房地產(chǎn)策劃入門必備(完整版)
【正文】 設(shè)計(jì)的依據(jù) 第一階段 可行性研究 好好學(xué)習(xí)，天天向上！ 市場分析 市場預(yù)測 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測 財(cái)務(wù)評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價(jià)格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 第一階段 可行性研究 好好學(xué)習(xí)，天天向上！ 第二階段 項(xiàng)目研究 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目價(jià)值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 地塊 潛在客戶分析 好好學(xué)習(xí)，天天向上！ 宏觀環(huán)境研究 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢 （通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響 （如北京 2023年奧運(yùn)會(huì)、上海 2023年世博會(huì)） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級市場） ? 板塊布局 （熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 第二階段 項(xiàng)目研究 好好學(xué)習(xí)，天天向上！ 項(xiàng)目價(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） （ 1）區(qū)位價(jià)值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項(xiàng)目資源分析 第二階段 項(xiàng)目研究 好好學(xué)習(xí)，天天向上！ 潛在客戶群研究 （ 1）確定研究對象 周邊客群 投資客群 新生客群 特有客群 歷史客群 項(xiàng)目 第二階段 項(xiàng)目研究 好好學(xué)習(xí)，天天向上！ （ 2）確定研究內(nèi)容 客戶基本特征 置業(yè)能力 需求特點(diǎn) 置業(yè)原因 需求特點(diǎn) 收入水平、置業(yè)計(jì)劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等 潛在客戶群研究 第二階段 項(xiàng)目研究 好
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