【正文】 西安市GDP增長率與全國比較圖%% %%%% % % %%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年增長率 全國增長率西安國民生產(chǎn)總值和全國平均水平比較： 西安市固定資產(chǎn)投資增長速度與全國平均水平比較： 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 1242 增長率 % % % % 20% 全國增長率 % % % % 26% 西安市固定資產(chǎn)投資增長率與全國比較圖%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年增長率 全國增長率 西安市的國民生產(chǎn)總值高于全國的平均水平，整體平均速度高于全國的平均速度。Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 眾 正 地 產(chǎn) 策 劃 H O N E S T R E A L E S T A T E 用 心 創(chuàng) 造 價 值 英泰置業(yè)曲江項目產(chǎn)品定位方案 眾正地產(chǎn)策劃 二〇〇八年七月 核心問題： —— 項目面臨怎樣的市場環(huán)境？ —— 項目自身稟賦如何？ —— 我們的客戶在哪里 ？ —— 應對市場需求，我們需要做怎樣的產(chǎn)品 ？ —— 項目選擇怎樣的入市時機？ Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 第一部分 市場分析 —— 項目面臨怎樣的市場環(huán)境？ 市場分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 政策分析： ?金融政策：控制流動性成為主要方向 目前，控制流動性泛濫是金融政策的一個主要方向，從去年到今年的多次加息、提升存款準備金率等都是控制流動性的具體體現(xiàn)，大量的資金在金融政策的導向下，在銀行、股市、樓市中游走。預示西安的經(jīng)濟基礎(chǔ)力量會堅實而穩(wěn)固地發(fā)展。但基于經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程判斷，中長期市場將穩(wěn)步發(fā)展。 點、線、面結(jié)合，分析項目地塊價值及其所在區(qū)域發(fā)展特征 曲江新區(qū) 歷史文化積淀深厚，旅游資源豐富。 以怎樣的依托點挖掘地塊價值？ 項目分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 曲江片區(qū)概況 曲江新區(qū)是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分。戶型以 140—— 220平米的“三室、四室”為主，二室以內(nèi)小戶為補充。但不同的宣傳手法，使得項目呈現(xiàn)出不同的特質(zhì)。 裝修情況 ：全裝修 裝修報價： ,000元 /㎡ 建筑風格：現(xiàn)代風格 項目分析2023年 9月開始銷售，目前銷售已超過 70%，價格從 3800元／平米上漲至 6000元／平米 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 重點對比項目 —— 曲江蘭亭 樓盤地址 :曲江芙蓉南路（曲江南湖南側(cè)） 四至 :東 :芙蓉南路 。23棟 915層小高層 。 項目分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 曲江開發(fā)重心南移拉動本地塊區(qū)域成熟 ?經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，確立了曲江區(qū)域富人聚集區(qū)的基調(diào)。 市場需求 配套完善、總價適中、戶型面積合理、綜合素質(zhì)高、特色鮮明、物業(yè)管理標準高、景觀綠化有特色、附加值高的項目。 ? 目標客戶中有一部分人是高校教師和文化界人士，他們手里握有一定的財富，他們選擇曲江更為在意的是曲江地區(qū)的文化底蘊。 經(jīng)過分析，在物業(yè)類型的定位方面，建議采用多種物業(yè)相結(jié)合，爭取達到利潤最大化，同時也可以有效保證較大的市場受眾群體。 板式高層 、 小高層 、 少數(shù)花園洋房 產(chǎn)品定位 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 項目配套定位 最大滿足本項目業(yè)主日常需求，注重會所和幼兒園的建設(shè) 定位依據(jù) 區(qū)位現(xiàn)狀： 區(qū)域發(fā)展速度較快，大部分項目均定位為高端項目，在配套上考慮較為周全。 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 市場形象描述 : ?開發(fā)商品牌形象好、實力強； ?社區(qū)綜合素質(zhì) 、檔次標準高，屬于中、高檔次精品住宅； ?戶型面積 設(shè)計合理實用； ?地段好，未來 發(fā)展前景 不可限量； ?社區(qū) 自身配套 齊全，智能安防標準高，安全、放心； ?物業(yè)管理服務水平高，細致入微、省心； ?區(qū)域內(nèi) 住宅氛圍 濃厚，適宜居家生活； 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品規(guī)劃理念 ?充分挖掘地塊的位置、價格、環(huán)境的優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化； ?整體產(chǎn)品自身互補性強，客源層次覆蓋面廣，盡量滿足各個階層的置業(yè)需求； ?以部分高端產(chǎn)品提升項目品質(zhì)感，部分高端產(chǎn)品和部分景觀先行 。 ?景觀設(shè)計，是本項目的最大亮點之一。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 樓位擺放圖 樓位擺放說明 —— 考慮到采光、景觀、間距、私密性等問題，在樓位擺放上均采用了南北朝向，這樣可有效保證每一戶的視野、采光、通風。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 二期開發(fā)部分 二期開發(fā) 建筑面積 174244 平方米 住宅 152268 平方米 共計 1696 套 會所 3132 平方米 商業(yè)面積 18844 平方米 占總比例的 44% 經(jīng)過一期的推廣銷售，項目已經(jīng)樹立起項目形象，可以快速拉升二期項目售價，在建筑形態(tài)上應多采用高層建筑。 景觀分析 —— 風格實現(xiàn) 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 入口廣場景觀設(shè)計 (示意圖） 強調(diào)特色鮮明的中心景觀，采用圓形的表現(xiàn)形式，將人流車流由此有序的形成分流，既滿足 功能的需要，又能在入口便能見美景，提升小區(qū)的居住品質(zhì)。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 坡地景觀設(shè)計 (示意圖） 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 道路鋪裝設(shè)計 (示意圖） 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 種植設(shè)計 (示意圖） 種植設(shè)計直接影響到項目的綠化率，進而影響到項目的品質(zhì)。 戶型面積區(qū)間： 以政策導向為依據(jù)、市場需求為根本，以 90— 105平米的兩室戶型和 120—160平米的三室、四室戶型 (總建筑面積的 60%) 為主。 在外墻設(shè)計中，多運用直線及幾何圖形，采用清凈，平和的淺色。目前項目所處地域較偏，但是若在產(chǎn)品的定位、景觀規(guī)劃等細節(jié)上做足功夫，形成自己的特色，必然會引起市場的高度關(guān)注，具有較好的銷售前景。 一、初步呈現(xiàn)出小區(qū)中心部分園林和建筑實景。目前市場上的大部分項目正處于銷售中期。但由于曲江前期項目戶型過大、總價過高使得相當部分消費者放棄曲江選擇在其他區(qū)域購房。 :48:4217:48Mar2310Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 17:48:4217:48:4217:483/10/2023 5:48:42 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 17:48:4217:48:4217:48Friday, March 10, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :48:4217:48:42March 10, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 入市時機 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 建議 2023年春季展開推廣， 6月份正式銷售 理由： A、競爭項目已經(jīng)開始造勢及小規(guī)模的宣傳推廣，今年下半年將有部分項目進入市場， 其進度已領(lǐng)先本項目，若我們在準備不充分的狀況下貿(mào)然入市，必然會出現(xiàn)諸多問 題，導致后期銷售不利。若等待區(qū)域其他項目進入銷售尾盤，顯然不現(xiàn)實。入口處 20層樓宇立面基本呈現(xiàn)。所以我項目的自身配套遠比一般項目更為重要，商業(yè)配套應根據(jù)項目自身體量以及區(qū)域發(fā)展進行統(tǒng)一規(guī)劃。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 泛會所 商業(yè)配套 能源設(shè)施配套 泛會所可以設(shè)置如下的項目：幼兒園、健身房、室內(nèi)游泳池、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、網(wǎng)吧、氧吧、多功能室、診所等。 產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃建議： 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 戶型比例建議： 層數(shù) 大致面積指標 5+1 洋房（一梯兩戶） A戶型 B戶型 C戶型 D戶型 E戶型 F戶型 單層面積 單元 棟數(shù) 總面積 總戶數(shù) 140 180 320 2 6 23040 120 12 小高層 （三戶） 90 90 120 300 3 5 54000 540 16 小高層 （四戶） 88 88 135 135 446 3 4 85632 768 20 高層（四戶） 90 90 120 120 420 3 3 75600 720 20 高層（四戶） 86 86 90 90 352 3 1 21120 240 22 高層（四戶） 86 86 90 90 352 3 1 23232 264 22 高層（六戶） 86 86 90 90 60 50 462 3 2 60984 792 24 高層（六戶） 86 86 90 90 60 50 462 3 1 33264 432 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市