【正文】 位： 建筑形象 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率： 限高： 6層 建筑密度： 30％ 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率與利潤率的測算 容積率 單價 總利潤 利潤率 建筑形式 方案一 4500元 /㎡ 12150萬元 33% 花園洋房 方案二 5500元 /㎡ 12375萬元 41% 疊拼 方案三 7000元 /㎡ 9450萬元 32% TOWNHOUSE 方案四 12500元 /㎡ 8438萬元 28% 獨棟別墅 疊拼具有與低層（四層）板樓相似（甚至更高）的容積率，且因為類似 TOWNHOUSE，售價也更高 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 設計階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設計階段的成本管理缺乏管控 ◆ 規(guī)劃設計階段： 規(guī)劃指標分析，產品參數控制（如門窗比 例、公攤面積、配套指標），設備系統(tǒng)檔 次、土方平衡方案，市政配套方案等 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 擴初設計階段： 建筑、結構參數控制（層高、地基處理形 式、結構形式，荷載取值，配筋要求等） 設備系統(tǒng)、參數控制 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 招標階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 工程量清單編制缺乏審查， “ 丟、漏、錯 ” 項造成后期成本增加 ◆ 招標文件、合約文件中甲、乙方責、權、 利、分包配合、材料領用等管理要求劃分 不清，造成后期成本增加 ◆ 施工措施費明細不清，造成后期成本增加 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ “ 先洽后干 ” 與 “ 先干后洽 ” 的效率之爭 ◆ “ 三邊工程 ” 成本控制的難點 ◆ 甲供材、甲分包組織對工程成本的影響 ◆ 防止設計缺失造成工程返工損失 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。對監(jiān)理 公司人員進行月度評價考核 ◆ 對監(jiān)理公司的監(jiān)督重點在于其管理體系， 甲方項目工程部應通過不少于 30%的施工 工序檢查檢驗施工方及監(jiān)理方的管理體系 ◆ 工程承包方的協(xié)調、成本管理應以甲方 管理為主 房地產企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產工程管理的定位及管理理念 二、工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、項目成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產工程管理的定位及管理理念 ■ 傳統(tǒng)房地產工程管理定位的誤區(qū)： ◆ 房地產的工程管理，很多的現(xiàn)在是充當傳 統(tǒng)施工管理的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)控等 職能，對于工程質量，要么自己親歷親為 的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理， 沒有充分發(fā)揮 “ 系統(tǒng)協(xié)調 ” 的職能 房地產工程管理的定位及管理理念 影響工程質量的主要因素（前三位） 監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（ 74%） 技術管理不足（ 64%） 工期過短（ 62%） 影響工程進度的主要因素（前三位） 設計變更過多（ 72%） 施工計劃不合理（ 70%） 營銷部門影響（ 48%） ◆ 對房地產企業(yè)工程管理人員所做的問卷調查分析 影響成本的主要因素（前三位） 設計不合理（ 67%） 設計變更過多（ 66%） 設計方案未充分論證（ 57%） 房地產工程管理的理念及定位 成品質量 操作工人 項目經理 監(jiān)理公司 甲方工程部 班組長 質檢負責人 質檢人員 項目生產經理 技術負責人 10萬平方米 共計 140個班組 10萬平方米 共計 16個質檢 房地產工程管理的理念及定位 ◆ 真正的工程質量是在施工班組的手中實現(xiàn) 的，甲方工程管理人員的配備不可能達到 班組 ◆ 項目承包制下總承包單位 “ 以包帶管 ” 現(xiàn) 象嚴重，其自身質保體系大多無法保證工 程質量 ◆ 總承包單位 不了解也不關心房地產的市場 標準、客戶標準、部品標準、成本控制要 求，無法統(tǒng)一協(xié)調甲分包及甲供材 房地產工程管理的理念及定位 ■ 房地產工程管理的定位： ◆ ， 實際結果與最終需求的 符合性，付款 提要求 審核◆ 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設計、 政府部 門的理解有很大不同 ◆ 分包管理在甲方要求明確的前提下，應主 要以總承包單位為主 房地產工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施 工單位的管理能力，從而保證工程目標的 實現(xiàn) ◆ 提什么要求： 管理標準（質保體系要求、進度、成本控 制要求、總分包配合要求等） 質量標準（技術標準、施工工藝標準、質 量控制措施、質量檢驗要求等） 房地產工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的時間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到 招標文件，招標答疑、回標質詢、評標定 標的全過程 ◆ 提要求的方式： 招標文件、合約文件、考察評標 房地產工程管理的理念及定位 ■ 工程質量不是只由現(xiàn)場施工管理決定的 ◆ 房地產專業(yè)分工的細化，開發(fā)節(jié)奏的加快 讓工程質量的實現(xiàn)過程呈現(xiàn)多專業(yè)、多部 門協(xié)同流水作業(yè)的形態(tài) 投資分析 工程施工 產品定位 規(guī)劃設計 銷售實現(xiàn) 營銷策劃 客戶服務 物業(yè)服務 房地產工程管理的理念及定位 ◆ 設計階段很少考慮工程質量通病的防治， 傳統(tǒng)理念大多集中在嚴格按施工規(guī)范、 按施工工藝規(guī)程施工就能夠保證工程質量 沒有考慮到工程質量的遞減和手工操作的 偏差，沒有通過設計上的強化設計保證工 程質量 房地產工程管理的理念及定位 ◆ 設計對一些構造形式復雜的設計節(jié)點，往 往采用引注方式。在研發(fā)方面具有競 爭優(yōu)勢的企業(yè)通常比在制 造能力具有競爭優(yōu)勢的企 業(yè)有更高的競爭力 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 新形勢下工程成本管控的重點： ◆ 項目投資分析是項目成本控制的起點，開 發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場銷售價格、 經營 風險控制等條件的多重制約 ◆ 產品定位的準確性、差異性決定了項目成 本控制的優(yōu)劣 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 房地產成本項目的設置 ○ 土地成本 ○ 開發(fā)前期準備費 ○ 主體建筑工程費 ○ 主體安裝工程費 ○ 園區(qū)管網工程費 ○ 園林環(huán)境建設費 ○ 配套設施費 ○ 開發(fā)間接費 樓面地價 主體造價 園區(qū)造價 含資金成本 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 新形勢下工程成本管控的重點： ◆ 規(guī)劃設計方案指標、功能、技術參數、配 套檔次的確定，決定了 70%以上的工程成 本 ◆ 最低價中標是控制工程建造成本的重點 ◆ 時間成本和質量成本往往是房地產企業(yè)成 本管理忽視的環(huán)節(jié)和事后的遺憾 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質量成本的重要性： ◆ 工程質量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質量而發(fā) 生的費用以及沒有達到滿意的質量所造成 的損失 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 設計 階段 施工準 備階段 施工 階段 使用 階段 改正錯誤 的時間 1 $ 改正錯誤 所需費用 10 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $