【正文】 。 ? 二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。除禁止類(lèi)不允許建設(shè)外，其余的分別執(zhí)行審批制、核準(zhǔn)制和備案制。 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ? 定義： ? 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 、審批 承辦處室（分局）根據(jù) 《 濟(jì)南市規(guī)劃局業(yè)務(wù)項(xiàng)目分類(lèi)與分級(jí)規(guī)定 》 確定的工作流程研究辦理。 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ? 定義： ? 《 建設(shè)工程施工許可證 》 是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 第六條 建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件： （一）《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》； （二）投資 50萬(wàn)元以上的建設(shè)工程項(xiàng)目已取得報(bào)建證； （三）已經(jīng)辦理建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （四）在城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程，已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （五）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)應(yīng)符合施工要求； （六）已經(jīng)確定施工企業(yè)，并簽訂了工程施工合同； （七）有滿足施工要求的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查； （八）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。 施工許可證應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查。 第十二條 違反本細(xì)則規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條和建設(shè)現(xiàn)《建筑工程施工許可管理辦法》第十條、第十一條、第十二條的 規(guī) 定，責(zé)令停止施工，限期改正，處 工程合同價(jià)款 1%以上 2%以下的罰款 ；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后擅自施工的； （二）采用虛假證明文件騙取施工許可證的 （三）偽造施工許可證的。 第十七條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。 本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的房屋及其附屬設(shè)施。 工商行政管理、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門(mén)，按照各自職責(zé)分工，共同做好與商品房銷(xiāo)售有關(guān)的管理工作。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 第十二條 預(yù)售的商品房可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。 第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。 ? 第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對(duì)商品房買(mǎi)受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。 第三十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)與買(mǎi)受人未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，不得將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。 買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對(duì)商品房進(jìn)行交付驗(yàn)收；經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交付單。 第四十條 買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金。商品房質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任及損害賠償?shù)葍?nèi)容。 ? 第四十七條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售商品房過(guò)程中，分割拆零銷(xiāo)售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所明示有關(guān)文件和材料的，由商品房銷(xiāo)售管理部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。 房產(chǎn)證辦理流程 ? 大證（初始登記） ? 業(yè)主分戶房產(chǎn)證 初始登記辦理流程 區(qū)房管局申報(bào)資料 區(qū)房管局安排現(xiàn)場(chǎng)查看 區(qū)房管局審核資料 市房管局審核資料 發(fā)證 申報(bào)資料明細(xì) 五證 ? 國(guó)有土地證使用證 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 建 筑 工程施工許可證 ? 商品房預(yù)售許可證 申報(bào)資料明細(xì) 測(cè)繪報(bào)告 測(cè)繪工作在符合測(cè)繪條件后進(jìn)行，一般房屋交付使用前取得測(cè)繪報(bào)告 申報(bào)資料明細(xì) ? 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證、資質(zhì)證書(shū) 申報(bào)資料明細(xì) ? 竣工驗(yàn)收備案單 ? 竣工綜合驗(yàn)收備案證明 申報(bào)資料明細(xì) 檔案合格證 標(biāo)準(zhǔn)地名使用證 申報(bào)資料明細(xì) 實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)掛接通知書(shū) 在實(shí)測(cè)報(bào)告取得后先去市房管局進(jìn)行數(shù)據(jù)掛接 申報(bào)資料明細(xì) 說(shuō)明（無(wú)抵押、無(wú)出租、無(wú)凍結(jié)、無(wú)查封） 開(kāi)發(fā)商出具，蓋公章 注意事項(xiàng) 看現(xiàn)場(chǎng)要求不得改變建筑結(jié)構(gòu)。 契稅交納標(biāo)準(zhǔn) ? 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，建筑面積 90—144平米，征收稅率為總房款的%；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，征收稅率為總房款的1%； 144平米及以上住房，非首套住房的征收稅率為總房款的 3%。 第四十九條 違反本條例規(guī)定，發(fā)布、經(jīng)營(yíng)商品房銷(xiāo)售廣告的，由工商行政管理部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計(jì)算。 第四十二條 買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房銷(xiāo)售合同和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納收據(jù)等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。 ? 第三十四條 按照建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 第二十八條 銷(xiāo)售住宅商品房，按照套內(nèi)建筑面積或者按套計(jì)價(jià)結(jié)算，當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十二條 商品房銷(xiāo)售廣告的經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)有關(guān)證明文件，對(duì)不符合本條例第二十一條規(guī)定的商品房銷(xiāo)售廣告，不得提供服務(wù)。代銷(xiāo)合同應(yīng)當(dāng)載明代銷(xiāo)權(quán)限、代銷(xiāo)期限、傭金支付等內(nèi)容。 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，買(mǎi)受人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理商品房預(yù)售合同備案的變更手續(xù)。 第十條 商品房銷(xiāo)售管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣（市）商品房銷(xiāo)售管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證明。 本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 《 商品房預(yù)售許可證 》 ? 定義： ? 《 商品房預(yù)售許可證 》： 濟(jì)南市主管及發(fā)證部門(mén)是城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，該證是允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的法定批準(zhǔn)文件。 對(duì)于符合條件、證明文件齊全有效的建筑工程，發(fā)證機(jī)關(guān)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不予頒發(fā)施工許可證的．建設(shè)單位可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提出行政訴訟。 第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。建設(shè)工們不足一年的，到位資金不得少于工程合同伙的50％，建設(shè)工用超過(guò)一年的，到位資金不得少干工程合同價(jià)的 30％。 第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線 ? 定義： ? 規(guī)劃驗(yàn)線是城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)，是城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)具體實(shí)施的有效保障，也是