【正文】 9832% 各類型產(chǎn)品排鋪通道露天白云潤澤商業(yè)中心機場路 約3800m178。經(jīng)營模式： 10%為業(yè)主和原租戶自營， 90%向業(yè)主承租經(jīng)營檔次 ： 裝修檔次偏低，經(jīng)營檔次中檔偏低產(chǎn)品經(jīng)營模式 ：絕大部份為商戶同時代理多個廠家的產(chǎn)品 面向客戶珠三角洲為主覆蓋全國美容院和批零買家長壽路專業(yè)市場租金 :300380元 /m178。 （租金 4560元 /m178。項目應(yīng)把握好開發(fā)時機。項目發(fā)展專業(yè)市場的對比分析市場研究結(jié)論：從市場角度而言項目發(fā)展為化妝品專業(yè)市場的風(fēng)險最低、鞋業(yè)次之、鐘表業(yè)較大。/次；宣傳費： 1000元 /間 /次；裝修按金： 500元，驗收合格后可退還 300元；管理費： 8元 /m178。、二線鋪位租金 78元 /m178。約70個鋪1997年 租賃 507073%化妝品及美發(fā)產(chǎn)品排鋪通道遮蓋廣州工業(yè)展覽中心新市廣花路約 10萬m178。旺角經(jīng)營空置率最高l 場地新l 炒鋪者多，實際經(jīng)營者少l 買鋪者多為原站西商家，新進場經(jīng)營者少旺角一期 新東方 九龍 站西 南方電梯 兩部自動扶梯 無 無 一部 無空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào)賣場外部裝飾 大型現(xiàn)代廣告牌 簡單 簡單 簡單 簡單賣場內(nèi)部裝飾 小型廣告橫幅 簡單 簡單 簡單 簡單倉庫 地下車庫一小部分 無 無 五、六樓 無外部廣場 約 500平方米 無 無 無 無停車位 (個 ) 200（地下停車場） 無 無 無 無保衛(wèi) 錄象監(jiān)視、保安 保安 保安巡邏 保安巡邏 保安巡邏配套設(shè)施二期規(guī)劃內(nèi)設(shè)銀行、餐飲、商務(wù)、知名廠家展示中心、聯(lián)絡(luò)處、售后服務(wù)處等設(shè)施無 無 無 無評價 好，新 一般 一般 一般 較好較新場地條件站西各場地特點資料來源：實地調(diào)查商場名稱 一手租金價(元 /月 /鋪 )二手租金價 (元 /月 /鋪 )頂手費 租期 備注南方鐘表交易中心1028 25004000 3萬 —5萬 3年 1米柜面站西鐘表城 1250 30006000 15萬 —20萬 3年 拉閘鋪九龍表行 500 500 1萬 3年 1米柜面東方鐘表配件中心3001000 3001000 / 靈活 柜面、拉閘鋪旺角鐘表城 / 15002500 / 1年 柜面租金及售價租金資料來源：實地調(diào)查售價旺角一期（售罄） 均價　 柜面、拉閘鋪 管理費１５元 /Ｍ ２旺角二期（在售） 均價　 玻璃門鋪（ 9m2以上 )資料來源：實地調(diào)查租金走勢南方表城租金最高，其余各場租金情況穩(wěn)定站西區(qū)域鐘表市場租金走勢圖經(jīng)營者特征n 業(yè)主多為廣東的私營業(yè)主或個體戶n 客商來自全國各地及第三世界國家n 多數(shù)業(yè)主擁有 23個鋪于不同場地n 旺角購鋪者多為原站西經(jīng)營者和投資客n 對環(huán)境、配套服務(wù)等有較高要求n 購鋪認為最重要的因素是： 　　 n 提及最多的設(shè)施： n 最關(guān)心的服務(wù) n 鋪位選擇 +辦公 n 接受同場經(jīng)營的行業(yè) 客戶調(diào)查資料潛在供應(yīng)分析項目位置鐘表城商圈服裝批發(fā)市場旺角二期旺角二期開業(yè)時間 規(guī)模 (m2) 3000鋪位數(shù) (個 ) 150商鋪面積(m2)915附近多家中小型服裝批發(fā)市場也有轉(zhuǎn)為鐘表市場的可能l站西一帶將繼續(xù)延續(xù)鐘表批發(fā)集散地特色l旺角經(jīng)營理念及檔次有所提升廣州鐘表批發(fā)市場特征n 站地規(guī)模較小 17004000m2n 鋪位較少 150400個n 鋪位面積小 110m2n 場地多為臨建，裝修簡陋，檔次低n 產(chǎn)品都在 500元以下，以 50100元居多n 不少假冒偽劣商品同場經(jīng)營n 多數(shù)場館沒有停車位n 缺乏倉庫、商務(wù)、生活配套設(shè)施n 親緣關(guān)系在商戶經(jīng)營中占有重要地位—— 基本屬于傳統(tǒng)的集散地式的批發(fā)市場現(xiàn)有市場發(fā)展前景及對項目的影響n 站西一帶將繼續(xù)延續(xù)鐘表批發(fā)集散地特色n 原南方、站西等臨建市場將搬遷n 原站西經(jīng)營者多在旺角購鋪n 站西鐘表市場已逐漸向周邊擴散，區(qū)域整治后，形成以旺角為中心的批發(fā)集散地—— 項目偏離集散批發(fā)中心商圈，延續(xù)性較差項目發(fā)展為鐘表市場之 SWOT 分析n 優(yōu)勢 Strengthsn 劣勢 Weaknessesn 機會 Opportunitiesn 威脅 Threats優(yōu)勢 Strengths站西鐘表集散地 本項目規(guī)模（ m2) （總建）鋪位數(shù)（個） 1700 2023（擬）停車位（個） 200（旺角地下停車場） 107（擬）道路連接 不能直接和高等級公路連接和高等級公路接駁方便客、貨運配套條件站場充足，但交通組織較混亂現(xiàn)狀貨運條件良好n 與貨運站、客運站、火車站、機場的聯(lián)系便捷n 與站西批發(fā)市場區(qū)域的聯(lián)系緊密n 臨近主干道廣園西路，區(qū)位識別性好劣勢 Weaknessesn 距離中心商圈有一定距離，周邊商業(yè)氣氛較差n周邊環(huán)境較差，區(qū)域形象不佳，難以吸引品牌產(chǎn)品進場n臨主干道（廣源路）面窄，并有舊建筑遮擋n地形不平，有一定坡度，對設(shè)計施工要求較高n屬臨建性質(zhì)，只有 20年使用權(quán)n周邊專業(yè)市場不多，與鐘表專業(yè)市場的區(qū)域延續(xù)性較差n項目規(guī)模對于單一經(jīng)營鐘表市場而言過于龐大機會 Opportunitiesn 火車站一帶的市政改造，地鐵二號線的開通，給項目帶來新商機n 站西專業(yè)市場可能拆遷，產(chǎn)生新的機會n 加入 WTO兩三年后，將有大批國外中檔次產(chǎn)品要進入中國市場n 傳統(tǒng)集散地形式的批發(fā)市場已不能滿足不同檔次品牌的流通要求，新型鐘表物流中心有發(fā)展的市場空間n 鐘表行業(yè)有較強的行業(yè)關(guān)聯(lián)度，可與珠寶首飾、眼鏡等行業(yè)同場經(jīng)營威脅 Threatn站西鐘表市場已逐漸向周邊擴散，旺角經(jīng)營模式有所提升，市場競爭趨激烈n交易會搬至琶洲后，火車站商圈的吸引力可能會受影響n鐘表供求市場逐漸飽和，批發(fā)市場容量不大 ——中低檔批發(fā)市場容量有限 ——中高檔品牌難以進入批發(fā)市場n深圳依托鐘表產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，正成為全國檔次化、品牌化、正規(guī)化的批發(fā)展示中心第 13屆深圳國際鐘表珠寶展規(guī)模 （ m2) 展位 （個） 1000商鋪間隔 (m) 3x3 3x4品牌化、國際化、規(guī)范化以鐘表展為主，兼顧珠寶、精品行業(yè)小結(jié)l但品牌產(chǎn)品對區(qū)域形象、同場經(jīng)營者的要求又極高n 鐘表專業(yè)市場尤其是綜合性鐘表物流中心有一定的市場發(fā)展空間n 項目規(guī)模對于傳統(tǒng)鐘表批發(fā)市場而言過于龐大對策跨行業(yè)經(jīng)營 提升經(jīng)營理念構(gòu)建新型的鐘表物流中心l與珠寶首飾、眼鏡、精品等行業(yè)分不同主題區(qū)域同場經(jīng)營l但上述行業(yè)均有場地面積小