【正文】 位： 建筑形象 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率： 限高： 6層 建筑密度： 30％ 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率與利潤率的測算 容積率 單價(jià) 總利潤 利潤率 建筑形式 方案一 4500元 /㎡ 12150萬元 33% 花園洋房 方案二 5500元 /㎡ 12375萬元 41% 疊拼 方案三 7000元 /㎡ 9450萬元 32% TOWNHOUSE 方案四 12500元 /㎡ 8438萬元 28% 獨(dú)棟別墅 疊拼具有與低層（四層）板樓相似（甚至更高）的容積率，且因?yàn)轭愃?TOWNHOUSE，售價(jià)也更高 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 設(shè)計(jì)階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設(shè)計(jì)階段的成本管理缺乏管控 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段： 規(guī)劃指標(biāo)分析，產(chǎn)品參數(shù)控制（如門窗比 例、公攤面積、配套指標(biāo)），設(shè)備系統(tǒng)檔 次、土方平衡方案，市政配套方案等 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 建筑、結(jié)構(gòu)參數(shù)控制（層高、地基處理形 式、結(jié)構(gòu)形式，荷載取值，配筋要求等） 設(shè)備系統(tǒng)、參數(shù)控制 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 招標(biāo)階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 工程量清單編制缺乏審查， “ 丟、漏、錯(cuò) ” 項(xiàng)造成后期成本增加 ◆ 招標(biāo)文件、合約文件中甲、乙方責(zé)、權(quán)、 利、分包配合、材料領(lǐng)用等管理要求劃分 不清，造成后期成本增加 ◆ 施工措施費(fèi)明細(xì)不清，造成后期成本增加 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ “ 先洽后干 ” 與 “ 先干后洽 ” 的效率之爭 ◆ “ 三邊工程 ” 成本控制的難點(diǎn) ◆ 甲供材、甲分包組織對(duì)工程成本的影響 ◆ 防止設(shè)計(jì)缺失造成工程返工損失 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。對(duì)監(jiān)理 公司人員進(jìn)行月度評(píng)價(jià)考核 ◆ 對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)督重點(diǎn)在于其管理體系， 甲方項(xiàng)目工程部應(yīng)通過不少于 30%的施工 工序檢查檢驗(yàn)施工方及監(jiān)理方的管理體系 ◆ 工程承包方的協(xié)調(diào)、成本管理應(yīng)以甲方 管理為主 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、項(xiàng)目成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程管理定位的誤區(qū)： ◆ 房地產(chǎn)的工程管理，很多的現(xiàn)在是充當(dāng)傳 統(tǒng)施工管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等 職能，對(duì)于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為 的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理， 沒有充分發(fā)揮 “ 系統(tǒng)協(xié)調(diào) ” 的職能 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 影響工程質(zhì)量的主要因素（前三位） 監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（ 74%） 技術(shù)管理不足（ 64%） 工期過短（ 62%） 影響工程進(jìn)度的主要因素（前三位） 設(shè)計(jì)變更過多（ 72%） 施工計(jì)劃不合理（ 70%） 營銷部門影響（ 48%） ◆ 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員所做的問卷調(diào)查分析 影響成本的主要因素（前三位） 設(shè)計(jì)不合理（ 67%） 設(shè)計(jì)變更過多（ 66%） 設(shè)計(jì)方案未充分論證（ 57%） 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 成品質(zhì)量 操作工人 項(xiàng)目經(jīng)理 監(jiān)理公司 甲方工程部 班組長 質(zhì)檢負(fù)責(zé)人 質(zhì)檢人員 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理 技術(shù)負(fù)責(zé)人 10萬平方米 共計(jì) 140個(gè)班組 10萬平方米 共計(jì) 16個(gè)質(zhì)檢 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 真正的工程質(zhì)量是在施工班組的手中實(shí)現(xiàn) 的，甲方工程管理人員的配備不可能達(dá)到 班組 ◆ 項(xiàng)目承包制下總承包單位 “ 以包帶管 ” 現(xiàn) 象嚴(yán)重，其自身質(zhì)保體系大多無法保證工 程質(zhì)量 ◆ 總承包單位 不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場 標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本控制要 求，無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)甲分包及甲供材 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ■ 房地產(chǎn)工程管理的定位： ◆ ， 實(shí)際結(jié)果與最終需求的 符合性，付款 提要求 審核◆ 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、 政府部 門的理解有很大不同 ◆ 分包管理在甲方要求明確的前提下，應(yīng)主 要以總承包單位為主 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施 工單位的管理能力，從而保證工程目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn) ◆ 提什么要求： 管理標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)保體系要求、進(jìn)度、成本控 制要求、總分包配合要求等） 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì) 量控制措施、質(zhì)量檢驗(yàn)要求等） 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的時(shí)間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到 招標(biāo)文件，招標(biāo)答疑、回標(biāo)質(zhì)詢、評(píng)標(biāo)定 標(biāo)的全過程 ◆ 提要求的方式： 招標(biāo)文件、合約文件、考察評(píng)標(biāo) 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ■ 工程質(zhì)量不是只由現(xiàn)場施工管理決定的 ◆ 房地產(chǎn)專業(yè)分工的細(xì)化，開發(fā)節(jié)奏的加快 讓工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過程呈現(xiàn)多專業(yè)、多部 門協(xié)同流水作業(yè)的形態(tài) 投資分析 工程施工 產(chǎn)品定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷售實(shí)現(xiàn) 營銷策劃 客戶服務(wù) 物業(yè)服務(wù) 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 設(shè)計(jì)階段很少考慮工程質(zhì)量通病的防治， 傳統(tǒng)理念大多集中在嚴(yán)格按施工規(guī)范、 按施工工藝規(guī)程施工就能夠保證工程質(zhì)量 沒有考慮到工程質(zhì)量的遞減和手工操作的 偏差，沒有通過設(shè)計(jì)上的強(qiáng)化設(shè)計(jì)保證工 程質(zhì)量 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 設(shè)計(jì)對(duì)一些構(gòu)造形式復(fù)雜的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，往 往采用引注方式。在研發(fā)方面具有競 爭優(yōu)勢的企業(yè)通常比在制 造能力具有競爭優(yōu)勢的企 業(yè)有更高的競爭力 新形勢下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 新形勢下工程成本管控的重點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目投資分析是項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，開 發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場銷售價(jià)格、 經(jīng)營 風(fēng)險(xiǎn)控制等條件的多重制約 ◆ 產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性、差異性決定了項(xiàng)目成 本控制的優(yōu)劣 新形勢下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 房地產(chǎn)成本項(xiàng)目的設(shè)置 ○ 土地成本 ○ 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) ○ 主體建筑工程費(fèi) ○ 主體安裝工程費(fèi) ○ 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) ○ 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi) ○ 配套設(shè)施費(fèi) ○ 開發(fā)間接費(fèi) 樓面地價(jià) 主體造價(jià) 園區(qū)造價(jià) 含資金成本 新形勢下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 新形勢下工程成本管控的重點(diǎn)： ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)、功能、技術(shù)參數(shù)、配 套檔次的確定，決定了 70%以上的工程成 本 ◆ 最低價(jià)中標(biāo)是控制工程建造成本的重點(diǎn) ◆ 時(shí)間成本和質(zhì)量成本往往是房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理忽視的環(huán)節(jié)和事后的遺憾 新形勢下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的重要性： ◆ 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費(fèi)用以及沒有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成 的損失 新形勢下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 設(shè)計(jì) 階段 施工準(zhǔn) 備階段 施工 階段 使用 階段 改正錯(cuò)誤 的時(shí)間 1 $ 改正錯(cuò)誤 所需費(fèi)用 10 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $