【正文】 市場(chǎng)分析 ?宏觀市場(chǎng) 四、中國(guó)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)城市化進(jìn)程 在過(guò)去的十年中，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)在各行業(yè)中排在前列。 次貸危機(jī) 造成了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資型客戶不斷減少，同時(shí)投資客戶的信心不足也對(duì)非投資型客戶產(chǎn)生了一定的影響。 ? 項(xiàng)目是張家口連接壩上、內(nèi)蒙的咽喉 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?人文、景觀 ? 項(xiàng)目臨近張家口歷史文化發(fā)源－大境門 ? 項(xiàng)目臨近張家口的主要高等學(xué)府－北方學(xué)院、張家口教育學(xué)院、張家口財(cái)經(jīng)學(xué)院、張家口衛(wèi)校，臨近著名小學(xué)、中學(xué)－一中、二中、三中、九中、十中、十七中、二十中、下東營(yíng)小學(xué)、蒙古營(yíng)小學(xué)、逸夫小學(xué)等 ? 項(xiàng)目臨近張家口主要文化景區(qū)－太平山景區(qū)、水母宮、賜兒山，小白山市民公園甚至可以成為本項(xiàng)目的私家園林 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?全圖 本案 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?整體 ? 該區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，眾多小區(qū)（ 香江名城國(guó)際、縉華苑、綠都花園、天寶花園、永泰花園、平安小區(qū)等 ）相繼落成，周邊配套也將逐漸完善。 城市的上空觀看，主流群體的居住方式。古人尚把知己放在了首位，可見(jiàn)其重要性。拐點(diǎn)說(shuō)不絕于耳，有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的冬天到來(lái)了。 從緊的貨幣政策 更多的是為了抑制投資客戶需求，但也影響了一部分非投資客戶，并且對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的資金實(shí)力提出了更高的要求。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)不影響社會(huì)穩(wěn)定，中國(guó)政府會(huì)從一定的角度支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?；蛘邇H僅是停留在社區(qū)概念上而沒(méi)有得到有效的落實(shí)。生態(tài)環(huán)境非常好。 隨著這些項(xiàng)目的大量開(kāi)發(fā)，橋西這片張市的老城區(qū)將綻放出全新的生命力。 什么樣的產(chǎn)品能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟呢？結(jié)合以上安例，我們認(rèn)為： 產(chǎn)品形態(tài)以多層住宅為主，輔以少量小高層 戶型種類多，面積區(qū)間大， 90平米以下要占到 75%左右 景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特，綠化面積大 價(jià)位低于同區(qū)域其它樓盤 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場(chǎng)分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開(kāi)發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財(cái)務(wù)分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 策略規(guī)劃 尋找屬于本項(xiàng)目的坐標(biāo) 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 如果不能對(duì)我們所希望的未來(lái)有一個(gè)明確的概念的話，那么，我們就會(huì)被當(dāng)前存在的一些潛意識(shí)所左右。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 總述： （細(xì)節(jié)）在考慮社區(qū)綜合性開(kāi)發(fā)的同時(shí)，同時(shí)要凸顯（尤其是一期）分期效果，努力實(shí)現(xiàn)精神物質(zhì)雙豐收，實(shí)現(xiàn)營(yíng)造一個(gè)大型、高端、復(fù)合居住社區(qū)的綜合理想。 幼兒園 四軌制小學(xué) 怎么做？ 主打教育牌：與大區(qū)域人文性吻合，做雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校，推出幼兒教育、素質(zhì)教育，教育從孩子的起點(diǎn)抓起的概念 又打服務(wù)牌：推出創(chuàng)新特色的社區(qū)服務(wù)（如社區(qū)保健醫(yī)院）。（如恒通商務(wù)會(huì)館） 銷售及經(jīng)營(yíng)建議：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由華新集團(tuán)籌建或選擇物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 做什么？ （ 2） 小型推桿練習(xí)場(chǎng) 怎么做？ 以高爾夫?yàn)橹行?，在后期樓盤推售上布局花園洋房、觀景高層等，用好用足高爾夫的景觀功能。 我們要?jiǎng)?chuàng)造它，需要我們就要走好每一步。幼兒園的位置須考慮面向城市開(kāi)放而不影響小區(qū)。所以我們產(chǎn)品開(kāi)發(fā)就要注意要控制成本。 但是我們的地塊屬于南高北低，如果全部開(kāi)發(fā)多層產(chǎn)品，在保證光照的前提下，樓間距將變得很大，浪費(fèi)了面積，降低了我們的盈利能力，所以，我們得結(jié)合其他一些產(chǎn)品，彌補(bǔ)有可能浪費(fèi)的面積，提高利潤(rùn)，并且，多產(chǎn)品組合也可以給小區(qū)景觀帶來(lái)一種提升。 項(xiàng)目特質(zhì)之戶型 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 項(xiàng)目特質(zhì)之園林 園林精致但不鋪張 自由浪漫隨意的園林景觀風(fēng)格 ? 本項(xiàng)目臨近絕版的風(fēng)景區(qū)，小區(qū)園林景觀的塑造可與大環(huán)境融為一體，但在規(guī)劃中要充分考慮感情交往功能，布臵多個(gè)小型的交往休憩空間（小的主題休閑庭園），避免大面積直通路徑的設(shè)臵。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 3. 污水河溝的處理 污水河就在項(xiàng)目北線以南不遠(yuǎn)的地方。情景生活景觀區(qū)域 ? 返璞歸真的悠然生活 ? 藏在樹蔭下的家 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?與項(xiàng)目核心價(jià)值相符的案名 涵景 ?售樓處選址完成 ?售樓處裝修大方、高雅，符合項(xiàng)目氣質(zhì) ?銷售道具如沙盤、戶型圖、展板等，各種登記表格等到位 ?工作人員進(jìn)場(chǎng)：精神飽滿，氣質(zhì)高雅，統(tǒng)一工裝 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 推廣說(shuō)明 蓄客期廣告最重要的是樹立樓盤形象，渲染樓盤價(jià)值，刺激購(gòu) 買欲望．廣告表達(dá)必須闡述項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，并以核心賣點(diǎn)集成為凸 顯樓盤整體價(jià)值以及整體形象的廣告． 核心賣點(diǎn)構(gòu)成： 稀缺 －－多層住宅 健康 －－背靠小白山，清新自然 文化 －－周邊學(xué)府眾多，文化氣氛濃 規(guī)模 —— 315畝的大型開(kāi)發(fā)體量 復(fù)合 —— 齊全的綜合配套 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 開(kāi)盤期 工作重點(diǎn) ?繼續(xù)廣告推廣，強(qiáng)化客戶記憶 ?與已簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議的客戶簽訂正式合同，催收余款，辦理貸款 ?借助開(kāi)盤強(qiáng)力推售產(chǎn)品 工作目標(biāo) ?開(kāi)盤信息傳達(dá) ?把潛在客戶有效的吸引的現(xiàn)場(chǎng)，力爭(zhēng)成交 ?引爆開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際銷售 ?建立良好的市場(chǎng)口碑 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 廣告內(nèi)容： 開(kāi)盤時(shí)間＼地點(diǎn) 開(kāi)盤活動(dòng)內(nèi)容 開(kāi)盤吸引客戶的刺激點(diǎn)（如抽獎(jiǎng)＼送禮等 ） 活動(dòng)內(nèi)容： 開(kāi)盤當(dāng)天盛大的開(kāi)盤慶典 路演 開(kāi)盤剪彩 售樓處前的彩旗懸掛 開(kāi)盤活動(dòng)盛況報(bào)道 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 促銷活動(dòng) (水杯、雨傘、筆記本等 ) 10位成交客戶總房?jī)r(jià)優(yōu)惠 2023元 開(kāi)盤期的促銷活動(dòng)可引爆開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，聚集人氣，擴(kuò)大知名度，并 可促使意向客戶迅速定房，不再猶豫，增加成交量，并可引發(fā)其它客戶的購(gòu)買沖動(dòng)，帶動(dòng)銷售 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 強(qiáng)銷期 工作重點(diǎn) ?更改廣告推廣內(nèi)容，給消費(fèi)者以警示 ?加大對(duì)老客戶的回訪力度 ?分析已成交和未成交的客戶，即時(shí)調(diào)整 工作目標(biāo) ?擴(kuò)大意向客戶比例 ?穩(wěn)住銷售勢(shì)頭，持續(xù)銷售 ?力爭(zhēng)銷售量達(dá)到 80% 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 本階段推廣的目的 ? 提升品牌形象，保證持續(xù)銷售，并把推廣推向高潮，完成主體銷售任。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 我們?cè)谑袌?chǎng)分析當(dāng)中已經(jīng)分析過(guò)，在現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有多么重要。 5. 盡快落實(shí)土地權(quán)屬及加快拆遷進(jìn)度 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 謝謝觀看 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 4日星期六 11時(shí) 17分 28秒 23:17:284 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 3月 下午 11時(shí) 17分 :17March 4, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :17:2823:17:28March 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 11時(shí) 17分 :17March 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 11時(shí) 17分 28秒 下午 11時(shí) 17分 23:17: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 23:17:2823:17:2823:173/4/2023 11:17:28 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 如果資金方面一旦出現(xiàn)問(wèn)題，后果將是十分嚴(yán)重的，造成項(xiàng)目流產(chǎn)，損失大量利益。結(jié)合本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位以及市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，本次定價(jià)采用 =市場(chǎng)比較法與需求導(dǎo)向法相結(jié)合制定本案價(jià)格 . 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場(chǎng)比較法 采用條件相似的樓盤市場(chǎng)均價(jià)作為基數(shù)，對(duì)影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)比較因素對(duì)樓盤等級(jí)高低的影響程度制定出本樓盤的權(quán)重系數(shù)，并根據(jù)權(quán)重系數(shù)綜合計(jì)算樓盤價(jià)格。佳境”的案名從字義上理解，“涵”有包容、涵養(yǎng)的意思，能點(diǎn)出本項(xiàng)目海納百川、優(yōu)雅格致且親人文的性的項(xiàng)目特質(zhì)。 合理的利用污水渠的距離，做到樓間距更大，并且做成地下污水處理，把污水渠地塊填土做成綠色景觀帶或者水景帶，都將增強(qiáng)我們小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 、典雅色彩面磚為主，可用高檔涂料點(diǎn)綴 ，樓梯不銹鋼扶手 ，可視對(duì)講系統(tǒng) ，滿足業(yè)主裝修 ，落地窗設(shè)鋁合金防護(hù)欄 、窗磁系統(tǒng)，煙感報(bào)警系統(tǒng) ，外圍設(shè)防翻越紅外裝置 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 充分利用現(xiàn)有地形深層發(fā)掘其優(yōu)勢(shì) “四季有景” 搭配，與綠地景觀有機(jī)結(jié)合 、項(xiàng)目屬性有針對(duì)性的設(shè)計(jì)“小品” 水景的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮后期的維護(hù)及枯水期的景觀 、行人形成合理的結(jié)合，自然的“對(duì)話”為項(xiàng)目的定位提供支持 ，與周邊景區(qū)形成區(qū)域的靚點(diǎn) 景觀規(guī)劃建議 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 根據(jù)我們的項(xiàng)目周邊情況和特點(diǎn)，要做成一個(gè)上面定位中的產(chǎn)品，我們就要解決眼下看到的一些問(wèn)題，只有這些問(wèn)題得到妥善的解決，小區(qū)的質(zhì)量才是過(guò)關(guān)的，這樣也不會(huì)導(dǎo)致客戶對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)疑。這正與這些人的生活需求不謀而合。而高層產(chǎn)品不予考慮。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 建議類型及分布百分比： ? 小高層（數(shù)量控制在 20%以下） ? 多層（占總量的 70%左右） ? 花園洋房（占 10%左右） 讓每一個(gè)人都擁有一個(gè) 完美的居住夢(mèng)想 ….. 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 綠樹青山，鳥語(yǔ)花香，讓每一個(gè)家，都居住在自然里，讓每一個(gè)人，一出門就能呼吸到清新的空氣，擁有舒暢的心情，每一個(gè)孩子都會(huì)有一個(gè)美麗的童年。 打造小白山自然生活區(qū)，就要依山而造，造的不僅是建筑，更是生活。 具體操作辦法可參考國(guó)內(nèi)成功案例 若無(wú)法形成則考慮建造康體健身中心，可囊括健身房、網(wǎng)球場(chǎng)地、乒乓球、羽毛球場(chǎng)地等。區(qū)縣生意主，政府機(jī)關(guān)中高級(jí)公務(wù)員都在這一群體中。開(kāi)發(fā)公建一是因?yàn)槭袌?chǎng)的要求，同時(shí)也是提升社區(qū)檔次及配套完善性的支撐。 這 3