【正文】 ，投資總額7000萬(wàn)美元，生產(chǎn)、銷售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。 二期開(kāi)發(fā)面積 ，按照 “超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢(shì)、持續(xù)發(fā)展 ”的發(fā)展思路， 2023年 10月完成全部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并開(kāi)始招商，目前已完成大部分招商出讓工作。 以下將主要介紹武清開(kāi)發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 2023年 1月 ?武清開(kāi)發(fā)區(qū)是 1991年 12月批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。目前來(lái)看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當(dāng)規(guī)模。 ? 京津城際軌道交通將設(shè) 5座車站。 八大組團(tuán)： 新城核心組團(tuán) ；外圍 7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來(lái)發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展的前提下，其對(duì)天津的影響將不斷增加 ,而本案也將站在更高的起點(diǎn) 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，武清將會(huì)更多承擔(dān)天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢(shì)必帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。 2023年 1月 從京津一體化發(fā)展角度看 —— 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點(diǎn)，武清將主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津?yàn)I海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢(shì)。 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析小結(jié) ? 地塊開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越 ? 配套需不斷完善 ? 規(guī)劃需進(jìn)一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅 1公里，巨大的交通優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必提升項(xiàng)目整體的投資價(jià)值。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營(yíng)造。 ，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 目前主要商業(yè)場(chǎng)所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽(yáng)西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 本案 2023年 1月 倍訊易 2023年 1月 目前地塊已開(kāi)始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。 借勢(shì)天津北方 經(jīng)濟(jì)中心定位 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來(lái)企業(yè)、外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長(zhǎng)的需求。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項(xiàng)目看項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。 地塊內(nèi)部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路（尚未開(kāi)通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項(xiàng)目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場(chǎng)、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂(lè)商業(yè)非常缺乏。 、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 ，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少，南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂(lè)休閑配套等。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始得到高度關(guān)注和重視。 2 3 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開(kāi)發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機(jī)場(chǎng) 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個(gè) 村 741個(gè) 人口 82萬(wàn) 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個(gè)組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫(kù)資源為著力點(diǎn)，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括 4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。分別是北京南站、亦莊站、永樂(lè)站、武清站、天津站。 從 2023年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)所占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然在增加，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位將會(huì)更為明顯。 ?武清開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 三期開(kāi)發(fā)面積 ，計(jì)劃在 2023年前建設(shè)完成。 鵬思特（天津）實(shí)業(yè)有限公司 美國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地 ，累計(jì)投資總額 2998萬(wàn)美元，主要從事集成電路等精密機(jī)電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產(chǎn)和銷售。 ?石各莊產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 規(guī)劃建成占地 1000畝的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，220畝起步區(qū)土地已全部出讓并正在建廠，二期 1000畝地正在建設(shè)中。如今首期開(kāi)發(fā)的 1800畝（ ）自行車產(chǎn)業(yè)區(qū)以其高水平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)惠的扶持政策、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)舉措吸引了 17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產(chǎn)值突破 8億元，已成為較具實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)北方自行車生產(chǎn)及出口基地。 ?大盤開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，追求可持續(xù)發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上考慮要長(zhǎng)遠(yuǎn)，并根據(jù)銷售時(shí)點(diǎn)有節(jié)奏推出。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 2023年天津市商品房 成交量達(dá) ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。 武清價(jià)格漲勢(shì)迅猛，與近郊價(jià)格拉近，后期價(jià)格漲幅存在壓力。 國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問(wèn)題，為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)， 07年供應(yīng)量更是大幅增長(zhǎng)，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見(jiàn)市場(chǎng)需求旺盛。而 10月份以來(lái)，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 武清主要在售項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱 位置 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 雍陽(yáng)道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽(yáng)西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽(yáng)光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應(yīng)量 （平米） 市場(chǎng)存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開(kāi)盤時(shí)間 入住時(shí)間 第 6城 70萬(wàn)（住宅 35萬(wàn)，商業(yè) 35萬(wàn)） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬(wàn) 約 8萬(wàn) 60% 1萬(wàn)平米 09年底 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 16萬(wàn) 約 14萬(wàn) 約 10% —— 08年底 武清主要在售項(xiàng)目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場(chǎng)本月剛剛開(kāi)盤，后期的供應(yīng)較充足。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒(méi)有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)尚沒(méi)有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長(zhǎng)。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實(shí)施，對(duì)農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問(wèn)題等等做出了規(guī)定。 強(qiáng)調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準(zhǔn)利率從 %提高到%,貸款基準(zhǔn)利率提高到 % 。 0 6 0 7 年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比8208408608809009209409609802023 20234200440046004800500052005400560058006000成交量 成交均價(jià)2023年全市價(jià)格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量 9月份之后得以控制， 12月則再次反彈。 2023年 1月 我司操作大盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案前期定位從大盤角度需考慮問(wèn)題 2023年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施 從大盤角度，前期定位需考慮問(wèn)題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)便利 產(chǎn)品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑， 做到景 中有盤，盤是景中盤 通過(guò)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值 結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組 團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系 彌補(bǔ)區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街 立足于當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)需求 與盲點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計(jì)， 吸引多樣客戶 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 商品住宅市場(chǎng)研究分析 2023年 1月 天津商品住宅市場(chǎng)整體分析 武清商品住宅市場(chǎng)分析 商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0507年天津居住用地總體供應(yīng) ? 0507年，天津居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，0 07年的供應(yīng)均達(dá)到了前一年供應(yīng)量的 3倍，增長(zhǎng)迅速。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境小結(jié) 隨著“十一五”后武清城區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氛圍濃厚，其明確地功能定位，將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可； 2 武清經(jīng)濟(jì)水平近年來(lái)不斷增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長(zhǎng)，必將帶動(dòng)人均住房需求的逐漸上漲； 3 隨著武清經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快武清房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化與競(jìng)爭(zhēng)性，為武清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供更為廣闊的空間。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 上馬臺(tái)工業(yè)區(qū) ? 天津武清上馬臺(tái)工業(yè)區(qū)是集鑄造、制造及其研發(fā)為一體，產(chǎn)業(yè)聚集，功能完備的現(xiàn)代化基礎(chǔ)性工業(yè)基地。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 萬(wàn)都（天津）汽車零部件有限公司 韓國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地約 ，投資總額 。 武清開(kāi)發(fā)區(qū)有四星級(jí)酒店天鵝湖大酒店；三星級(jí)酒店雍陽(yáng)賓館；以及海關(guān)培訓(xùn)中心。 武清開(kāi)發(fā)區(qū)概況