中原xxxx年珠海香洲區(qū)項(xiàng)目介紹(完整版)
【正文】 珠海本土發(fā)開(kāi)商，知名度偏低 仁恒星園 建筑質(zhì)量及品質(zhì)已在珠海形成良好的口碑，知名度較高 御景國(guó)際 珠海本土發(fā)開(kāi)商，知名度一般 產(chǎn)品質(zhì)量高，物業(yè)管理好，高檔社區(qū)，品質(zhì)的保證，售價(jià)較高 社區(qū)生活配套齊全，但有部分回遷單位，雖分開(kāi)管理，但是整體人員較雜，區(qū)域知曉度較高 產(chǎn)品及小區(qū)環(huán)境一般，市場(chǎng)知曉度一般 大規(guī)模產(chǎn)品陣勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力給到客戶信心 戶型產(chǎn)品一般，以大社區(qū)以及沃爾瑪影響市場(chǎng)，市場(chǎng)知曉度較高 美譽(yù)度高，雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，但是在市場(chǎng)影響力較大，物業(yè)管理口碑好，小區(qū)環(huán)境優(yōu)越，主打高檔小區(qū) 本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的壁壘 2：未來(lái)放量大，同質(zhì)化產(chǎn)品聚集，普遍以低于客戶心理價(jià)位入市，后期溢價(jià)情況凸顯 地段 戶型 資源 社區(qū)成熟度 華發(fā)云湖翠谷 招商花園城 云頂瀾山 五洲花城 2期 仁恒星園 御景國(guó)際 位于一中高中部旁，交通較便利 位于前山翠微，人員較雜，但交通便利 位于梅溪牌坊對(duì)面，較偏遠(yuǎn)，周邊生活配套較差 位于人民西路，新香洲商圈，生活交通便利 一線山景、眺望紅門(mén)樓水庫(kù) 無(wú) 南溪公園，農(nóng)科奇觀 仙峰山景 無(wú) 無(wú) 位于山場(chǎng)，生活交通便利 位于梅華西路，交通生活便利 暫無(wú)消息，跟進(jìn) 配套齊全 配套較為貧乏 配套齊全 配套齊全 配套一般 130170平米 60167平米 60160平米 94132平米 130220平米 89140平米 本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的壁壘 3：營(yíng)銷手段單一，訴求單一，渠道無(wú)創(chuàng)新。 3套樣板房開(kāi)放， VIP再升級(jí) 在珠海度假村千禧宮舉行品牌發(fā)布會(huì) VIP客戶驗(yàn)資升級(jí) 沃爾瑪正式簽約入駐二期 10年 4月 20日 4月 24日 4月 25日 11月 28日 8月 7日 09年 5月 1日 招商花園城推售節(jié)奏 長(zhǎng)時(shí)間捂盤(pán)讓客戶失去信心，不斷拔高預(yù)計(jì)價(jià)位，超出客戶心理承受價(jià)值 御景國(guó)際 案例佐證： 以 22萬(wàn)平米國(guó)際社區(qū)為主要訴求點(diǎn)，一期熱銷，后續(xù)單位價(jià)格偏高，銷售滯緩 資源 : 無(wú)自然景觀資源，臨路邊 銷售情況 : 共 1352戶， 現(xiàn)主推 89140三房，已推 7棟約 500多套，已售90%，現(xiàn)在均價(jià) 13000 產(chǎn)品定位 : 大社區(qū)，贈(zèng)送面積多，中高檔樓盤(pán) 區(qū)域交通 : 臨梅華西路，交通較為便利，周邊生活配套完善，新香洲華潤(rùn)萬(wàn)佳商圈 客戶特點(diǎn) : 珠海本地客戶居多，臵業(yè)目的多以投資為主，主要是因?yàn)?2萬(wàn)元認(rèn)籌，開(kāi)發(fā)商允許無(wú)限制更名 廣告訴求 : 心御景，見(jiàn)未來(lái) 社區(qū)配套 :一個(gè)休閑配套中心，泳池，球場(chǎng) 推廣活動(dòng) : 報(bào)紙、電視廣告、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身廣告、框架廣告、銀行圈層活動(dòng) 樓 盤(pán) 特 點(diǎn) 銷 售 現(xiàn) 狀 推 廣 營(yíng) 銷 價(jià)格策略 : 高開(kāi)高走， 1期 2批熱銷， 3批滯銷 云頂瀾山 資源 : 毗鄰農(nóng)科奇觀、南溪公園，景觀較為開(kāi)闊 銷售情況 : 共 3500戶， 春節(jié)前推出 200套 6187單位，內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ,均價(jià) 8900 (含 2023裝修 ),層差價(jià)格 60元 /m178。 本次政策嚴(yán)厲程度史無(wú)前例 . 上升至政治層面 (民生和諧 ),甚至是利益集團(tuán)做空市場(chǎng)形成壟斷的謀略 .因此本次政策消化期至少 2年 銀行限貸 20232023珠海整體市場(chǎng)環(huán)境回顧 whole marketing 12月 2023年 5月 9月 2023年 2023年 12月 5月 9月 12月 5月 9月 成交均價(jià) （元 /平米） 成交均價(jià) 銷售面積 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 4000 5000 7000 8000 銷售面積 （萬(wàn)平米） 10 20 30 40 4714 7677 8813 8913 4340 5558 二套
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