【正文】 而當(dāng)前歐美全新的商業(yè)開發(fā) /經(jīng)營理念與實踐已遠(yuǎn)超越了傳統(tǒng)商業(yè)所賦有的功能。 費(fèi)用預(yù)估： 約 10萬元 54 階段關(guān)鍵宣傳物料： 一、概念樓書 二、 三維動畫宣傳片 作用： 確立本項目形象高度，向客戶傳遞項目基本信息 55 但大部分客戶對歐美生態(tài)商業(yè)無認(rèn)知、無親身感受，因而概念樓書中文字與圖片帶給的沖擊度、感染力有限，需要更為形象的三維動畫宣傳片加以強(qiáng)化。開盤后一個時期以營銷活動為主，配合少量的媒體炒作，以及其它非主流媒體傳播 ?區(qū)別住宅、商業(yè)的受眾特點(diǎn)和推售節(jié)奏進(jìn)行針對性發(fā)布 66 階段推廣主題： “第三生活空間”引領(lǐng)現(xiàn)代都市生活 67 階段焦點(diǎn)：中航城“第三生活空間”行銷 1.“第三空間生活手冊”隆重登場； 2.“第三生活空間”大型網(wǎng)絡(luò) /報紙征文； 3.“第三生活空間”名家論壇； 4.“第三生活空間”現(xiàn)場情景體驗系列活動營銷。 15:23:2115:23:2115:23Friday, March 17, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 15:23:2115:23:2115:233/17/2023 3:23:21 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 3時 23分 21秒 下午 3時 23分 15:23: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 3時 23分 :23March 17, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:23:2115:23:2115:23Friday, March 17, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 17日星期五 下午 3時 23分 21秒 15:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 3時 23分 :23March 17, 2023 1行動出成果，工作出財富。 論壇二： “第三空間生活”名人對話 邀請文化名人、經(jīng)濟(jì)名人共同探討“第三空間生活”價值 論壇三： “第三空間生活”下的商業(yè)運(yùn)營模式與價值論壇 邀請商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)者共同探討“第三空間生活”下商業(yè)模式與價值 71 焦點(diǎn)四： “第三生活空間”現(xiàn)場情景體驗 形式：情調(diào)生活真人秀 推廣形式：電視臺全程直播 72 第四階段：項目持續(xù)推廣期營銷實施 73 階段時間跨度： 2023年 2月初－ 2023年 4月底 階段核心目標(biāo)： 保持穩(wěn)定的銷售速度 銷售推廣方向： 最大程度展示項目實景價值； 針對剩余產(chǎn)品 ， 最大限度地挖掘潛在客戶 媒體組合策略： 充分利用已入伙老業(yè)主資源，以營銷活動、現(xiàn)場形象展示、非主流媒體為主 74 階段推廣主題： 和諧 、 從容 、 自在蘇格蘭生活態(tài)度 體驗式營銷活動： 蘇格蘭文化節(jié)系列活動 舉辦以蘇格蘭傳統(tǒng)文化為主題的參與性強(qiáng)的系列活動，地點(diǎn)選擇在商業(yè)街、住宅區(qū)園林，如在商業(yè)街舉辦蘇格蘭美食節(jié)、喝啤酒大賽，威士忌鑒賞會；在社區(qū)園林舉辦游船節(jié)、高爾夫推桿比賽、蘇格蘭音樂節(jié)等活動 主要目的是展現(xiàn)本項目商業(yè)區(qū)的購物休閑氛圍和住宅區(qū)的特色文化生活氛圍，增強(qiáng)客戶對項目的親切感和認(rèn)同感，促進(jìn)項目銷售 75 第五階段：尾盤期營銷實施 76 階段時間跨度： 2023年 5月初－ 2023年 6月底 階段推廣思路： 以現(xiàn)場促銷 、 營銷活動 、 現(xiàn)場展示為主 ， 充分利用已入伙業(yè)主資源 ， 最大限度挖掘客戶潛力 推廣重點(diǎn)為成熟的社區(qū)環(huán)境 、 配套 ， 以及濃郁的商業(yè) 、 生活氛圍 階段核心目標(biāo)： 針對剩余產(chǎn)品充分挖掘客戶資源，實現(xiàn)項目 全盤銷售 77 THANKS！ 78 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 效果預(yù)估： 公眾對本項目的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計情況形成基本認(rèn)識，強(qiáng)化期待心理，并通過意向客戶登記進(jìn)一步積累潛在客戶。 43 第三篇 階段實施 44 第一階段：項目形象高度奠定期階段實施 45 階段時間跨度： 目前－ 2023年 10月中旬 階段核心目標(biāo)： 奠定項目形象高度 進(jìn)行意向登記，積累潛在客戶 收集客戶反饋信息，為下一步營銷策略調(diào)整提供依據(jù) 銷售推廣方向： BCC概念宣傳推廣，從而確立項目形象高度 樹立中航品牌形象 引起市場關(guān)注，引發(fā)市場對本項目的期待 媒體組合策略： 以活動營銷和現(xiàn)場形象展示為主，配合相應(yīng)主流媒體跟蹤報道 46 階段推廣主題： 全新 BCC生活 觀瀾領(lǐng)袖 47 延展一 (本階段延展重點(diǎn) )： BCC國際化生態(tài)文化城市街區(qū) ?功能內(nèi)涵 －休閑 、 娛樂 、 風(fēng)情購物 、 人際交往 、 自我釋放功能復(fù)合體 ?景觀內(nèi)涵 －商業(yè) 、 住宅 、 環(huán)境相互獨(dú)立又互為景觀 ， 形成新城鎮(zhèn)中心 ?人文內(nèi)涵 －形成以生態(tài)景觀 、 文化為紐帶的城鎮(zhèn)生活中心 （ 商業(yè) +居住 ） ?價值內(nèi)涵 －國際形態(tài) 、 深圳首創(chuàng) 、 第一城市升值平臺 延展二 (下階段延展重點(diǎn) ) ： 觀瀾 BCC精品高尚社區(qū) ?特區(qū)首創(chuàng)城市化 BCC模式示范社區(qū) ?高端產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 ?城市精英專屬領(lǐng)地 48 具體實施： 在深圳全市建立項目影響廣度與重點(diǎn)在觀瀾建立項目影響深度的結(jié)合。 30 確立突破口： 深圳特區(qū)首創(chuàng) BCC示范社區(qū) BCC突破口不足之處如何彌補(bǔ)？ 在本階段，需要找到更加貼近目標(biāo)客戶置業(yè)心理需求、更直接展示項目生活價值的因素，從而將 BCC加以具象、加以充實。 樓 盤 規(guī)模 入市時間 主力戶型 均價 錦秀江南 總 40萬平方米；3期規(guī)模 5萬平方米 現(xiàn)正意向登記，2023年 9月初開始排號認(rèn)籌，預(yù)計 9月底、 10月初開盤 70M280M2 2房為主 4000元 /平方米 坂田萬科城 總 40萬平方米；1期規(guī)模 13萬平方米 1期現(xiàn)正意向登記，7月底將開始正式認(rèn)籌， 2023年 9月底 10月初開盤 100M2左右3房為主 未定 駿景高爾夫花園 總 32萬平方米；2期共 4棟，規(guī)模7萬平方米； 2期已于 2023年 12月份開盤，目前還有 3棟正在售賣； 3期在短期內(nèi)不會動工 70M2的兩房至 200 M2的復(fù)式，戶型廣泛 3900元 /平方米 12 前提條件二：項目開發(fā)工程進(jìn)度安排 04年 11月 30日 一期住宅動工 05年 1月 30日 商業(yè)、二期住宅動工 05年 5月下旬 預(yù)計一期住宅達(dá)到預(yù)售條件 05年 6月 30日 一期住宅、商業(yè)封頂，商業(yè)達(dá)到預(yù)售條件 05年 8月中旬 預(yù)計二期住宅達(dá)到預(yù)售條件 結(jié)論：因本項目動工相對遲緩，結(jié)合銷售法律條件約束，決定本項目正式的產(chǎn)品推售時間（認(rèn)籌開始）最早也只能在 2023年 3月份開始。目標(biāo)決定一切，目標(biāo)指導(dǎo)一切！ 3 本項目的核心目標(biāo)是什么？ 核心目標(biāo)一：實現(xiàn)順利銷售（價格、銷售速度）、獲取相對最高額的開發(fā)回報 核心目標(biāo)二：在打造項目品牌的同時（基礎(chǔ)上），打造中航地產(chǎn)的企業(yè)品牌 成為本項目的營銷行動綱領(lǐng)！ 4 本項目營銷總策略 —— 搶占市場競爭機(jī)遇 ， 首創(chuàng)深圳區(qū)域性 BCC示范項目 ， 奠定項目地位與高度 ， 實現(xiàn)住宅與商業(yè)價值最大程度互動提升 ， 實現(xiàn)項目總體價值最大化 。 9 營銷總策略釋義 實現(xiàn)項目總體價值最大化 —— 實現(xiàn)本項目開發(fā)利潤相對最大化； —— 相對最大程度打造中航地產(chǎn)項目品牌 、 企業(yè)品牌 。 22 總策略實施 之三 —— 項目營銷總綱 銷售與推廣緊密結(jié)合，共同形成項目營銷實施總綱 營銷總綱制定思路圖 銷售實施策略 推廣實施策略 圍繞階段銷售策略目標(biāo)實現(xiàn)而實施相應(yīng)推廣策略 項目營銷總綱 23 總策略實施 之三 —— 項目營銷總綱 目標(biāo)：完成項目整體價值提升，為后續(xù)具體產(chǎn)品推售奠定核心價值支撐 項目形象高度奠定期 時間： —— 04年 10月中 項目產(chǎn)品宣傳推廣期 時間： 10月中 —— 05年 4月中 項目熱銷推廣期 時間： 4月底 —— 12月底 實施關(guān)鍵： 2.“城市升級運(yùn)動” 目標(biāo)：開展產(chǎn)品宣傳、最大限度積累意向客戶，為后續(xù)集中認(rèn)籌奠定基礎(chǔ) 實施關(guān)鍵： 目標(biāo)：充分挖掘階段推售產(chǎn)品內(nèi)、外在價值，最大限度促進(jìn)客戶上門、成交 實施關(guān)鍵： 4.“第三生活空間”運(yùn)動 24 總策略實施 之三 —— 項目營銷總綱 目標(biāo)：保持項目市場宣傳熱度，保證持續(xù)穩(wěn)定客戶流，實現(xiàn)穩(wěn)定銷售 項目持續(xù)推廣期 時間： 06年 2月初 —— 4月底 實施關(guān)鍵： 現(xiàn)場體驗式系列活動營銷 、電視媒體持續(xù)推廣 目標(biāo)：針對剩余產(chǎn)品挖掘開展推廣、挖掘客戶，實現(xiàn)項目全盤銷售 項目尾盤推廣期 時間： 06年 5月初 —— 6月底 實施關(guān)鍵： 25 第二篇 推廣策略 26 推廣策略第一步 奠定項目形象高度，建立項目價值標(biāo)桿 項目形象高度的推廣突破口在哪里？誰可擔(dān)此重任？ 27 如何尋找突破口？ —— 可擔(dān)當(dāng)此重任者必須具備的三個核心條件 核心條件一、 具有較為強(qiáng)烈的市場（產(chǎn)品形式、概念形式）差異化個性特征，在推廣過程中足以引起大范圍市場（目標(biāo)客戶）關(guān)注； 核心條件二、 能夠直接有力支撐并提升項目最核心價值（最大收益 /利潤來源）； 核心條件三、 能夠全程統(tǒng)領(lǐng)項目推廣全過程。 它所創(chuàng)新出的、所行銷的 更是 一種特殊的心理消費(fèi)行為 —— 可以獨(dú)自一人，也可三五相伴，進(jìn)行深度放松，在很匆忙的現(xiàn)代生活中，享受一段 “ 個人時間 ——Personal Time”， 第三生活空間由此而來。 一、概念樓書 主要內(nèi)容： （重點(diǎn)為新中心規(guī)劃）