某項(xiàng)目可行性報(bào)告(完整版)
【正文】 的教職工人員 目前東溝中學(xué)有教職工 200余人，隨著校區(qū)的擴(kuò)建，未來(lái)還將有 100余名教職工到東溝來(lái)工作，這部分也將帶來(lái)一定的置業(yè)需求。20市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié) :推盤量大：盡管目前東溝只有三個(gè)正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)總量達(dá) 20萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)難度大，市場(chǎng)容量有限，但又缺乏真正有品質(zhì)的樓盤。目前屬于前期推廣階段。? 經(jīng)濟(jì)區(qū) 08年全年計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目近 30個(gè)，總投資將達(dá)到 8億元左右；東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的啟動(dòng) ,為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和輝煌的前景14PART 3: 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析15市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析? 市場(chǎng)整體 東溝的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，目前全鎮(zhèn)上商品房開(kāi)發(fā)只有 3個(gè)項(xiàng)目，都是 07年才開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)的。 鐵路：新長(zhǎng)鐵路阜寧站位于東益經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，為客貨二級(jí)站點(diǎn)。 建鎮(zhèn)于清康熙年間，距今已有近 300年歷史，曾是原阜寧縣民主政府所在地。 離東溝僅 3公里就是解放時(shí)期著名的益林戰(zhàn)役的所在地益林鎮(zhèn)。東益經(jīng)濟(jì)區(qū)水、陸、鐵路齊全區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 航空：距鹽城機(jī)場(chǎng) 65公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 320公里，距南京祿口機(jī)場(chǎng) 280公里。東溝益林東益經(jīng)濟(jì)區(qū)6認(rèn)識(shí)城市－城鎮(zhèn)簡(jiǎn)況認(rèn)識(shí)城市－城鎮(zhèn)簡(jiǎn)況? 面積 : 總面積 ，鎮(zhèn)區(qū)面積約 2平方公里；? 人口： 總?cè)丝?，非農(nóng)業(yè)人口 ，鎮(zhèn)區(qū)人口 人；? 轄區(qū)： 下轄 14個(gè)行政村、 5個(gè)居民委員會(huì)， 116個(gè)村（居）民小組；。07年初年初 07年年 4月月 07年年 11月月幸?；ㄔ沸腋；ㄔ?希望路商業(yè)街希望路商業(yè)街 城中花苑城中花苑08年本項(xiàng)目年本項(xiàng)目16市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析城中花苑城中花苑 ：項(xiàng)目地址： 中心北路以西，振興東路以南，西城路以北。17市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析希望路商業(yè)街希望路商業(yè)街項(xiàng)目地址： 希望路近海陵河，規(guī)劃中希望路橋西兩側(cè)占地面積： 約 10畝 建筑面積： 約 1萬(wàn)平方米建筑類型： 4層底商住宅價(jià)格： 底樓商鋪約 33003500元 /平方米 住宅 3樓 1280元 /平方米， 4樓 1080元 /平方米銷售情況： 目前商鋪還剩余約 40％左右，住宅只售出約 20％工程進(jìn)度： 一幢已封頂項(xiàng)目介紹： 該項(xiàng)目位于希望路兩側(cè)，以底樓商鋪為主， 2樓供應(yīng)給原地拆遷的住戶， 4樓為對(duì)外出售的商品房，18市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析幸福花苑幸?；ㄔ讽?xiàng)目地址 ：阜益路以東，中心南路以西占地面積 ： ： 總建筑面積 ： 容積率 ： 給本案介入市場(chǎng)留下了機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)水平低：目前正在運(yùn)作的樓盤依舊停在較低的開(kāi)發(fā)水平上，缺乏創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的產(chǎn)品主題，給人一種低價(jià)低質(zhì)化的感覺(jué) 給本案產(chǎn)品創(chuàng)新提供了機(jī)會(huì)。 東溝中學(xué)目前有學(xué)生近 4000余名，多是從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯集而來(lái)，有相當(dāng)部分的學(xué)生家長(zhǎng)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于在東益置業(yè)也有著需求。地塊區(qū)域特點(diǎn)主要如下 ：1：整體的發(fā)展和規(guī)劃看好，項(xiàng)目所處地是將來(lái)全鎮(zhèn)的教育中心；2：將來(lái)的東溝中學(xué)的擴(kuò)建，希望路東西的貫通以及開(kāi)發(fā)區(qū)的形成和發(fā)展為以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了可能： 3：東溝鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于剛剛起步階段，市民對(duì)于商品房的認(rèn)識(shí)和需求處于待開(kāi)發(fā)的空白階段。 面對(duì)目前市場(chǎng)上低品質(zhì)的樓盤，本案樓盤的品質(zhì)及產(chǎn)品都有突破空間，配合正確的營(yíng)銷方略能在市場(chǎng)上獲得良好的表現(xiàn)。南面緊鄰海陵河，可規(guī)劃水景住宅和河岸景觀帶，增加產(chǎn)品的附加值本案占地約 50畝，基地面積大，為 “ 東溝第一個(gè)教育 42市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)一個(gè)近 5０畝的樓盤，市場(chǎng)容量的大小是運(yùn)作項(xiàng)目研究的重要課題，能否準(zhǔn)確對(duì)本案的目標(biāo)客戶的界定，將對(duì)本案快速銷售的決定性作用。 土地價(jià)格預(yù)測(cè)土地價(jià)格預(yù)測(cè)46PART 6: 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議47產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 半地下層非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，此類設(shè)計(jì)尤為重要，同樣可以減少小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車停放不整齊的現(xiàn)象； 50產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議住宅戶型產(chǎn)品建議緊湊實(shí)用型2房 2廳 1衛(wèi)房型戶型面積配比占開(kāi)發(fā)總量比例 約 30%面積控制： 88㎡ ——95 ㎡ （建筑面積） 通過(guò)信息管理系統(tǒng)，將整個(gè)智能化系統(tǒng)融合成一個(gè)整體。將繁瑣的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化，既可提高工作效率，同時(shí)也可通過(guò)無(wú)紙化辦公，節(jié)省物業(yè)管理成本，方便物業(yè)公司的內(nèi)、外部管理，提供高效的業(yè)主、物業(yè)溝通網(wǎng)絡(luò)，更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。以書房、工人房，儲(chǔ)物空間配置滿足家庭功能需求，主仆分區(qū)明確功能特色，形成該類客戶需求特征。43
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