動設(shè)施 服務(wù)/配套跟不上 交通班次少,星河灣更高檔\精致，寧靜感 祈福社區(qū)配套比較成熟完善，生活更方便 華南新城屬于大盤,環(huán)境大，配套將更齊全,發(fā)展商實力強、可靠 雅居樂較大氣：大盤，比較成熟、穩(wěn)重，配套齊全,對南奧的不滿,競爭盤相對于南奧的差異/優(yōu)勢,南奧140平方以上大型住宅 消費者分析 深訪形式,他們是高級白領(lǐng)/金領(lǐng)/老板,中等以上學(xué)歷，家庭年總收入30萬以上 目前已經(jīng)有房有車，希望進一步提升生活檔次，打算國產(chǎn)車換洋車，洋房換別墅，希望孩子讀貴族學(xué)校 生活上較重視與固定圈子內(nèi)的朋友關(guān)系，喜歡在家接待親戚朋友 買房子希望一步到位：房子一定要大，裝修比較豪華，最好是別墅化住宅，可充分顯示身份地位,他們對居所有什么特別要求？,別墅化：最好兩三層高 面積大、房間多 裝修精美、舒適 交通便利性不太重要,對華南版快樓盤的感覺,南奧,環(huán)境比較漂亮 年輕化 學(xué)校不錯 房子比較時尚 運動概念吸引 不會太擁擠 樓層太高不好,碧桂圓,屬別墅型 低層比較好 已經(jīng)有朋友買了，比較方便聯(lián)絡(luò) 太擁擠 土氣,祈福,配套齊全 出過事故 住戶雜,對鳳凰城的感覺,樓盤不錯 不是屬于發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域 不如番禺區(qū)興旺 主要是增城當(dāng)?shù)厝速I,南奧可以吸引哪一類人,需求在別墅與高級洋房之間 對番禺區(qū)域發(fā)展有信心 更加認同運動、健康概念 覺得碧桂圓比較俗氣 對價格比較敏感 心態(tài)年輕化的人,金地花園啊，一去覺得那個管理覺得很差。起碼，你買了樓就可以握在手上， 不會像股票一樣，跌到底，什么都沒有了。包括交通以后都會好——有專線或者什么的。 買樓考慮價格，但不太強求實惠——華南板塊各盤的洋房業(yè)主中，星河灣業(yè)主的單價普遍略高 更在乎售前服務(wù): 期望享受尊貴服務(wù)，體現(xiàn)優(yōu)越感，比較在乎售樓現(xiàn)場氛圍以及售樓人員的服務(wù)意識和態(tài)度,祈福消費者 （包括業(yè)主及其潛在消費者的看法）,他們（私營業(yè)主）為什么買樓？,“好多朋友在那里買了樓，我星期六日放假就去那里度假，平時我們一般都是 在市內(nèi)?！?“華南新城感覺比較粗一些，它江邊有些木排在那里，感覺有些抄龒，抄龒 星河灣，相對來說是星河灣小了一些，但就精品一些” “星河灣有精致的設(shè)施，挺高檔的” “星河灣的園林比南奧好，特別是那個養(yǎng)魚的技術(shù)是寶墨園的技術(shù)來的，水 很清的，這個做得相當(dāng)好。你們有沒有留意到它最大的問題是沒有一間好的醫(yī)院?！?為什么不選擇雅居樂,售樓現(xiàn)場未準備好，吸引力不強： “雅居樂，我覺得策略上稍微差了一點，沒有跟得上，它是五一推出的，但是亂七八糟的，它本來是應(yīng)該不錯的，但是我去看的時候一派亂糟的樣子，讓人感覺不 好。差不多是一個社區(qū)，所有類型的人都在那里……,說到教育了，它兩間學(xué)校，一間英文學(xué)校，一間普通學(xué)校。”,為什么不選擇祈福,大盤引起的不方便： “夏天啊，你一進去的時候，它沒有什么蔽檔的?！?“我覺得它的歌劇院做得挺有氣勢的。那時是挺高興的。它是練習(xí)場來的，它是按照國際標準來做的。心境是很重要的。覺得住在里面應(yīng)該不會很差。所以就去看樓”。以前經(jīng)常在一起玩的，喝啤酒，聊聊天，現(xiàn)在都沒有了。上班已經(jīng)是 很辛苦的了，休息就可以不用到處去找地方運動，可能心情都會好一點。這個是小康了，基本上有的東西，是空氣清新，環(huán)境好，基本設(shè)施可以的話，可以達到這樣的話算是要滿足了“,他們買房子實際是買什么？,每個消費者都有不同的壓力點/問題點， 他們不只是買一套房子，而是買一個居住的空間和環(huán)境 是房子從內(nèi)到外所有硬件和軟件的綜合 必須要滿足消費者居住和生活的各種需求,他們對居所有什么特別要求？,“因為我們做銷售的壓力也比較大，所以說想在壓力之外有一個很輕松的環(huán)境……,我就比較傾向于鄉(xiāng)村式的生活，我的個人興趣是喜歡有一個好的環(huán)境，喜歡一班朋友一起聊聊天，打打球。與以前的沒有什么變化，檔次還是上不來。它做了這么久了，都沒有什么變化?！?“定時定刻的，其實是就是對人性的一種壓制，一定要做什么什么事情，那就是很難受的了?！?隨時隨地運動的地方,他們對居所有什么特別要求？,“我讀書時候很多時候早上會晨跑，做做操，現(xiàn)在就沒有了，而且對身體的看法也不一樣了，20歲到25歲覺得身體有足夠的能力，過了這個階段就明顯感覺到體力，精力不夠，像我們會經(jīng)常跟客人談判，沒有足夠的精力就會覺得很累很累，工作起來就沒什么勁，星期六星期天打打球出一身汗星期一上班雖然覺得肌肉很疼，但做起事來很精神。他很寂寞，要我們跟他去打麻將，我們都要考慮回來的的士費要幾十塊錢。 “它那些一系列的廣告啊?！?消費者可感受國際化、有時代感的氛圍,對南奧有什么感覺,業(yè)主的牢騷: 樓盤品質(zhì): 房子有小毛病,要翻修 運動設(shè)施: 運動設(shè)施不夠多元化、收費高 管理: 物業(yè)管理人員對業(yè)主的要求反應(yīng)慢。工作其實是很緊湊的，我現(xiàn)在一想起那里就覺得我有一種很光猛的感覺，心情都會舒暢點，首先我會感覺到心情很舒暢，我一定會很舒暢 ”,潛在買家對南奧生活的聯(lián)想,角色轉(zhuǎn)換，空間轉(zhuǎn)換 “好象進入了另一個世界，由這個景變成了那個景?！?“它也不是幾十塊在那里散步的，它那里的環(huán)境是相當(dāng)美的。” “高爾夫球一般人都很少打的，不過打高爾夫球的感覺真的上很好，很爽的。” “學(xué)校都挺吸引人的。沒有走廊的。英文學(xué)校與普通學(xué)校的差別很遠的?！?對未來規(guī)劃信心不足： “我看了它的廣告就不是很實際了，將那個三號線地鐵劃去了它那里，一看上去就是很假的。：醫(yī)院，學(xué)校，商場。” “星河灣外部的園林比較好，南奧就是里面的房型好?！?“在荔灣有房子，祁福多數(shù)都是度假性質(zhì)，一家去燒一下烤，打一下麻將…… 可以說是一個趨勢吧，在華南板塊買一間別墅，好像人人都有，現(xiàn)在經(jīng)濟好 ，我就買了。” “我覺得它的歌劇院做得挺有氣勢的，學(xué)校都挺吸引人的” 多元的人群容納性： 它給我的感覺更老少皆宜，多層面，容納性可能強很多?！?兼顧投資保值需求,（這和合生企業(yè)形象宣傳有關(guān)）,華南新城消費者特點,與祈福相似，消費者比較注重整體配套條件， 比較重視房子外部大環(huán)境的舒適感,雅居樂消費者 （包括業(yè)主及其潛在消費者的看法）,他們更喜歡什么樣的樓盤？,“設(shè)備比較齊全。像現(xiàn)在南奧那些管理的，很有禮貌，衛(wèi)生搞得很好。2023年3月上午12時42分23.3.2100:42March 21, 2023 1行動出成果，工作出財富。2023年3月21日星期二上午12時42分41秒00:42:4123.3.21 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強。2023年3月21日星期二上午12時42分41秒00:42:4123.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023年3月21日星期二12時42分41秒00:42:4121 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。上午12時42分41秒上午12時42分00:42:4123.3.21 沒有失敗，只有暫時停止成功！。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人?！?環(huán)境設(shè)施配套的考慮更周全、更細致到位,他們更喜歡什么樣的樓盤？,“還有就是它的街道用料是很精致的，和其它花園比，雖然都有自己IDEA，自己的設(shè)計，但是就設(shè)計上，應(yīng)該是它（雅居樂）的設(shè)計比其它盤都要新很多，他們的用料就很漂亮……,你看他的街心都是用很多的石,就是不會用很粗的，給你的設(shè)計意念就會很精致。那種感覺就是很舒服