【正文】 +合法穩(wěn)定住所（含租賃） +社保達(dá)到一定年限大城市（城區(qū)人口 100萬(wàn)至 500萬(wàn)） —— 合理確定落戶條件? 合法穩(wěn)定就業(yè) +合法穩(wěn)定住所（含租賃） +社保達(dá)到一定年限 +連續(xù)居住年限等特大城市（城區(qū)人口 500萬(wàn)以上） —— 嚴(yán)格控制人口規(guī)模圖： 《 關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn) 》 主要內(nèi)容 ? 戶籍制度改革能加大人口的流動(dòng)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。? 撫養(yǎng)比2030年左右，我國(guó)撫養(yǎng)比將超過(guò) 50%的分界線，從人口紅利時(shí)代轉(zhuǎn)為人口負(fù)債時(shí)代。但是我國(guó)人口結(jié)構(gòu)逐步變化，人口紅利正在逐步消逝，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也面臨新的挑戰(zhàn)。 南通、嘉興、紹興、常州等城市人均住房水平高，適齡購(gòu)房人口低，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需警惕。注： 2023年適齡（ 2049歲）購(gòu)房人口按照 2023年六普 1544歲人口數(shù)量前推 5年得到，未考慮人口流動(dòng)和死亡率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理35第 I 類城市： 人均住房面積低，適齡購(gòu)房人口規(guī)模大，房地產(chǎn)發(fā)展后勁足，但不同城市需求分化依然明顯圖：第一類城市適齡人口及人均住房面積情況? 在第一類城市中，上海、北京適齡購(gòu)房人口均超 1100萬(wàn)，需求規(guī)模最大；而深圳人均住房面積僅 平米，適齡人口 800萬(wàn)，占人口總量比例達(dá) 75%，潛在需求缺口最大；東莞人口特點(diǎn)與深圳類似，未來(lái)市場(chǎng)需求旺盛。? 市場(chǎng)潛力大： 2023年?yáng)|莞人均住房面積估計(jì)在 ，而適齡購(gòu)房人口達(dá)歷史高峰 646萬(wàn)，龐大的人口基數(shù)奠定了未來(lái)旺盛的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理39典型城市 —惠州： 人口持續(xù)流入，承接珠三角中心外溢需求，高比重的適齡購(gòu)房人群及在校學(xué)生增加購(gòu)房潛力圖： 20232023年惠州市常住人口和 GDP增速圖： 2023年和 2023年惠州人口年齡結(jié)構(gòu)252。此外， 2023年初中及以下學(xué)生約 80萬(wàn)人，占全市比重為 17%，中長(zhǎng)期也可為市場(chǎng)提供一定的購(gòu)買(mǎi)力。252。 從第五次與第六次全國(guó)人口普查的情況來(lái)看， 20232023年間佛山購(gòu)房適齡人口快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到 2023年， 2049歲年齡段人口將由 321萬(wàn)人增長(zhǎng)至 467萬(wàn)人，購(gòu)房適齡人口占總?cè)丝诒壤鲩L(zhǎng)至 64%，為第三類城市中最高，未來(lái)仍存在較大的市場(chǎng)需求空間。但值得注意的是無(wú)錫少年撫養(yǎng)比明顯下降，隨著未來(lái)大量購(gòu)房適齡人口步入老齡階段，未來(lái)無(wú)錫存在社會(huì)老齡化危機(jī)。圖：第四類城市 2023年適齡購(gòu)房人口數(shù)量和人均住房面積數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理45典型城市 —嘉興： 人均住房面積偏高，戶籍政策或?yàn)橹匾绊懸蛩? 嘉興市市轄區(qū)包括秀洲區(qū)和南湖區(qū)，其適齡購(gòu)房人口約有 64萬(wàn)人，占總適齡購(gòu)房人口的 28%。? 另一方面，紹興市由于地理位置、資源稟賦等條件的限制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)較緩慢，以紡織業(yè)、裝備制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，高科技制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員較少，人口支付水平有限，從而制約了紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。? 秀洲區(qū)和南湖區(qū)戶籍政策中規(guī)定，本區(qū)以外人口通過(guò)購(gòu)房落戶的， 購(gòu)房人均面積（建筑面積）不低于上年度嘉興市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積 (2023年為 /人 )方可辦理購(gòu)房落戶 。 第五次人口普查 第六次人口普查總撫養(yǎng)比 % %老年撫養(yǎng)比 佛山是典型的人口流入型城市，常住人口數(shù)量接近戶籍人口的兩倍。圖： 2023年和 2023年桂林撫養(yǎng)比變化41第 III類城市： 人均住房面積偏高，適齡購(gòu)房人口規(guī)模較大，房地產(chǎn)發(fā)展空間尚可。 三產(chǎn)中第一產(chǎn)業(yè)占比較高，部分人口流出?；葜菥邆涓劭?，石油資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，吸引人口流入。 第三產(chǎn)業(yè)占比普遍較低。適齡人口 300萬(wàn)以上人均住房面積低于 35平米數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理36典型城市 —北京： 常住人口總量增速趨緩，適齡購(gòu)房人口數(shù)量持續(xù)攀升，撫養(yǎng)比走勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)潛力大? 人口增速放緩： 北京十二五規(guī)劃中提出控制人口無(wú)序過(guò)快增長(zhǎng)， 未來(lái)常住人口增速繼續(xù)放緩。? 第 II 類： 人均住房面積偏低，適齡購(gòu)房人口規(guī)模偏低，房地產(chǎn)發(fā)展空間一般，典型城市如：惠州、綏化、汕頭、揭陽(yáng)等。 北京、上海、深圳、東莞等城市當(dāng)前人均住房水平仍偏低，而 2049歲適齡購(gòu)房人群規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)不變，撫養(yǎng)比較低，人口吸附優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的市場(chǎng)長(zhǎng)期需求旺盛。? 需求結(jié)構(gòu)? 需求特點(diǎn)受經(jīng)濟(jì)、知識(shí)水平及家庭觀念變化的影響，家庭規(guī)模逐步縮小。另一方面，從 《 意見(jiàn) 》 內(nèi)容來(lái)看，落戶條件與穩(wěn)定住房掛鉤，推動(dòng)購(gòu)房需求。252。具體來(lái)看， 2023年一人戶占比較 2023年增加 2023年的 %，二人戶增加 %。 對(duì)于已經(jīng)擁有住房的人群，隨著收入水平及生活質(zhì)量的提高，將會(huì)對(duì)于住房提出改善型需求，尤其是我國(guó)仍存在大量的上世紀(jì) 90年代左右的居民住宅，配套及戶型已經(jīng)難以滿足部分居住需求，存在更新?lián)Q代的空間。 19811990年的第三次人口高峰所帶來(lái)的剛性需求高峰也已經(jīng)過(guò)去；252。隨后撫養(yǎng)比逐步上升，人口紅利逐漸消弱。 預(yù)計(jì) 2030年左右，我國(guó)人口將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，而人口也將于 2030年左右達(dá)到 。216。21中中 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理? 城市化率日本城市化進(jìn)程飛快， 主要圍繞三大都市圈及 其周邊區(qū)域展開(kāi) ， 1920年，日本城市化率%，至 2023年已超 95%。 19201980年，這部分人口數(shù)量逐年增加，在 1980年達(dá)到高點(diǎn)后呈下降趨勢(shì)。18需求特點(diǎn)： 地價(jià)市場(chǎng)周期變化明顯， 90年代房地產(chǎn)泡沫破裂后，地價(jià)持續(xù)下跌圖： 19552023年各類土地價(jià)格變動(dòng)率圖： 19552023年各類土地價(jià)格指數(shù)? 19571964年 ，日本工業(yè)投資興起拉動(dòng)工業(yè)用地價(jià)格上漲；? 19651984年 ，日本投資導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)導(dǎo)向，從而住宅用地價(jià)格大幅增長(zhǎng)；? 19851992年 ，商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)用地價(jià)格攀升。? 2023年以來(lái)，日本出生率持續(xù)小于死亡率，預(yù)計(jì)未來(lái) 50年日本人口將延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。? 城市化進(jìn)程飛快。? 19952023年，東京圈凈流入人口連續(xù) 19年增加。資料來(lái)源： Wind，中國(guó)指數(shù)研究院整理11美國(guó)住房市場(chǎng)需求主要影響因素人口總量人口增長(zhǎng)率： 1964年之后美國(guó)出生率持續(xù)走低并于 1976年達(dá)到谷底，美國(guó)總?cè)丝谠鏊僭谶M(jìn)入 21世紀(jì)之后始終處于 1%以下，并在 2023年降至 %的歷史最低值。 19841994年間美國(guó)撫養(yǎng)比出現(xiàn)小幅回升，而從 1995年開(kāi)始繼續(xù)回落，并于 2023年降至 50%以下，步入人口紅利期； 2023年之后美國(guó)撫養(yǎng)比再次回升，截止 2023年回升至 %，其中老年撫養(yǎng)比在此期間顯著回升，截止 2023年已升至 %。252。資料來(lái)源： Wind，中國(guó)指數(shù)研究院整理6人口總量與房地產(chǎn)： 房屋空置率在 2023年后大幅上漲，近年來(lái)雖有所下降但依舊較高；新建住房?jī)r(jià)格重回高位圖： 19562023年美國(guó)房屋空置率與出租空置率 圖： 19632023年美國(guó)新建住房平均售價(jià)252。圖： 19602023年美國(guó)總?cè)丝诩霸鲩L(zhǎng)率圖： 19602023年美國(guó)總生育率資料來(lái)源： Wind，中國(guó)指數(shù)研究院整理4人口總量： 凈移民總量于 2023年達(dá)到高峰，此后逐步減少，人口流入放緩圖： 1960年至 2023年美國(guó)凈移民人數(shù)及增長(zhǎng)率252。 隨著出生率下降、移民數(shù)量降低，美國(guó)人口增速持續(xù)走低，人口紅利減弱。 第三部分 在國(guó)際案例研究的基礎(chǔ)上，從人口總規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、出生率及撫養(yǎng)比、人口結(jié)構(gòu)等角度深入研究目前中國(guó)人口現(xiàn)狀，深入挖掘其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響，并進(jìn)一步得出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿皾撛陲L(fēng)險(xiǎn)； 第四部分 詳細(xì)分析不同城市類群的人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)。 美國(guó)篇 日本篇 中國(guó)篇 國(guó)內(nèi)城市篇本文 第一、二部分 分別以國(guó)際上房地產(chǎn)歷史周期較完整、市場(chǎng)發(fā)展較成熟的美國(guó)、日本為案例，深入研究人口變化及其與房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)系。216。美國(guó)總?cè)丝谠鏊僭谶M(jìn)入 21世紀(jì)之后始終處于 1%以下，并在 2023年降至 %的歷史最低值。 美國(guó)住宅固定資產(chǎn)投資同樣于 2023年達(dá)到了峰值，繼而出現(xiàn)了斷崖式的下降，目前美國(guó)住宅投資依舊處于低位。 20世紀(jì)七十年代是美國(guó)購(gòu)房適齡人口的快速增長(zhǎng)期，購(gòu)