【正文】 因素 項目形象定位 1月前后必須要推出部分產(chǎn)品 前期溝通項目情況 項目體量較大，建議分組團進行推售： 一方面便于工程有針對開展 另一方面便于階段針對性進行現(xiàn)場展示 因此建議： 年前推出 1期一組團四聯(lián)別墅 24套。 3月中旬 — 樣板房正式開放，及園林體驗活動 12月底售樓部進場 第三階段一期二組團推售 目的：持續(xù)營造高端豪宅營銷，對私享生活進行詮釋 3月底 4月初 — 二批加推單位開盤 樣板房開放、及園林體驗活動 對象：一組團業(yè)主、新蓄積的客戶資源 時間：暫定 3月中旬 要求：前期維持的項目神秘感終于得以窺見，客戶將會 以較高的心理預期進行評判，要求園林展示到位 氛圍營造： 現(xiàn)場雷克薩斯演奏 現(xiàn)場冷餐 第三階段一期二組團推售 推售基礎： 取得二組團的預售許可證 至少不低于 15批認籌客戶 工程要求： 新的樣板間裝修完成 現(xiàn)樓出售，園林景觀到位（非陰影部分） 保瑞路平整 項目的現(xiàn)場包裝，擋板到位，指示牌等到位 第三階段一期二組團推售 此部分園林及現(xiàn)場包裝需展示 第三階段一期二組團推售 采取正式的大規(guī)模的開盤儀式，制造市場熱點，贏得項目關注度！ 本方案僅做項目營銷思路參考 具體營銷執(zhí)行方案、認籌方案等后續(xù)溝通，深入探討！ THANKS Code of this report | 90 169。 ? 無法評估，就無法管理。 ? 觀察才行。 2023/3/132023/3/ ? 將良品率預定為 85%，那么便表示容許 15%的錯誤存在。 ? 魔鬼存在于細節(jié)之中。 ? 只要不是相當重要的商品，不是穩(wěn)健踏實地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進。 16:37:3516:37:3516:373/13/2023 4:37:35 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 4時 37分 35秒 下午 4時 37分 16:37: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 下午 4時 37分 :37March 13, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :37:3516:37:35March 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 4時 37分 :37March 13, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 4時 37分 35秒 下午 4時 37分 16:37: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 16:37:3516:37:3516:373/13/2023 4:37:35 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 16:37:3516:37:3516:37Monday, March 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ? 周到的服務，那簡直是難以想象的。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 ? 人生的選擇決定一切。 16:37:3516:37:3516: ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。 ? 軍隊無放任，學校無放任，此今日世界各共和國之道例。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 項目推售產(chǎn)品分析 一期一組團 一期二組團 項目為品質別墅大盤 開發(fā)體量大，周期長 在此政策環(huán)境及年底的特殊時段面市 首次產(chǎn)品的如何解籌？ 占地： 23萬方 建面： 56萬方 容積率： 營銷方式： 開盤前集中轟炸式營銷 案例 1：光耀荷蘭小城 — 前期營銷手法 前期采用戶外 T牌、跨線橋廣告、公交車停車站牌、派單、路旗、網(wǎng)絡、報版、短信等多渠道營銷手法，開盤前一個月開始集中轟炸！ 其項目盤多，可利用廣告資源多，因此，信息散步快，加之為本地發(fā)展商，開發(fā)商是時間長，有一定客戶號召力。 項目形象定位演繹 莊園的靈魂是來自千年時光雕刻的歐洲古城鎮(zhèn)，和那里沉靜而優(yōu)雅的人們。 ?長期看政策的預期，市場會在第四季度中期顯現(xiàn)出來。 “心居時代”五重“心”，稱心、會心、獨心、匠心、合心，強調項目用心良苦，一應俱全， 賣點太泛且不明確具體的內容； 后續(xù)無法延展； 項目的案名和定位建議重新考慮 目前的推廣渠道： 惠博公路路旗 / 跨路橋 / 數(shù)碼街廣場路旗 / 天悅酒店展場 問題： 雖有廣告投入，但片區(qū)分散，無集中宣傳，成效不明顯！ 電話需專人接聽，保證渠道通暢！ 營銷渠道：有推廣，但分散不集中，成效不明顯 包裝展示現(xiàn)狀：包裝差，展示差 包裝設計上： 設計色彩趨于平淡，缺乏別墅樓盤的品質感！ 內容不全無地址，無法明確項目區(qū)域及位置 導視指引上： 現(xiàn)場入口無指示牌 工地包裝上： 無圍擋進行包裝展示項目形象 工程進度現(xiàn)狀：工程量大，資金投入大 工程量大： 售樓部已經(jīng)封頂，工地現(xiàn)場約 20棟別墅已經(jīng)封頂，根據(jù)工程計劃，年前將 148棟別墅全部封頂。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 江北核心板塊：中央居住區(qū)雛形已構成，已經(jīng)形成了中央居住區(qū)和中央商務區(qū)兩塊，但未來中心區(qū)土地資源有限，且供應有限。 重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查 由以前的動態(tài)追蹤變?yōu)楝F(xiàn)在的定點“關照” 房產(chǎn)稅 未涉及 加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。 政策走勢預測及總結 市場情況 ?惠城別墅分布 ?片區(qū)別墅情況 本 案 保利山水城 奧林匹克花園 鵬基萬林湖 潤園 雅居樂白鷺湖 方直龍湖灣 中信水岸城 德威項目 舊城 紅花湖片區(qū) 江北 惠州地產(chǎn)開發(fā)主要集中在河南岸、南部新城、江北、東平及東江新城及紅花湖五大片區(qū)，但，別墅的供應主要集中在江北、紅花湖及東江新城板塊 東江新城 東江 東江 西枝江 西枝江 新開河 萬科 惠城別墅分布：分散在惠城周邊，集中在江北 /東江新城 /紅花湖片區(qū) 河南岸 南部新城 江北別墅群：江北周邊； 東江新城板塊：濱水高尚居住區(qū)！ 紅花湖片區(qū)：依靠自然資源成為高檔別墅社區(qū) 區(qū)域 項目名 占地 建面 容積率 資源 產(chǎn)品 面積 紅花湖板塊 潤園 ㎡ ㎡ 老城區(qū) +自然資源 聯(lián)排、獨棟 260600 鵬基萬林湖 42萬㎡ 萬㎡ 老城區(qū) +自然資源 聯(lián)排雙拼獨棟 200630 東平及東江新城板塊 中信水岸城 56萬㎡ 153萬㎡ 江景 +新興發(fā)展區(qū) 聯(lián)排 約 200 方直瓏湖灣 14萬㎡ 45萬㎡ 2 江景 +新興發(fā)展區(qū) 聯(lián)排獨棟 200600 江北板塊 雅居樂白鷺湖 ㎡ ㎡ 江景 +新興發(fā)展區(qū) 聯(lián)排雙拼獨棟 174416 萬科城 10萬㎡ 17萬㎡ 區(qū)域 疊墅 140170 奧林匹克花園 91萬㎡ 130 萬㎡ 區(qū)域 +人文 +自然 聯(lián)排 180300 保利山水城 ㎡ 36萬㎡ 1 區(qū)域 +風格 聯(lián)排雙拼獨棟 190537 本項目 ㎡ 32萬㎡ 自然資源 聯(lián)排雙拼獨棟 239570 主要在售別墅的基本情況 規(guī)模：在售別墅規(guī)模普遍偏大 容積率：城市中心別墅容積率高 產(chǎn)品：以聯(lián)排別墅供應為主