【正文】 百悅尚城金域中央、百悅尚城項目名稱 區(qū)域 容積 率 推出時間 均價（元 /m2） 套數(shù) 主力戶型國際公館二期 南城2 08年初 11000 18套樓王單位 250300㎡東駿豪苑 主要以下半年 830010000 1000多套 3房 100～ 140洋房、4房 140～ 160百悅尚城 08年 4月 75008500 一期加推 400套 三房 120－ 130洋房08年 9月 價格根據(jù)市場情況而定 二期 600－ 700套 產(chǎn)品結構還在調(diào)整中金域中央 08年 3月 1000015000 300多套 寬景美墅 150200㎡景湖春曉 07年 11月 150套 4房 160㎡小高層，兩梯三戶旗峰天下東城 08年 5月 20230元以上 200 5房 228㎡天驕峰景 08年初 12023 1186套 4房為主 160－ 250㎡08年競品市場一覽競爭區(qū)域主要集中在南城受國家出臺新政和奧運會的影響，整體推貨時間主要集中在上半年， 競爭價格呈上升趨勢，約 850015000元 /平米可競爭貨量約 4000套，形式嚴峻可競爭戶型面積主要集中在 110160平米這將是一場硬碰硬的持久戰(zhàn)！！！這將是一場硬碰硬的持久戰(zhàn)！??！建面 16萬 ㎡ 容積率 :戶型 高層洋房： 140200（今年 11月份開盤）高層洋房： 180335（ 08年二期推出）價格 高層洋房 12023/㎡優(yōu)勢p區(qū)位： 毗鄰東城中心，配套完善，交通便利p資源環(huán)境： 享受高爾夫及旗峰山稀缺資源p光大品牌本地效應劣勢p區(qū)位：同為東城東，峰景高檔居住區(qū)的區(qū)位，將是關鍵競爭點p戶型面積： 140180平中大戶型p客戶群：幾乎等同的置業(yè)門檻決定了客戶群 類同；p價位較高，高處不寒p三面靠路，噪音、灰塵較大p社區(qū)較小，且容積率較高主要競爭點天驕風景直接競爭對手金域中央直接競爭對手建面 30萬 ㎡ 容積率 :戶型 情景美墅： 120180（ 3月份開盤）高層洋房：暫未知 （計劃年底開盤）價格 情景洋房 1000015000元 / ㎡高層洋房 9000元 /㎡優(yōu)勢p區(qū)位： 毗鄰新城市中心，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮髉產(chǎn)品力豐富： 產(chǎn)品線豐富，戶型破具吸引力劣勢p明年推售產(chǎn)品形態(tài)相同： 寬景美墅 → 情景美墅 120140平米高層洋房 →120130 平米精裝修洋房 幾乎相同的產(chǎn)品，造成無法回避客戶競爭p周邊配套尚未完善，生活不便利p三面靠路，噪音、灰塵較大，主要競爭點百悅尚城直接競爭對手建面 50萬 ㎡ 容積率 :戶型120130平米高層洋房總推貨量約 1000套洋房： 80009000元（開盤 9月份）價格 情景洋房 8000010000元 / ㎡高層洋房 8000元 /㎡優(yōu)勢p區(qū)位： 毗鄰新城市中心，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮髉園林風格： 德國風情小鎮(zhèn)魏瑪?shù)囊?guī)劃設計精髓和底蘊，具有異國風情；劣勢p高層洋房產(chǎn)品競爭： 戶型相同： 110130平米小高層洋房 → 120130 平米高層洋房 客戶群體類同。客戶總體特征描述他們是成功的、不張揚的、風華正茂的一代他們是這個時代的寵兒，代表著社會的中堅力量他們低調(diào)、內(nèi)斂，沉穩(wěn)、務實，但有又著強烈的進取心和社會責任感他們是王石的終極粉絲，死心踏地的追捧萬科品牌他們永遠是這么一群人站這個角度，再細分。 Part 4 營銷策略節(jié)奏安排營銷策略節(jié)奏安排讓我們先看兩個前提讓我們先看兩個前提 : 08年 , 奧運會后對整體節(jié)奏的影響？ 毋庸置疑，隨著 8月底奧運會的結束，中國股市、樓市都將會受到?jīng)_擊， 在規(guī)劃全年營銷節(jié)點時， 8月份后房地產(chǎn)市場的波動，是務心考慮的關鍵點。七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日 6月 28日5月 2日七期第 2次推貨 七期第 3次推貨 七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套推貨周期： 距圓宵節(jié) 1個月考慮點： 新年過渡期，且要保障開年 大紅大紫推貨周期：約一個月 （ 26天）考慮點： 進入 4月份營銷工作重點轉為高層，在搶占黃金周節(jié)點的同時有效配合高層銷售推貨周期：約二個月考慮點： 做為價格標桿，有效促進高層銷售推貨周期： 約 1個月考慮點： 因 “ 清明節(jié) ” 緣故，推后節(jié)點放后5月 1日63標盛大開盤（ 3棟）288套認籌周期： 2個月考慮點： 搶占五一黃金周節(jié)點，集中式放量，加快銷售速度6月 7日96套63標第二次推貨（ 5棟）推貨周期：約 1個月考慮點： 以端午節(jié)為契機順勢加推，小步快跑，有效提升價值，促進成交7月 19日 8月 2日63標第三次推貨（ 6棟）96套 96套63標第四次推貨（ 7棟）兩代居推貨周期：約 5個月考慮點： 少量先行推出，試探市場，進一步明確銷售方向推貨周期： 約半個月考慮點： 根據(jù)前期試探結論，順勢推出營銷策略之銷售方式名稱 銷售方式 考慮因素7期情景美墅 自然銷售（順賣）考慮到產(chǎn)品具備 “ 唯一性、收官珍藏性 ” 等特征，同時也將承擔項目高端產(chǎn)品形象責任，不適易快速銷售；小步快跑，同時助于價值逐步提升；統(tǒng)盤考慮，拉長情景美墅戰(zhàn)線，做價格標桿，促進高層銷售 63標 高層洋房 3棟認籌（誠意登記）貨量較大，搶占黃金周節(jié)點，實現(xiàn)快速銷售；有效拉長儲客時間，增加儲客量；運用認籌手段進行誠意客戶篩選，客戶分級更加精準和量化，主動、隨時掌握銷售主動權； 7棟自然銷售（順賣） 5棟戶型雖 3棟相同，但貨量綜合質素較好，為有效分解銷售壓力，同時提升價值，考慮以加推的形式自然銷售； 7棟做為新穎兩代居戶型，在面對首付及居住概念的雙重壓力下，以自然銷售（順賣）形式，有效降低銷售風險63標（標（ 3棟）認籌節(jié)點計劃：棟）認籌節(jié)點計劃：3月初月初 4月月 19日日5月 1日63標盛大開盤（ 3棟）288套高層高層 ““ 認籌認籌 ””4月月 2030日日收取誠意金接受咨詢及派發(fā)順序號正式認籌定價策略七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日 5月 2日七期第 2次推貨七期第 3次推貨 七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套9500980011100名稱總體均價（預測實收） 定價策略 價格走勢7期情景美墅 10000元 /平米 低開高走 9500 9800 10300 1110063標高層洋房 9500元 /平米 高調(diào)入市 9300 9600 10100 9100 9300漲幅 3005月 1日63標盛大開盤（ 3棟）930010300漲幅 50096005月 7日 6月 7日96套63標第二次推貨（ 5棟）10100288套漲幅 3007月 19日 8月 2日63標第三次推貨（ 6棟）96套96套63標第四次推貨（ 7棟）兩代居91006月 28日9300漲幅 800漲幅 400 與毛壞保持 1000元差距漲幅 200 Part 6 營銷策略核心營銷策略核心 2023來了，我們準備以什么心情迎接奧運年？忘記過去，從頭開始？這顯然很難實現(xiàn)；茫目的隨波逐流，還是全新的規(guī)劃？買幾張經(jīng)典 CD，先刺激一下自己的靈感吧！面對 2023奧運年，我們一直在思考：項目一直在成熟，但形象一直不完整，是站在原有推廣的角度，改造自己？還是應該有更深精神層面的理解？偶然看到萬科品牌對建筑的理解，怦然心動： 建筑本為人而存在，順應自然方能共同成長，記錄生命從而傳承歷史 ” 或許還不僅僅是這些。人宅相扶，感通天地 。的契入點。建議公關活動 3：明星寶寶評比?啟動時間 2023年 5月