【正文】 、排他性，完全有可能成為啟動項目的點晴之筆。 四、項目優(yōu)劣勢評估 區(qū)位現狀： ? 項目在市民心目中的認知： 處于城北版塊 ，區(qū)域形象差，人雜地亂， 周邊既無口岸式、目標式人流支持 。與原有的中央商務區(qū)形成一個整體。 ? 文殊院在市民心目中的地位 目前在成都市民心目中的知名度高 ，片區(qū)內現有大量的習慣性的消費者。 ? 將文殊院片區(qū)的資源用足、用好，有效整合、合理配臵，這是將項目成功的關鍵之一 。 六、態(tài)勢總結 都市第一禪林 提升 引導 強化 本地消費市場 外來游客市場 戰(zhàn)略目標 專家認同 輿論認同 政府認同 經營管理資源 專業(yè)設計資源 商業(yè)資源 傳統(tǒng)文化資源 文殊院、愛道堂的宗教文化影響力 轉化 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 18日星期六 6時 48分 41秒 06:48:4118 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 上午 6時 48分 :48March 18, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :48:4106:48:41March 18, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 6時 48分 :48March 18, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 6時 48分 41秒 上午 6時 48分 06:48: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 18, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 06:48:4106:48:4106:483/18/2023 6:48:41 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 （ 2）在舊城改造過程中需要通過項目的包裝拍賣，回收前 期的土地拆遷費等投入，并且獲得適當的土地經營收益。 四、項目優(yōu)劣勢評估 文殊院的資源： ? 文物資源 — 文殊院擁有全國唯一的 佛教景觀“空林八觀”。 四、項目優(yōu)劣勢評估 （ 2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題 ? 面臨業(yè)態(tài)的影響 :文殊院原有的殯葬業(yè)態(tài)對項目旅游形象造成破壞，更使其旅游價值大為受損； ? 原有業(yè)態(tài)的低層次 :就文殊院片區(qū)的商業(yè)現狀來看，整體處于形態(tài)落后、經營業(yè)種單一的原始狀態(tài) ? 消費現狀 :目前文殊院周邊的消費現狀是“信眾燒香 —— 烏煙瘴氣、大眾喝茶 —— 狼籍遍地”的低品味、低價位、低形象、低消費。 ? 成都消費者對于項目片區(qū)歸屬的心理認知，以及項目周邊前期形成負面形象。 四、項目優(yōu)劣勢評估 四、項目優(yōu)劣勢評估 項目的劣勢 （ 1）區(qū)位劣勢 （ 2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題 （ 3）消費層次內向化和老齡化的問題 （ 4）市民對其形象有一定的負面認知、 （ 5）相對于其他寺廟，對于文殊院的宗教 接受程度不高。 三、競爭態(tài)勢分析 目前整體的競爭市場的格局 定位趨同 戰(zhàn)略趨同 手段趨同 同質化競爭 三、競爭態(tài)勢分析 競爭在各個層面上展開 ? 投資層面： 不同的項目都將展開對于有資金、有實力的投資商的爭奪。 成都餐飲界的經營文化產品的能力的現實體現。 二、市場需求態(tài)勢分析 人們對佛教文化有以下的需求： ? 信仰 —— 以佛教為人生觀和世界觀的信徒，盲目迷信的大眾； ? 啟示 —— 尋求對現代生活的啟示，如蔡志忠的禪意漫畫和南懷瑾禪學叢書的流行； ? 品味 —— 真正有品味的人和附庸風雅的人都以之自我展示的手段； ? 養(yǎng)生和保健 —— 尋求養(yǎng)生之道的人 ； 二、市場需求態(tài)勢分析 旅游市場的需求 （ 1）從數量上看成都的游客數量不斷上升 問題：如何提供更多的旅游產品滿足日益增長的旅游需求？ 19952023接待國內旅游收入分地區(qū)情況 地 區(qū) 旅游收入 (人民幣億元 ) 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 四川省 成都市 二、市場需求態(tài)勢分析 （ 2）隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游者對于旅游產品需求內容也會有下面的改變： ? 觀光旅游 增長見識，看風光 ? 休閑旅游 享受工作之余的休閑度假生活 ? 體驗旅游 體驗某種角色和旅游地所特有的文化 問題： 成都市的旅游業(yè)如何應對旅游需求內容的改變？ 二、市場需求態(tài)勢分析 結論 將項目上升到體驗旅游的高度，在打造傳統(tǒng)文化臸高點的目標上，找到體驗都市時尚文化的對接點，使在觀光、休閑階段看過了無數千篇一律的寺廟的消費者，在文殊院項目上體驗到全新的寺廟旅游的感受，將成為決定本項目成敗與否的關鍵所在。 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 舊城改造的需求 （ 1）、舊城改造模式的轉變 以前： 以提高容積率、轉變功能為手段 現在： 以挖掘項目核心競爭力，提升項目價值內涵為手段的轉變 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 傳統(tǒng)的舊城改造模式 ： 案例：前車之鑒 廣州荔灣廣場 ? 傳統(tǒng)舊城區(qū)拆遷，高成本投入； ? 采用傳統(tǒng)模式將容積率提高至 6以上； ? 成為聳立在低矮傳統(tǒng)民居中的現代水泥叢林，與周邊建筑形成強烈反差； 導致結果： 破壞了原來西關文化區(qū)的城市風貌，盡管經濟效益得到保證，但嚴重破壞了城市歷史文化區(qū)形象，是舊城改造敗筆的代表之作； 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 本項目開發(fā)計劃所使用