【正文】 8年 2月成交降至最低點。借鑒發(fā)達國家的房產(chǎn)發(fā)展軌跡， 預(yù)計接駁后的蘇州房產(chǎn)客源組成中將有 30%左右的上海客戶。園區(qū)的整體規(guī)劃原則為：商業(yè)往西走，居住往中走，產(chǎn)業(yè)向東走。蘇州園區(qū)將成為蘇州新的城 市中心 ，與古城區(qū) 高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。經(jīng)濟環(huán)境 — 園區(qū)租房缺口預(yù)算經(jīng)濟環(huán)境 — 園區(qū)經(jīng)濟背景小結(jié)p工業(yè)園區(qū)是中國著名的具有國際競爭力的 高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。p機會點：不斷壯大的中產(chǎn)階層，加上公積金政策，全區(qū)需購房群體購買力增強，為園區(qū)房價的持續(xù)走高奠定了可能性。經(jīng)濟環(huán)境 — 園區(qū) GDP與人口發(fā)展p機會點：經(jīng)濟良好的運行讓園區(qū)商品房市場已步入高檔房產(chǎn)發(fā)展的高速上升時期。GDP及 第三產(chǎn)業(yè)對 GDP的貢獻率 對寫字樓市場的發(fā)展有著直接而明顯的影響，通常情況下， 這兩項指標(biāo)越高，寫字樓市場發(fā)展空間越大。p實際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢，對于推動蘇州的經(jīng)濟發(fā)展起到了極大的作用。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺經(jīng)濟環(huán)境 — 蘇州 GDP、人均 GDP與城市占位p江蘇經(jīng)濟龍頭，長三角核心城市， 是僅次于上海的經(jīng)濟中心。p作為上海經(jīng)濟輻射的第二核心圈，其經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)實現(xiàn)了與上海的經(jīng)濟承接，并由經(jīng)濟功能的吸納性開始向輻射性轉(zhuǎn)變； 作為長三角的次中心城市，未來強大的經(jīng)濟輻射能力將吸引著更多的投資者擇蘇投資。p世界 500強企業(yè)已有 118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強大潛力， 蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺房地產(chǎn)宏觀市場蘇州經(jīng)濟指數(shù)之固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、 GDP發(fā)展之間的內(nèi)在關(guān)系及評價2023年 2023年 2023年 2023年 2023年GDP 2802億元 3450億元 4027億元 4820億元 5700億元固定資產(chǎn)投資 1870億元 2107億元 2360億元房地產(chǎn)投資 420億元 565億元R 50% 45% 46% 44% 42%r % % % % %r’ % % 22% 22% 24%備注 R=固定資產(chǎn)投資 /GDP 。p機會點：大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進駐工業(yè)園區(qū)。p自 05年開始園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資開始增速，園區(qū)基礎(chǔ)實施不斷完善，公共實施日趨齊全，驅(qū)動了園區(qū)居住氛圍的成熟，園區(qū)成為蘇州人居住向往的區(qū)域。p園區(qū)擁有眾多較強的國際化支柱產(chǎn)業(yè) ,被喻為蘇州的經(jīng)濟支柱 ,因此在蘇州占有不可逾越的地位?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。西部（湖西）商圈的新市域CBD區(qū)域定位，不僅承接著現(xiàn)有古城區(qū)、新區(qū)等的商業(yè)和交通機能，更主宰著未來湖東居住新城的商業(yè)和交通機能，因此可以預(yù)示： 湖西必將發(fā)展成未來蘇州新的中心繁華商圈，其商貿(mào)核心地位的確定必將使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、住宅、辦公以及文化產(chǎn)業(yè)擁有巨大空間。p城市輕軌和快速公交系統(tǒng)（ BRT）的建設(shè)，將園區(qū)與吳中區(qū)、中心城區(qū)、新區(qū)之間的交通時間縮短，在園區(qū)國際化的規(guī)劃和發(fā)展前景吸引下，吳中區(qū)、中心城區(qū)、新區(qū)的部分高端客源將流入園區(qū)。3） “ 二漲 ” ： 08年 3月至 08年 4月，受成交規(guī)律、金三銀四的到來，樓市略顯復(fù)蘇跡象，但成交漲勢在市場慘淡中顯現(xiàn)得底氣不足，蒼白無力，相比 07年 4月份而言，同比下降 4050%。 1 宏觀市場分析 2 常規(guī)市場分析 3 競爭市場分析 4 項目定位分析酒店式公寓市場 (蘇州 )—— 發(fā)展歷程起步階段 20232023年 發(fā)展階段 20232023年 興盛階段 05下半年 07上半年 調(diào)整階段07年下半年至今時間段大批酒店式公寓擁入市場，在豐富了市場產(chǎn)品的同時，各項目都借著樓市的火爆而取得較好市場效果 ,一批 ” 爛尾樓 ” 起死回生。p從租住客戶使用偏好上看，歐美客戶多青睞高品質(zhì)大戶型房間，如新區(qū)青庭國際公寓其一室的面積都較大，同時這些項目還提供二室、三室等居家氛圍更佳的房型；而東南亞客戶及國內(nèi)客戶對房間面積要求通常不高，因為這類客戶房租預(yù)算通常有限；而對于國內(nèi)其他商務(wù)辦公租用人士而言，為控制房租補貼費，通常偏好面積小的產(chǎn)品。有機會有挑戰(zhàn)有條件有市場? 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年起至今時間段蘇州出現(xiàn)了 “ 辦公司熱 ” ，在 “ 全民皆商” 的熱情下，市場中出現(xiàn)了眾多大大小小的公司，因此對寫字樓產(chǎn)生了較大市場需求。 月；p園 區(qū) —— 是蘇州寫字樓市場的領(lǐng)頭羊， 整體檔次比較高 ，租金偏高，相對集中在 80100元 /平米 項目利多項目利多交通地理位置的優(yōu)越；周邊成熟的生活商業(yè)設(shè)施配套；湖西 CBD。私營業(yè)主 252。45%市區(qū) 25%蘇州其他區(qū)域 15%上海、浙江、臺灣等 15%購買目的 比例252。p從面積上看， 80150平米的面積區(qū)間代表了市場上主流的需求產(chǎn)品。?地塊東至星桂街 ，與潤華環(huán)球大廈的雙子樓僅此一街之隔。由于面積偏大，去化緩慢。該項目定位為 5A級全裝修辦公樓，共 20層，其中 14層為商業(yè)裙房， 520層為辦公寫字樓為客戶全心打造一個舒適的辦公環(huán)境與商業(yè)投資天地。項目利多項目利多交通地理位置的優(yōu)越；周邊成熟的生活設(shè)施配套；輕軌效應(yīng)。1501 6 蘇州佳敏投資 商業(yè) /酒店式公寓 2700 8 九龍倉 商業(yè) /酒店式公寓 252。p從產(chǎn)品上看，面積走小已是大勢所趨，創(chuàng)新戶型的變革將成為產(chǎn)品的核心競爭力所在p從客源上看，區(qū)域性客源不足以支撐 138萬方的市場存量，因此各項目必會出現(xiàn)因外拓而掙搶客戶的現(xiàn)象。演繹全新的現(xiàn)代文化生活理念，營造未來生活的場景，引領(lǐng)蘇州高端群體居住熱潮252。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭；252。 超高端商務(wù)復(fù)合體超高端商務(wù)復(fù)合體定位依據(jù)：○ 項目不可復(fù)制的優(yōu)越區(qū)位 —— 位于蘇州新市域 CBD的核心地段，坐擁未來成熟繁 華的 CBD商貿(mào)圈。 25% 25%定位原則：○ 市場主力需求面積 ○ 市場供應(yīng)空白面積 ○ 便于自由組合的靈活面積 酒店式公寓面積配比定位價格推導(dǎo)依據(jù) —— 市場比較法考量因素 新天翔廣場 YARK公館 新地國際公寓 本案交通 (20%) 7 7 7 7周邊環(huán)境 (20%) 7 6 6 7配套設(shè)施 (20%) 7 6 7 7硬件品質(zhì) (40%) 6 7 7 7綜合得分 7銷售價格 (p) 11500 10500 15000修正后價格 (p’) 11500 11000 14000權(quán)重 (w’) 45% 30% 25%本案售價 P=p’w’ 5175 3300 3500 11975再綜合考慮了 市場比較法 、 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 、 市場分析 、 競爭個案 以及 項目自身優(yōu)劣勢 等因素之后，本案產(chǎn)品現(xiàn)有的入市價格為： 12023元元 /平方米平方米酒店式公寓價格定位若根據(jù)目前園區(qū)市場上，酒店式公寓產(chǎn)品的年增長率約為 5001000元 /平米的上漲幅度計算，則：09年上半年，我司建議本案酒店式公寓產(chǎn)品的入市價格為：1300014000元元 /平方米平方米(裝修費用不低于 2023元 /平米 )酒店式公寓價格定位通過項目價格的確定，結(jié)合產(chǎn)品的面積，我們可以把握住項目產(chǎn)品主力總價區(qū)間，結(jié)合 07年 9月國家最新出臺的宏觀調(diào)控政策，來估算出本項目客源的收入水平?？梢杂脙山M詞來概括他們的特征中流砥柱、知富階層需求類型 來源地 客戶特征 需求特征 自住型 主要來自園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)等區(qū)域中流砥柱， 40歲左右，高層管理人士、私營業(yè)主、海歸派注重家庭型的各種居住氛圍，注重舒適度投資兼自住型主要來自園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)等的本地人以及外地生意人中流砥柱、知富階層， 3545歲，中高層管理者、私營業(yè)主、公務(wù)員、海歸派房型設(shè)計滿足多重需求，注重經(jīng)濟性和易手的方便度 投資型（用于租賃或投資增值）蘇州本地以及上海、浙江、臺灣等地中流砥柱， 3550歲，私營業(yè)主、企業(yè)中高層、其他高收入人群投資小，增值空間大，關(guān)注產(chǎn)品投資回報率一房兩房一房一廳客戶分層需求與產(chǎn)品設(shè)定配對 寫字樓路線市場機會＋儲備用地的差異化利潤最大化＋避免較大的市場風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)式寫字樓+服務(wù)式寫字樓預(yù)判 最終研判經(jīng)過以上分析我司認(rèn)為，寫字樓的物業(yè)形態(tài)組合方案為 :標(biāo)準(zhǔn)式寫字樓 +服務(wù)式寫字樓五 A甲級寫字樓酒店式大堂、洽談室、會議室、休閑等設(shè)施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務(wù)。配套設(shè)施精裝標(biāo)準(zhǔn)中提供成品的辦公桌椅和電話等，同時配有標(biāo)準(zhǔn)會議室，豪華會議室，圓形會議室及視頻會議室供客戶有償使用。產(chǎn)品主力總價 ： 14000產(chǎn)品主力面積 90平米左右 =約 126萬左右分析計算：首付比例至少為 50%，貸款利率為現(xiàn)有貸款利率的 ，每月每萬元 還款額為 ， 首付款： 63萬 貸款額度： 12663=63萬元 每月還貸額為： 63=7924元 家庭或個人收入至少為： 79242=15848 元月家庭或個人收入 15000元以上的人群推導(dǎo)依據(jù)（一）家庭收入水平酒店式公寓客源定位新天翔廣場?主要以二次置業(yè)居多；?年齡主要集中在 3045歲之間，特別是 3540歲；?私企業(yè)主、私企高層管理人員、外企中高管人士、公務(wù)員為主；?園區(qū)占 45％左右，市區(qū)占 25%，蘇州其他區(qū)域 20%，上海、浙江 區(qū)域 10%；?投資 45%，投資兼自住 30%，自住 25%?！?自帶大體量特色文化商業(yè) —— 蘇州未來最大的文化商業(yè)，文（化）商（業(yè)）聯(lián)動， 打造高端特色的文化地產(chǎn)。競爭市場研究 ——SWOT 分析戰(zhàn)略本項目發(fā)展戰(zhàn)略：完全具備市場領(lǐng)導(dǎo)者的條件領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)袖—制定游戲規(guī)則—壟斷價格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立成本優(yōu)勢挑戰(zhàn)者非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—建立低成本結(jié)構(gòu)追隨者次、非主流市場—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者通過營銷推廣對企業(yè)形象包裝，以企業(yè)品牌帶動項目品牌的發(fā)展，利用市場空白點和項目的區(qū)位和量體優(yōu)勢，實現(xiàn)快速去化。利用目前區(qū)域市場供應(yīng)即將斷檔之機，搶領(lǐng)市場，實現(xiàn)快速去化，回籠資金威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅?同類型產(chǎn)品供應(yīng)量正在加大，競爭漸趨激烈；?政策通道的走窄，使得市場觀望氛圍加濃，成交低靡。競爭市場研究 —— 項目 SWOT分析SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak?城市中心區(qū)域，區(qū)域成熟；?交通便利，擁有輕軌資源；?醫(yī)院、學(xué)校、鄰里中心、金融、休閑等生活配套設(shè)施極其完善。1800 10 新鴻基 /建屋 178648 商業(yè) /酒店式公寓 3125 11 晉合置業(yè) 147643 商業(yè) /酒店 /酒店式公寓 252。室內(nèi)設(shè)計由美國專業(yè)設(shè)計公司專門設(shè)計，為各個公司提供最舒適的辦公環(huán)境，其中為提供入租戶空調(diào)使用的靈活性，大樓提供在辦公樓部分 VRV空調(diào)系統(tǒng)，對租戶實行獨立計費。綜合評述：作為東環(huán)路改造節(jié)點工程，項目周邊銀行、郵寄齊全，新島咖啡、萬家燈火酒店貼身服務(wù)、大潤發(fā)、歐尚等賣場提供便利生活。新天翔廣場基本信息新天翔廣場酒店式公寓面積配比及去化情況暢銷面積段主力面積段標(biāo)準(zhǔn)層復(fù)式層暢銷面積段滯銷面積段97%競爭市場研究 —— 重點競爭個案分析 新天翔廣場暢銷面積段主力面積段面積區(qū)間 戶數(shù) 所占比例 剩余戶數(shù) 去化率80100 ㎡ 48 24% 3 93%133161 ㎡ 80 38% 15 81％249299 ㎡ 80 38% 34 57％合計 208 100% 52 75%月去化套數(shù)為 11套！寫字樓面積配比及去化情況競爭市場研究 —— 重點競爭個案分析 新天翔廣場滯銷因素分析 面積大，總價過高，客戶接受度低酒店式公寓目前所剩面積較大，多為 100平米以上，面積大，總價過高，不利于投資，市場接受度較低。n項目處于湖西 CLD和 CBD圈內(nèi)，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，板塊內(nèi)居住商業(yè)氣氛急劇上升。p從入駐企業(yè)上看， 金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)和政府機關(guān) /社會團體是主要租用行業(yè)。60%投資兼自用 25%自用 15%客戶屬性 比例252。共規(guī)劃為 22層，建筑高度為 ，其中14層為商業(yè)群房，集休閑餐飲、多功能會議廳為一體。尤其是小戶型產(chǎn)品空置率接近于零。 月；寫字樓市場 (蘇州 )—— 主要在售市場現(xiàn)狀與分布12 345678石路金座佳福國際和基廣場東環(huán)時代