【正文】 城市山谷 3期 沙河西路 230330 區(qū)位 東方花園 M3區(qū) 華僑城 288— 355 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 波托菲諾別墅2期 華僑城歡樂谷 11 21 150400 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 仙湖山莊 2期 仙湖植物園 243367 區(qū)位、植物園 東海岸 3期 大梅沙 8 180230 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 聯泰大梅沙 大梅沙 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 天琴灣 3期 大梅沙 3501000 海景、低容積率 華僑城三洲田 鹽壩高速與鹽梅路之間 里 3 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 單位： 萬 /平米 ? 未來供應量一覽 項目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點 星河 .丹堤 梅林關水庫 14 區(qū)位、自然資源、品牌 圣莫麗斯 二線拓展區(qū) 2701100 區(qū)位、自然資源 龍一號 二線拓展區(qū) 區(qū)位、自然資源、品牌 信托項目 二線拓展區(qū) 14 8 區(qū)位、自然資源、品牌 萬科第五園 坂田 180240 中式、規(guī)模、品牌 萬科城 2期 坂雪崗 137229 中式、規(guī)模、品牌 振業(yè)城 橫崗育馬場 54 159252 規(guī)模 尖崗山 寶安尖崗山 60萬 山景、開發(fā)商品牌 溪之谷 寶安石巖 300以上 自然資源 觀瀾大宅 觀瀾鎮(zhèn) 15 330868 高爾夫景觀 中信高爾夫 龍崗植物園 7 約 3 210400 高爾夫景觀、品牌 未來幾年別墅市場供應量約為 150—200萬平方米，是過去深圳 13年 供應量的 2倍 數據來源于：深圳房地產信息網 單位： 萬 /平米 ? 時間 200５ .5 6 7 8 9 10 11 12 2 3 4 5 1 6 7 8 9 10 11 12 2023 振業(yè)城 萬科第五園 星河 .丹堤 尖崗山 本項目 9萬山 競爭項目入市時間預測 萬科城 城市山谷 仙湖山莊 競爭項目入市時間集中在 2023年下半年，本項目入市時正是各競爭項目的主銷售期，對本項目會造成一定市場壓力 ? 項目 區(qū)位 區(qū)域認知 景觀 容積率 配套 人文 距市區(qū)距離 私密性 賣點 推廣 物業(yè)形態(tài) 預期售價 用途 星河 .丹堤 梅林關口 高 優(yōu) 一般 生活配套較全 較淡 較近 中 大社區(qū) /山湖自然資源 名人效應 +強勢媒體投放 公寓 +聯排 中 第一居所 九萬三 香蜜 湖 高 優(yōu) 較高 生活配套齊全 較濃 近 低 區(qū)位、景觀、品牌 媒體造 勢 公寓 +聯排 高 第一居所 萬科第五園 板田 高 低 較高 一般 較濃 較近 低 品牌 品牌 +強勢媒體投放 聯排 +公寓 + 低 第一居所 城市山谷 3期 銅鼓路 高 低 較高 配套齊全 較濃 近 低 社區(qū)人文、品牌 名人 +活動 聯排 中 第一居所 尖崗山 寶安西鄉(xiāng)交界 中 中 較低 一般 缺乏 較遠 高 品牌、山景、低容積率 高調 聯排 +獨棟 中高 第一、第二居所 本項目 香蜜湖北 低 優(yōu) 一般 淡 缺乏 較近 高 原生、山 谷 高？ 公寓 +聯排 中高 ？ 第一居所 競爭項目因素對比 ? 本項目 Vs星河丹堤 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ 0） ?區(qū)域純靜，無農民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?工程進度快； ?高尚社區(qū)，產品線相對集中 ?配套缺乏； ?交通不便； ?人文氣息淡； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 ? 植被：原始生態(tài)保留的十分完好。 媒體廣告逐漸減 少，以現場氛圍 營造為主導，以 事件營銷及老客 戶營銷做為重點 營銷策略 重 點 加大促銷 力度、老 客戶營銷 秋交會 12月 春交會 ? A）社區(qū)智能化設施增值 B）國際化學校入駐增值 C）品牌商家招商引進增值 D）國際管家服務增值 E）開展風情活動增值 F）住戶專車等生活配套服務增值 【圣 莫麗斯項目營銷執(zhí)行報告 居于山。享于成就。 ? 地塊價值分布 本項目沿湖面二側分布，親水程度高的地塊價值最高，離水越遠價值相對越低。 ? 別墅產品主要競爭點： 資源（山、海、湖）、景觀（包括自然景觀 及人造景觀）、價格（贈送面積）、產品風 格及品質； ? 普通別墅（經濟型別墅、亞別墅）面臨著來自城市平面豪宅的挑戰(zhàn)。 ?片區(qū)相對荒涼 ， 缺乏配套； ?交通進入性差； ?距玉龍路近 ， 噪音污染； ?產品面積相對偏大。 區(qū)外競爭壓力：香蜜湖一號的高端截客及來源于強勢 熱點片區(qū)可替代產品的競爭壓力（如華僑城、紅樹灣）； 競爭優(yōu)勢：自然資源，區(qū)位、區(qū)域純凈無干擾； 競爭劣勢：交通一定時期內不便，認知度、配套、 人文方面較為弱勢；發(fā)展商品牌號召力弱。貴于細。 作為形象大盤的啟動原則 湖景營造成中心視點，利用天然資源造景。 作為形象大盤的啟動原則 ? ? 位于 A區(qū) 24棟與 36棟，共 2套。樹立形象，制造價格標桿。 媒體廣告逐漸減 少，以現場氛圍 營造為主導，以 事件營銷及老客 戶營銷做為重點 營銷策略 重 點 加大促銷 力度、老 客戶營銷 秋交會 12月 春交會 ? 營銷階段分解 ——導入期 時間： 2023年 4月 — 8月底 目標：滲透市場，建立項目知名度 階段策略：造勢 ?網絡營銷 — 片區(qū)炒作 ?廣告牌昭示策略 ?打造 “ 世界 500強 ” 企業(yè)在深居住地 ?春交會亮相 ?相關新聞報導 ?與主流媒體合作 ?形象網站導入 ?外展場接受咨詢 ? ACTION 1 片區(qū)炒作 時間： 3月 8月 內容：聯手網絡劍客炒作片區(qū) ,導入 “ 香蜜湖北 ” 概念 目的：關聯香蜜湖，提升片區(qū)形象 配合條件：網絡劍客與新聞媒體介入 我們已經作了哪些動作： ? ACTION 2 形象廣告牌 時間： 4月起 內容：香蜜湖附近（已上）、深南大道、濱海大道、梅林關口、機場設 “ 香蜜湖上游 ,天賦美宅 ” 形象廣告牌，引起目標客戶關注，截留客戶 目的：整合項目片區(qū)自然資源，提升項目形象 配合條件：形象戶外廣告，電話留客 要點： ? 扼守附近片區(qū)交通要道； ? 根據形象推進，每月更新一次內容； ? 初期廣告牌以懸念和情感廣告導入，成長期結合推廣主題，發(fā)布信息；現場廣告牌展示同樣內容 我們已經作了哪些動作： ? ACTION 3 打造 “ 世界 500強 ” 居住基地新聞發(fā)布會 時間： 4月 26 內容： “ 世界 500強 ” 外籍人士在深圳的居住狀況 目的：項目高調切入市場，拉升項目檔次 配合條件：五星級酒店、各新聞媒體 我們已經作了哪些動作： ? 時間： 5月 15日 地點：高交會館 內容：大氣的展位設計、區(qū)域模型、形象樓書、 3D、瑞士風景片 目的：充分利用春交會的號召力，標新立異。 目的： 誠意客戶的維護，吸聚人氣，現場體驗。 Action5：瑞士風情展活動 ? 內部認購期推廣費用分配 活動營銷： 50萬 秋交會： 60萬 現場包裝： 60萬 戶處廣告牌： 120萬 媒體： 155萬 報紙： 40萬 電視： 20萬 網絡： 20萬 電臺： 10萬 導示系統(tǒng)： 60萬（貫穿主要銷售過程） 直郵 /資源網： 5萬 合計： 445萬 ? 營銷階段分解 ——公開發(fā)售期 時間： 目標：整體銷售率 25%左右 階段策略：頻繁的現場活動和事件炒作，造場 ?《大話香蜜湖北》網絡討論實錄出版 ?《上游生活》圖文解構上游生活書出版 ? 開盤周 ?《上游生活俱樂部》沙龍開講 ? 時間： 9月 2010月 20日報名， 10月 2829日上午大賽 Action1：越野車友誼賽暨項目開盤預熱 地點：三期工地及項目周邊 內容：組織 VIP客戶、誠意客戶及親友、部分上門客戶參加大賽及上門客戶大獎競猜活動。 配合條件：售樓處全面啟用，部分環(huán)境及商業(yè)街展示。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅競勝。 2023/3/1419:26:03 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 命運是一件很不可思議的東西。 2023年 3月 14日 7時 26分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023年 3月 14日星期二 ? 命運本來就不公平所以我要改變命運。 :26:03 ? 感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。 :26:0319:26:03March 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :26:0319:26Mar2314Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 14日星期二 7時 26分 3秒 19:26:0314 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :26:0319:26Mar2314Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :26:0319:26:03March 14, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。慷慨擲此身。 下午 7時 26分 3秒 19:26:03 ? 質量是維護顧客忠誠的最好保證。 ? 新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。 ? 不放過任何細節(jié)。只有經得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。 注：現場美食、節(jié)目表演 Actio