【正文】 專線、物流信息服務(wù)五大領(lǐng)域?yàn)楹诵牡木C合型物流企業(yè)。 30 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 對(duì)外部資源的充分分析降低了其在該工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上的投資風(fēng)險(xiǎn) 新興鑄管在邯鄲的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目完全符合市政規(guī)劃 區(qū)位的優(yōu)惠政策使后續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，有較大的利潤(rùn)空間 抓住市場(chǎng)機(jī)遇，盡快進(jìn)入，尋求到了合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟，降低了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)物流資源，為該工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)，為競(jìng)爭(zhēng)者設(shè)立了壁壘。 ? 董事長(zhǎng)劉明忠講話： 堅(jiān)定不移地推進(jìn)“走出去”的戰(zhàn)略，提高競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 新興鑄管置業(yè)在邯鄲開發(fā)的國(guó)際物流城依托于際華物流。例如在南京等幾十個(gè)城市的的舊機(jī)場(chǎng)廠房 在這些地塊的搬遷中，必然會(huì)遇到資產(chǎn)盤活的問題，需要選擇專業(yè)合作方 1 通過 20多年的發(fā)展萬科集團(tuán)在住宅開發(fā)方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn) 2 合作公司參照萬科管理體制建立運(yùn)營(yíng)流程，充分利用現(xiàn)有管理平臺(tái)，為一航培養(yǎng)管理隊(duì)伍 1 萬科所不擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍交旗下一航專業(yè)公司運(yùn)作 2 合作采取新成立公司雙方資金形式入股 3 合資公司由一航60%絕對(duì)控股 21 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 目前，一航萬科已迅速進(jìn)入實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作階段，一航即可得到土地出售的收入，也可享受土地開發(fā)帶來的收入 地塊概況 及價(jià)格 地塊簡(jiǎn)況 成都海蓉廠地塊 蘇州長(zhǎng)風(fēng)廠地塊 2023年 2月 1日獲取 成都一航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總地價(jià) 2023年 12月 26獲取 (一航 51%權(quán)益 ) 蘇州一航萬科有限公司 總地價(jià) 總占地面積 (1260畝 ) 容積率 總建筑面積 原成都海蓉特種紡織品公司 2023年海蓉廠與一航集團(tuán)航宇救生裝備有限公司資產(chǎn)重組 蘇州長(zhǎng)風(fēng)有限責(zé)任公司是中國(guó)航空工業(yè)第一集團(tuán)直屬的大型企業(yè) 一航資源 萬科在成都的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 萬科城市花園 萬科魅力之城 萬科雙水岸 … 萬科在蘇州的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 萬科中糧 從中央企業(yè)各非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成績(jī)的橫向比較來看，中遠(yuǎn)模式是較為成功的，具有較強(qiáng)的借鑒意義。 單位（㎡） 已開發(fā)面積 開發(fā)中面積 已獲得土地使用權(quán)證的可開發(fā)用地 未獲得土地使用權(quán)證的可開發(fā)用地 住宅 辦公樓 零售 酒店 其他 建面總計(jì) *除合作方權(quán)益總計(jì) 1761613 192759 108062 55901 378414 2496749 2320491 800960 95356 89898 212683 1198897 1021539 1823720 218789 264825 38529 352314 2698177 2657339 52926 78000 42802 81355 32925 288008 280381 * 除合作方權(quán)益總計(jì)：指合作項(xiàng)目中除去合作方權(quán)益部分之外的建筑面積 9 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 通過股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)，保證了業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展 1億 10億 20億 38億 股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整期 上市公司 國(guó)有獨(dú)資公司 股份公司 中外合資公司 注冊(cè) 資本金 2023年 國(guó)資委發(fā)出央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組文件 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 業(yè)務(wù)探索期 經(jīng)營(yíng)起步期 市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期 迅速擴(kuò)張期 成熟發(fā)展期 戰(zhàn)略明晰 機(jī)制健全 跨越式發(fā)展期 跨區(qū)域發(fā)展 專業(yè)化運(yùn)作使中遠(yuǎn)集團(tuán)無需從集團(tuán)層面參與具體運(yùn)作的條件下呈現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又好又快發(fā)展的局面。 4 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 基于對(duì)兵裝集團(tuán)問題的認(rèn)識(shí)， XX顧問從中選取四家企業(yè)作為標(biāo)桿研究對(duì)象 XX顧問基于兵裝集團(tuán)“一個(gè)目標(biāo)，兩種資源，四個(gè)問題”的認(rèn)識(shí)，對(duì)其管控模式、資源優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)分布、區(qū)域分布及未來發(fā)展方向進(jìn)行了詳細(xì)分析，從中得出選擇標(biāo)桿的 4個(gè)維度，據(jù)此從以房地產(chǎn)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的 135家中央企業(yè)中選出 4家作為此次標(biāo)桿研究的對(duì)象。 —— 整理自兵裝集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報(bào)資料 明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 現(xiàn)有行業(yè)經(jīng)驗(yàn) +各地優(yōu)質(zhì)土地資源 本研究項(xiàng)目要解決的問題可以概括為：圍繞“一個(gè)目標(biāo)”，運(yùn)用“兩種資源”，解決“四個(gè)問題” 業(yè)務(wù)分散，對(duì)集團(tuán)資源整合運(yùn)用不善 如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與主業(yè)的融合無明確思路 中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)劣分析 劣勢(shì) 專業(yè)能力薄弱 業(yè)務(wù)松散 主輔分離的政策約束 優(yōu)勢(shì) 土地資源 資金實(shí)力 政府關(guān)系 2 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 第一 :清晰的戰(zhàn)略方向 是中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的前提 ? 目前 135家主業(yè)不含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)擁有共計(jì) 500多家各種類型房地產(chǎn)公司，這部分輔業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 1800億人民幣； ? 在國(guó)資委要求央企主輔分離和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的兩大背景下，這部分央企必須為自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確定發(fā)展戰(zhàn)略。 集團(tuán)公司房地產(chǎn)目前的基本情況是：截至 2023年底， 8家公司累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目 30個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積接近200萬平方米，實(shí)現(xiàn)收入 70億，利潤(rùn) 5億，目前儲(chǔ)備的項(xiàng)目 14個(gè)，儲(chǔ)備面積約 480萬平方米。 基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。 ?截止 2023年 9月土地儲(chǔ)備近 13000畝。 14 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 XX觀點(diǎn)：中遠(yuǎn)集團(tuán)非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)演變歷程的三點(diǎn)啟示 中遠(yuǎn)的案例對(duì)于看好地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展有較大借鑒意義 ? 對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，主動(dòng)布局，長(zhǎng)期聚焦 ? 分散股權(quán)結(jié)構(gòu)，解決業(yè)務(wù)發(fā)展的政策和資金瓶頸 ? 提供了集團(tuán)地產(chǎn)板塊通過股權(quán)分散化分拆上市的經(jīng)驗(yàn) 三條 途徑 分散發(fā)展 從國(guó)有獨(dú)資到股份制，再到中外合資，股權(quán)重組直至最終在 H股上市，中遠(yuǎn)集團(tuán)在對(duì)待旗下非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面始終處于主動(dòng)。擁有大中型工業(yè)企業(yè) 47家，直屬專業(yè)公司及事業(yè)單位 22個(gè)，共有員工 24萬人，資產(chǎn)總額 1000多億元 一航的多元化戰(zhàn)略 由于國(guó)內(nèi)防務(wù)產(chǎn)品發(fā)展空間的限制，中國(guó)一航提出了突出航空主業(yè)、相關(guān)多元發(fā)展的戰(zhàn)略思路 。 24 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 目 錄 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 一航地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究 ? 中國(guó)普天工業(yè)地產(chǎn)研究 ? XX觀點(diǎn)：對(duì)客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議 25 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 工業(yè)園區(qū)模式標(biāo)桿 新興鑄管置業(yè) ? 新興鑄管置業(yè)所屬新興鑄管集團(tuán) ? 新興鑄管集團(tuán)是集資本經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)于一體的大型國(guó)有企業(yè)， 總部在北京 ，目前擁有鋼鐵和管業(yè)、輕工、機(jī)械、房地產(chǎn) 4大板塊，新興鑄管股份、際華輕工集團(tuán)、新興重工、 新興鑄管置業(yè) 、新疆金特鋼鐵 5大公司， 1個(gè)國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心、 1個(gè)國(guó)家級(jí)軍需品檢測(cè)中心和 66戶三級(jí)企業(yè)，分布在全國(guó) 22個(gè)省、市、自治區(qū)和海外，截至 2023年注冊(cè)資本 。同時(shí)也為集團(tuán)在邯鄲物流的拓展鞏固基礎(chǔ)。獲得殊榮若干，影響度高．該項(xiàng)目位于城市新興的核心地段，項(xiàng)目共占地919畝 是邯鄲最大，影響最深，知名度最高，居河北省前十名。 新興鑄管集團(tuán) … 優(yōu)勢(shì)一 優(yōu)勢(shì)二 新興鑄管置業(yè) 32 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作將為新興鑄管集團(tuán)達(dá)到多贏 新興鑄管集團(tuán) 際華物流 新興鑄管置業(yè) ? 在鋼鐵和管業(yè)、輕工、機(jī)械、房地產(chǎn) 4大板塊中，新興鑄管集團(tuán)擁有 5大子公司、2和技術(shù)中心和 66戶三級(jí)企業(yè)，分布在全國(guó)的 22個(gè)省、市、自治區(qū)和海外。 36 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 工業(yè)園性質(zhì) 工業(yè)園建立意義 工業(yè)園 5年規(guī)劃 工業(yè)園規(guī)劃面積約1700畝，是中國(guó)普天為打造信息產(chǎn)業(yè)上海基地 獨(dú)資 發(fā)起建設(shè)的以通信工業(yè)制造為主的超大規(guī)模的制造基地，總部將直接對(duì)工業(yè)園進(jìn)行管理 普天上海工業(yè)園是普天集團(tuán)成立以來 最大 的一筆投資，是普天在武漢工業(yè)園成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上推出的工業(yè)地產(chǎn)模式，是中國(guó)普天發(fā)展歷史上的一個(gè) 里程碑， 在中國(guó)普天 資源整合和結(jié)構(gòu)調(diào)整 中具有重要意義。 普天 追隨者 挑戰(zhàn)者 游擊者 潛在進(jìn)入者 普天工業(yè)園的建立縮短了系統(tǒng)企業(yè)和大品牌企業(yè)技術(shù)和產(chǎn)品質(zhì)量上的差距 發(fā)展中的普天工業(yè)園 ,依托普天集團(tuán)在信息和通信領(lǐng)域的雄厚實(shí)力，以吸引全球和國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的通信工業(yè)等關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)集成和制造商 ,通過發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理優(yōu)化資源配置 ,共同打造工業(yè)園。 東進(jìn)指開發(fā)開放浦東， 南下指將上海南部作為上海的主要未來發(fā)展空間。 上海市政府的大力支持 ?上海市市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)先后視察籌建中的中國(guó)普天上海工業(yè)園，并予以指導(dǎo) ?上海市信息化辦公室聽取專題匯報(bào) 奉賢區(qū)政府的全力支持和推進(jìn) ? 奉賢區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)多次牽頭召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，協(xié)調(diào)各部門解決中國(guó)普天信息產(chǎn)業(yè)上海工業(yè)園發(fā)展公司規(guī)劃和實(shí)施中的問題 ? 上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)對(duì)這1700畝土地采取了 低租金 的方式 ? 向普天集團(tuán) 無償 提供了一個(gè)辦公樓和兩個(gè)小廠房 上海各級(jí)政府對(duì)普天工業(yè)園的高度重視使工業(yè)園快速獲得了經(jīng)濟(jì)收益 43 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 由此總結(jié)：以下六大因素鑄就了普天工業(yè)園的成功運(yùn)作模式，這對(duì)于兵裝集團(tuán)開展工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有很強(qiáng)的借鑒意義 行業(yè)的主導(dǎo)地位 市政發(fā)展規(guī)劃需求 內(nèi)部資源的 整合 行業(yè)地位決定其承載的使命 外部?jī)?yōu)勢(shì)資源 的整合 市、區(qū)政府的大力