【正文】 經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 離市區(qū)較遠(yuǎn) 地塊南高北低 景觀優(yōu)勢明顯 ，首期產(chǎn)品的售價過高會帶來很大的銷售抗性。同時在價格上采取低開高走的原則，促進銷售，漸漸樹立開發(fā)商在市民心中的良好口碑(價格 ) ，嚴(yán)重影響光照程度，開發(fā)大量的小高層產(chǎn)品會造成產(chǎn)品不能被接受。 （組合） ，是我們項目的優(yōu)勢，在不提高成本的前提下，把景觀利用好，成為項目的亮點。 ？ ？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 客觀事實論證產(chǎn)品表現(xiàn)： 目前張家口市場在售別墅產(chǎn)品有兩個樓盤： 山水文苑別墅區(qū)： 銷售至今，銷售情況慘淡 桃源名仕別墅區(qū)： 從 06年至今，基本是以頂工程款形式出售 因此 東方鑫業(yè)認(rèn)為，本項目是否開發(fā)別墅產(chǎn)品應(yīng)慎重考慮。 東方鑫業(yè)建議：因地制宜， 加入適量四層花園洋房類產(chǎn)品，能夠提高社區(qū)居住品質(zhì)的同時，提高我們的利潤，降低購買抗性 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 總述： 多層產(chǎn)品仍然是張家口人心目中理想建筑類型，通過近年來我們對張家口市場的了解，多層產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其他產(chǎn)品好賣。 最高地 中間高度地區(qū) 沿平門路地區(qū) 聯(lián)排或花園洋房（ 15%） 多層板樓（ 70%） 小高層板樓和商業(yè)（ 15%） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?張家口有這樣一群人 ? 群體一：張家口地區(qū)中、高端人群 .項目處于張家口的門戶位臵，與繁華接壤又不失寧靜，輕松接觸繁華而又能安靜舒適的生活。 ? 群體二：投資者或長期投資客。那投資這樣的房子出租，總價較低，投資回報高，客群穩(wěn)定。 ? 每戶均贈有雙陽臺 ?中大戶型增加戶型設(shè)計亮點： ? 每戶贈送超大觀景外飄窗，并設(shè)有大落地窗，同時有茶室、陽光室及步入式花園的考慮。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 項目特質(zhì)之社區(qū)配套物業(yè)服務(wù) ? 物業(yè)管理實行全封閉式 ? 24小時保安、熱水服務(wù) ? 社區(qū)服務(wù)一線通：設(shè)臵社區(qū)服務(wù)呼叫系統(tǒng)，連接服務(wù)中心，一線通社區(qū)服務(wù)。所以我們也專門拿出版面來對我們項目目前的弊病總結(jié)一下，并根據(jù)我們的思路給出一個解決方案。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 2. 移動通信塔的處理 移動通信塔就在地塊的入口 不遠(yuǎn)處，肯定會影響小區(qū)的整 體感覺，并且很多客戶對通信 塔是否影響身體存在疑慮。并且 我們應(yīng)該針對通信塔的位置來 合理規(guī)劃我們的住宅位置，最 好同時給通信塔以景觀包裝， 使之更加美觀。本身污水渠是我們蓋樓的一個劣勢，但我們應(yīng)該把它轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 4. 地塊高低差大的問題 地塊高差大本不是什么劣勢，但我們的地塊又恰恰是南高北低，高低差有十幾米，如此大的高低差對住宅的采光會嚴(yán)重影響，如在現(xiàn)有情況下達到國家標(biāo)準(zhǔn)就要浪費大量的面積。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?氣質(zhì) 遠(yuǎn)離城市的喧囂，體會身臨其境的自然之美。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?氣質(zhì) 氣質(zhì)關(guān)鍵字 ? 純綠色 ,唯美 ,自然風(fēng)華 ? 學(xué)府 ,年輕 ,明日之星 ? 360176。佳境 “涵景 “景”從字面上可聯(lián)想到綠色、生態(tài)、郁郁蔥蔥，包含景色的美好景觀。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?參考案名備選 ?東方神韻 ?平門公寓 ?摩卡莊園 ?寧雅山莊 ?木棉春城 ? 名門遠(yuǎn)景 ? 盛景天成 ? 尚品仕家 ? 西領(lǐng)美樹 ? 云景傾城 ? 戀曦風(fēng)景 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財務(wù)分析 7 操作風(fēng)險及解決方案 8 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 開發(fā)分期 （ 315畝） 項目開發(fā)建議采用分期取地開發(fā)的模式，既可盡早入市搶占市場，也可以保證資金的正常運轉(zhuǎn)，因此我們先開發(fā)已取得的 100畝地，一邊開發(fā)一邊做其它地塊的取地工作。 ?工地外豎立圍檔，圍檔內(nèi)容體現(xiàn)項目形象、氣質(zhì)。 務(wù) ? 擴大知名度，建立充分的美譽度，為后期的開發(fā)提供良好的平臺 ? 通過強有力的促銷措施達成銷售 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 廣告主題 健康生活，品味自然 ? 主題說明 充分展現(xiàn)主力賣點，相應(yīng)展現(xiàn)輔助賣點，全面體現(xiàn)樓盤素質(zhì)＼前景 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 客戶定期追蹤，成交簽約與辦理貸款 ? 利用銷售道具充分渲染銷售氣氛，傳達銷售業(yè)績，給客戶以緊迫感） ? 全方位的廣告支持，廣告、媒體修整 ? 緊抓工程進度 此階段 我們作些 什么 呢？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 持續(xù)期即收尾期，清理剩余房源，完美清盤 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財務(wù)分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 本項目價格定位 為使我們項目在市場上能準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費群體的真實需求，贏得市場。 從地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等方面考慮，本次定價選取香江國際名城、天寶花園、天河駿層、金鼎世紀(jì)城等四個樓盤與本案相比較。評分標(biāo)準(zhǔn)為五個等級，根據(jù)好壞依次為 11分、 、 10分、 9分。 ? 綜合比較計算得出開發(fā)商及項目的品牌系數(shù) 香江國際名城： 天寶花園： 天河駿層： 金鼎世紀(jì)城： ? 結(jié)合各樓盤均價綜合計算得出本案價格 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 比較樓盤名稱 香江國際名城 天寶花園 天河駿層 金鼎世紀(jì)城 比較樓盤均價 3558 3188 2910 3600 比較樓盤取值 10 10 10 10 本樓盤評比分值 本樓盤比較后定價 3405 3080 2823 3492 比較樓盤對本樓盤定價的權(quán)重 10% 30% 55% 5% 權(quán)重價格 (元 /㎡ ) 341 924 1552 175 本樓盤定價 2991 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 需求導(dǎo)向法定價 根據(jù) 2023年上半年購買山水文苑住宅的客戶需求調(diào)查結(jié)果顯示：客戶可承受的樓盤單價集中在 25502850元 /㎡之間 結(jié)合調(diào)查報告以及本項目的特點，可將消費者需求導(dǎo)向價格定為 2700元 /㎡ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 本項目定價 本項目價格 =市場比較法定價 75%+需求導(dǎo)向法定價 25% =2991 75%＋ 2700 25% = /㎡ 根據(jù)市場與需求兩種定價結(jié)果得出本項目價格 因此本項目最終定價為 多層： 2900元 /㎡ 高層： 3300元 /㎡ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 利潤率分析 土地成本按 60萬 /畝，容積率計 ，則每平米樓面地價合 562元 建安成本 (小高層 )：按 1200/平米 建安成本 (多層 )：按 800元 /平米 建安成本 (商鋪 )：按 2200元 /平米 配套費：按 350元 /平米 前期及不可預(yù)見費用：按 200元 /平米 稅金：住宅按 300元 /平米、商業(yè)按 600元 /平米 營銷費用：按 50元 /平米 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 總建筑面積（按 100畝）約 100050㎡ ，則 ? 多層成本 2262（ 100050 80%） = ? 高層成本 2692 （ 100050 20%） = ? 商鋪成本為 39601500=594萬元 ? 總成本為 240940000元 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 商業(yè)銷售均價：按 6000元 /㎡（參考周邊商鋪價格） 多層總銷售額 2900（ 100050 80%） =232116000元 高層總銷售額 3300 （ 100050 20%） =66033000元 商鋪總銷售額 60001500=900萬元 總銷售回款： 307149000元 ? 則本案利潤約為： 307149000元 — 240940000元 =66209000元 ? 銷售利潤率約為： 66209000元 / 240940000元 =% ? （注：不含車庫及地下空間的利潤） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 其他關(guān)注細(xì)節(jié) 整個的開發(fā)與項目推進，都要落到開發(fā)商的工作當(dāng)中，所以要求開發(fā)商也要做好充足的準(zhǔn)備，哪些是開發(fā)商應(yīng)該更加注意的方面呢？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 既然要做房地產(chǎn)，做開發(fā)商，就一定要建立功能完善的房地產(chǎn)企業(yè)制度，組建優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)團隊，保證在遇到各種問題的時候可以群策群力度過難關(guān)。我們除了要保證能支付土地出讓金，拆遷補償款，工程款，營銷資金等費用以外，我們還要準(zhǔn)備一定的資金保證其他工作的順利進行。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 越晚的開盤銷售，客戶群范圍就會越來越少，就有可能造成項目出現(xiàn)銷售困難的局面。 同時，開發(fā)商必須要跟政府相關(guān)部門緊密聯(lián)系，盡快獲得五證，否則市場環(huán)境一旦轉(zhuǎn)冷，再好的規(guī)劃和設(shè)計也不能真正發(fā)揮它全部的作用。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 我們在產(chǎn)品定位中指出的四個問題（電線、通訊塔、污水渠、地塊高差）開發(fā)商必須要真正的重視起來，如果不能妥善解決這四個問題，將會嚴(yán)重影響到我們小區(qū)的品質(zhì)，并最終導(dǎo)致各方的利益的損失。 , March 4, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :17:2823:17Mar234Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :17:2823:17:28March 4, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 下午 11時 17分 :17March 4, 2023 1行動出成果，工作出財富。 下午 11時 17分 28秒 下午 11時 17分 23:17: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 23:17:2823:17:2823:173/4/2023 11:17:28 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 23:17:2823:17:2823:17Saturday, March 4, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 4日星期六 下午 11時 17分 28秒 23:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 4日星期六 11時 17分 28秒 23:17:284 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 4, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :17:2823:17Mar234Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 4日星期六 下午 11時 17分 28秒 23:17: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 4日星期六 11時 17分 28秒 23:17:284 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強