【正文】 1 4 隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國際物流區(qū)籌建的逐步落實(shí)，必定帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對居住新的一輪需求，必定刺激整個(gè)區(qū)域市場的供應(yīng)緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案。主要從事汽車剎車及相關(guān)部件的生產(chǎn) 。是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。 規(guī)劃面積 1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有 城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū) 等多個(gè)項(xiàng)目。 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看 —— 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)0100000202300300000400000500000600000萬元固定資產(chǎn)投資 124793 207047 217192 235010 5078342023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 1月 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機(jī)場選址的候選地 。 “兩帶 ”是指： “寧河 —— 漢沽 —— 濱海新區(qū)核心區(qū) —— 大港 ”東部沿海發(fā)展帶和 “薊縣 —— 寶坻 ——中心城區(qū) —— 靜海 ”西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 ，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位，在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共 5站，開通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。保利武清項(xiàng)目定位思路報(bào)告 2023年 1月 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考前提 保利進(jìn)入天津的第一步 項(xiàng)目位于京津走廊 項(xiàng)目近百萬平米的大盤 我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進(jìn)入天津首個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo) 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項(xiàng)目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 項(xiàng)目 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考思路 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目定位分析 市場機(jī)會與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價(jià)值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項(xiàng)目定位結(jié)論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項(xiàng)目本體屬性 項(xiàng)目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？ 如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？ 本案定位 目標(biāo) 我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 借勢 —— 最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “ 十一五 ” 后，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進(jìn)一步聚 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。目前城際鐵路全程票價(jià)定為58元，楊村至北京票價(jià)為 40元。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計(jì) 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學(xué) 27000 12960 —— 合計(jì) 304598 757450 ? 項(xiàng)目占地 ，地上可售面積 73萬平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設(shè)教育配套 。 “三區(qū) ”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼 ”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫 —— 北大港水庫 ”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。如果成功落戶武清 ， 將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動(dòng)作用 ， 預(yù)計(jì)第二機(jī)場選址工作在 2023年完成 ， 2023年啟動(dòng)建設(shè) ， 2023年建成投入使用 。 京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項(xiàng)目 2023年 1月 ? 前進(jìn)道兩側(cè)開發(fā)建設(shè) 京津城鐵專題分析 前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 三個(gè)村莊，規(guī)劃占地面積 8平方公里 ? 城際車站南部生態(tài)居住區(qū) 近期開發(fā)項(xiàng)目：新農(nóng)村試點(diǎn)、華北城、休閑島 ? 新城南部生態(tài)高尚居住區(qū) 2023年 1月 從城區(qū)居住板塊格局看 —— 本案處于未來宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮? 目前武清城區(qū)居住板塊主要由 3大部分組成，分別 為武清新城板塊 、 武清開發(fā)區(qū)板塊 、 武清老城板塊 ，其中： ?武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個(gè)項(xiàng)目； ?武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主； ?武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。 如果以武清開發(fā)區(qū)為中心，在 100公里半徑的國土范圍內(nèi)，有北京、 天津兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市，常住人口 3000萬 ； 500公里為半徑的國土范圍內(nèi)， 有 100萬人口以上的城市 11座，常住人口 2億多，占全國總數(shù)1/6，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的 1/5。 天津平和汽車配件有限公司 韓國獨(dú)資企業(yè)，占地約 59502平方米，投資總額 3600萬美元。 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 大盤案例分析 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案定位面臨主要問題 2023年 1月 國奧村（奧林匹克公園 B區(qū)運(yùn)動(dòng)員公寓）項(xiàng)目銷售代理 項(xiàng)目位置：北京朝陽區(qū) 項(xiàng)目性質(zhì)：高檔住宅 開 發(fā) 商：國奧投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積約 40萬平方米 我司操作大盤案例 1 2023年 1月 項(xiàng)目位置：北京雙匯橋 項(xiàng)目性質(zhì)：普通住宅 開 發(fā) 商：北京金時(shí)代置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 45萬平米 東一時(shí)區(qū)住宅銷售代理 我司操作大盤案例 2 2023年 1月 曙光花園住宅銷售代理 項(xiàng)目位置： 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng) 項(xiàng)目性質(zhì)：中檔住宅 開 發(fā) 商：北京 天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 50萬平米 我司操作大盤案例 3 2023年 1月 天津?yàn)橙P策劃及銷售代理 項(xiàng)目位置：天津南北大街與中環(huán)線交口 項(xiàng)目性質(zhì)：綜合體大盤 開 發(fā) 商：天津海景置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：約 110萬平米 我司操作大盤案例 4 2023年 1月 綜合來看，本案近 70萬平米的居住大盤，在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)上必須考慮多種因素，才可以保證項(xiàng)目對區(qū)域的趨勢引導(dǎo)。 07成交面積及成交價(jià)格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時(shí)對價(jià)格的增長暫沒有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房價(jià)對比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜?？h010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價(jià)格（元/ ㎡）武清房價(jià)明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價(jià)持平，對于來自市區(qū)、城郊的人口，其價(jià)格優(yōu)勢已經(jīng)在逐漸減少。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈(zèng)予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計(jì)用途的，并收取土地出讓金。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場購房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 當(dāng)前市場整體存量 約為３９．５萬 平米，約計(jì)消化至０９年 從以上幾個(gè)項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計(jì)銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 、財(cái)政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實(shí)行計(jì)劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資。 2023年天津商品房成交量及價(jià)格對比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)較高，存在較大價(jià)格落差的遠(yuǎn)郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 我司操作大盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ， 避免重復(fù) ?要?jiǎng)討B(tài)的看待項(xiàng)目不同時(shí)期的客戶變化，跳出區(qū)域看項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大客戶源。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙工業(yè)園周邊配套 泰達(dá)研修中心 中國婦女人材開發(fā)交流中心 天津鵝湖渡假村 逸仙公寓 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 王古經(jīng)濟(jì)區(qū) 天津王古開發(fā)區(qū) 2023年 10月 11日由天津市武清區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立，始建于 2023年 5月，總規(guī)劃面積 6平方公里（約合 9000畝）。 1992年 6月奠基起步， 2023年7月建成。同時(shí)三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重保持穩(wěn)定。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動(dòng)接受主軸輻射。 隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的提升，必然引起市區(qū)地價(jià)提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢 。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 2023年 1月 項(xiàng)目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項(xiàng)目地塊價(jià)值的提升將會起到巨大作用 2023年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設(shè) 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項(xiàng)目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項(xiàng)目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價(jià)格的快速上漲，利用市場價(jià)格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。 三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學(xué)校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。到天津新港 71公里，到天津?yàn)I海國際機(jī)場 35公里，至北京機(jī)場 90公里。 ? 全線費(fèi)用： 58元（北京至楊村 40元） ? 全線時(shí)間： 30分鐘 ? 開通時(shí)間： 2023年 8月 從京津城鐵看 —— 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來了相應(yīng)的競爭 城際列車車站武清站就設(shè)在距項(xiàng)目 步行僅約10余分鐘 路程的 前進(jìn)道 上 2023年 1月 圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進(jìn)行一系列的開發(fā)建設(shè)。 ?目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個(gè)國家和地區(qū)的 500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、汽車及零部件五個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)作為摩托羅拉的國內(nèi)配套企業(yè)，為摩托羅拉生產(chǎn)零部件。 ? 如今園區(qū)自行車生產(chǎn)企業(yè)已發(fā)展到 40余家，年產(chǎn)自行車 300多萬輛，從事自行車產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)超過了 5000人，各類技術(shù)人員占員工總數(shù)的 30％，其中具有大專以上文憑的技術(shù)人員近 200人。 ? 成交均價(jià)達(dá)到 /平米 ，環(huán)比上漲幅度約 %。同時(shí)， 使拿地成