20以上容積率項(xiàng)目研究(完整版)
【正文】 他附加值 宜居性 ?消解高密度帶來(lái)的壓迫感 ?關(guān)注局部小氣候 ?同層次的適當(dāng)居住混合 ?提高居住空間舒適度 ?景觀的宜居性 ?提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響 ?便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 ?高密度下融洽鄰里交往的可能 ?社區(qū)文化的營(yíng)造 ?生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用 ?商業(yè)附加值 合理性 ?合理提高容積率 ?適合高密度的路網(wǎng)形式和密度 ?停車策略 ?符合樓盤(pán)定位的高容積率下的戶型配比策略 ?合理的戶型設(shè)計(jì) ?合理的內(nèi)部或周邊配套 ?適應(yīng)高密度的物業(yè)管理 社區(qū)定位 賣給誰(shuí)？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 宜居性 ——弱化高密度 ? 如何處理高密度開(kāi)發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？ ? 容積率是一個(gè)理性的數(shù)值，但是，人對(duì)居住空間舒適度的判斷取決于現(xiàn)場(chǎng)感知，而非抽象的數(shù)字。 ? 注意電梯位置對(duì)戶內(nèi)空間的噪音和震動(dòng)影響。 目 的 ? 形成針對(duì)高容積率的產(chǎn)品觀 ? 為高容積率項(xiàng)目的決策提供參考 研究思路 研究范圍： 以研究北京代表項(xiàng)目為主，參考集團(tuán)建成項(xiàng)目信息 研究方法 ? 以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn)，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀 ? 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 ? 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來(lái)了什么？ ? 相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來(lái)的壓迫感？ ? 如何處理高密度開(kāi)發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性 ——澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會(huì)所處理 ? 高密度下的景觀處理？ ? 高密度對(duì)局部小氣候的影響？ ? 高密度對(duì)路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對(duì)社區(qū)開(kāi)放的影響 ? 高密度下的停車策略（包括對(duì)成本與環(huán)境的影響） ? 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來(lái)居住混合性的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中） ? 相同用地下，人口密度的提高，帶來(lái)對(duì)融洽鄰里交往的更迫切的需求 ? 高容積率下的戶型配比與樓盤(pán)定位策略？對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求？ ? 對(duì)“合理性”的更高要求（相比低密度） ? 如何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？ ? 對(duì)內(nèi)部或周邊配套的要求？ ? 對(duì)后期裝修的影響？ 二、體系分解 產(chǎn)品 = 可能 + 需求 產(chǎn)品線 （可能成為什么？） 客戶線 （需要成為什么？） ? 單體的可能性 ? 規(guī)劃的可能性 ? ‥‥‥ 社區(qū)定位 社區(qū)定位 需求解析（一） 其 它 社區(qū)定位社區(qū)定位 需求解析（一） 其 它 社區(qū)定位自我實(shí)現(xiàn) 尊重需求 歸屬與愛(ài) 安全需求 生理需求 宜居性 合理性 需求解析（二） 需求解析（二） 規(guī)劃 單體 景觀 配套及物業(yè) 其他附加值 宜居性 ?消解高密度帶來(lái)的壓迫感 ?關(guān)注局部小氣候 ?同層次的適當(dāng)居住混合 ?提高居住空間舒適度 ?景觀的宜居性 ?提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響 ?便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 ?高密度下融洽鄰里交往的可能 ?社區(qū)文化的營(yíng)造 ?生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用 合理性 ?合理提高容積率 ?適合高密度的路網(wǎng)形式和密度 ?停車策略 ?符合樓盤(pán)定位的高容積率下的戶型配比策略 ?合理的戶型設(shè)計(jì) ?合理的內(nèi)部或周邊配套 ?適應(yīng)高密度的物業(yè)管理 社區(qū)定位 賣給誰(shuí)？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 高容積率下的產(chǎn)品觀 ? 結(jié)合地塊條件，根據(jù)客戶需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品的可能性 ? 保證產(chǎn)品的合理性 ? 符合社區(qū)定位的宜居性 ? 符合定位的其他附加值 三、可能性研究 高容積率下的單體演變邏輯 ? 品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性 ? 型式邏輯（節(jié)地性）：面寬、進(jìn)深、單層戶數(shù)、分?jǐn)傁禂?shù) ? 成本邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)變化 高容積率下的單體演變圖示 朝陽(yáng)園 （一期） （二期）今典 花園 高容積率下的單體演變圖示 燕沙后 華貿(mào)國(guó)際公寓 光明城市（上海） 棕櫚泉國(guó)際公寓 高容積率下的單體演變圖示 公園印象（上海） 楓林綠洲 （西安） 珠江峰景錦繡龍城（浙江） 高容積率下的單體演變圖示 嘉和人家 高容積率下的單體演變圖示 通風(fēng) 戶數(shù) 外墻 戶數(shù) 日照 戶數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù) 日照 戶數(shù) 通風(fēng) 戶數(shù) 戶數(shù) 通風(fēng) 戶數(shù) 通風(fēng) 日照 景觀 日照 通風(fēng) 景觀 日照 通風(fēng) 景觀 高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方） 合理性 （日照、通風(fēng)） 宜居性 （景觀、均好性） 高容積率下的建議單體選擇（北方） 單體的拼接組合 ? 一般情況下，在以上 8種類型中選擇，以保證品質(zhì)和容積率的均衡。 規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動(dòng)路線和活動(dòng)范圍，來(lái)提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺(jué)美感。 ? 在陽(yáng)光照射的幾個(gè)小時(shí)以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景。 ? 例：集團(tuán)東西向薄板戶型 套內(nèi)面積 178。 （ 2）導(dǎo)流法 把居住區(qū)的室外空間組織成一個(gè)系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計(jì)成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個(gè)住宅組團(tuán)，然后再?gòu)慕M團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。 ? 水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。根據(jù)研究，喬木與草坪的投資是 1： 10，而產(chǎn)生的生態(tài)效應(yīng)是 30： 1，每公頃的樹(shù)木每年能吸收二氧化碳 12噸，二氧化硫 3
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