【正文】 容積率 地址 番禺大石鎮(zhèn)沙溪大道（洛溪島東端，番禺大橋東側(cè)） 開發(fā)商 和記黃埔地產(chǎn)有限公司 在售主力戶型 188~192平方米的三房 價(jià)格 均價(jià) 11500 元 /平方米 ?推出約 400套 190與 290㎡ 的大平層單位； ?折后均價(jià)約 /平米（毛坯交樓） ?價(jià)格直降近 6000元 / ㎡ ！ 典型項(xiàng)目：珊瑚天峰 —— 主力戶型為 190 ㎡ ，降價(jià)至 萬 / ㎡ 出售，毛胚交樓，降價(jià)前月均銷售不到 10套。 版塊 樓盤名稱 在售產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積（㎡） 主力成交總價(jià)段 (萬元 ) 南湖 頤和高爾夫莊園 獨(dú)棟 7001000㎡ 40008000 聯(lián)排 368550㎡ 20233000 金沙洲 恒大御景半島 獨(dú)棟 400800㎡ 15003000 萬科 .金域藍(lán)灣 類獨(dú)棟 293㎡ 1200 聯(lián)排 220235㎡ 600800 中海金沙灣 雙拼、聯(lián)排 290530㎡ 8001000 保利西海岸 雙拼、聯(lián)排、 類獨(dú)棟 250450㎡ 9001600 番禺 招商金山谷 雙拼 340440㎡ 9001100 雅居樂劍橋郡 聯(lián)排 300510㎡ 8002023 萬科紅郡 獨(dú)棟 560630㎡ 25004500 聯(lián)排 380430㎡ 10002500 天河 頤德公館 疊拼（創(chuàng)新） 310420㎡ 24003000 城市中心板塊別墅： 城市別墅供應(yīng)稀缺，目前主要分布于金沙洲與番禺兩區(qū)，產(chǎn)品總價(jià)跨度較大； 400 450 550 350 300 250 200 （㎡） 恒大御景半島 金域藍(lán)灣 中海金沙灣 保利西海岸 招商金山谷 雅居樂劍橋郡 萬科紅郡 頤和高爾夫莊園 頤德公館 500 600 600以上 中心板塊別墅面積段分布： 區(qū)域內(nèi)別墅主要為聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟產(chǎn)品，面積段主要為 300500 ㎡ ，獨(dú)棟別墅普遍在 550 ㎡ 以上。 別墅概況 別墅采用全地下車庫設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)專門設(shè)有私家車庫入戶通道，連接別墅負(fù)二層。 園林風(fēng)格： 歐式水景主題園林，植物種類豐富，顏色搭配顯眼，中景和遠(yuǎn)景的處理使得園林層次感強(qiáng)。 ?從客戶行業(yè)看 ，廣州高端客戶行業(yè)集中在制造業(yè) /實(shí)業(yè)、貿(mào)易、服裝、電子、建筑等行業(yè)，這部分客戶八成以上為 私企業(yè)主 。 關(guān)注點(diǎn) 1 : 高端客戶對(duì)項(xiàng)目江景資源的認(rèn)同度 ?番禺本地客戶對(duì)江景較不敏感，而中心城區(qū)的客戶對(duì)江景的偏好更明顯。 ——番禺現(xiàn)在幾個(gè)大盤，都是些小戶型，稍微大點(diǎn)的戶型又不是很喜歡。 關(guān)注點(diǎn) 4 : 高端客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求 ——我上次去香港比華利山別墅和客戶談生意，他們的整個(gè)小區(qū)看不了幾個(gè)保安，但是給人感覺很安全，香港的物管做得非常精細(xì)化，會(huì)讓你感覺到你是個(gè)富人，你住這里，就是他們的主人。 ——覺得買品牌發(fā)展商的房子，一是面子上，一是考慮將來的升值。 世聯(lián)觀點(diǎn) 廣州豪宅板塊的發(fā)展歷程表明： 80年代 二沙島 開發(fā)完畢已達(dá) 10年之久 項(xiàng)目 建筑類型 開發(fā)商 二手房?jī)r(jià)格 宏城花園 別墅 宏城 76000元 /平方米 新世界花園 別墅 新世界發(fā)展有限公司 85000元 /平米 棕櫚園 別墅 廣州富城房產(chǎn)發(fā)展有限公司 40000元 /平米 金亞花園 洋房 廣州金亞房地產(chǎn)公司 34000元 /平米 花城苑 洋房 廣州城威房地產(chǎn)有限公司 26000元 /平米 獨(dú)特的地理位臵： 珠江中一個(gè)沙洲，地處珠江航道江心，珠水環(huán)島而過，二沙島北倚CBD珠江新城，西連成熟老城，南望海珠濱江東豪宅街、中大學(xué)府，是最具有廣州現(xiàn)代風(fēng)情的寶地； 市政工程配套： 星海音樂廳，廣東美術(shù)館，一片片高尚的生活住宅小區(qū)和體育訓(xùn)練基地一起掩映在廣闊的綠地中。 項(xiàng)目 建筑類型 占地 建面 主力戶型 均價(jià) 裝修 華標(biāo)品峰 超高層 15萬 250— 560㎡ 的四房單元，560㎡ 為頂層復(fù)式 33000元 /平米 毛坯 信達(dá)陽光海岸 超高層 5萬 209— 287㎡ 的四房至五房 34500元 /平米 毛坯 21世紀(jì)初 珠江新城 進(jìn)入開發(fā)后期 珠江新城是城市中心區(qū)保留的唯一可供開發(fā)的成片土地，位于廣州東部新中軸線上，北接 黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。它坐落在港島之南，依山傍海，海灣呈新月形，坡緩灘長(zhǎng)，波平浪靜，水清沙細(xì)，沙灘寬闊潔凈而水淺，且冬暖夏涼，水溫在十六攝氏度至二十七攝氏度之間，歷來是港人消夏弄潮的勝地，也是游人必至的著名風(fēng)景區(qū)。 地塊 區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè) 番禺市場(chǎng)目前的產(chǎn)品多定位于中端，區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)豪宅的認(rèn)知限于“星河灣”，區(qū)外高端客群對(duì)番禺較少認(rèn)知。 客戶地域分析 超七成客戶居住并工作于 上海 （浦東區(qū)域占總量的五成） 客戶行業(yè)分析 房地產(chǎn) %， 金融 占比%， 制造業(yè) 占比%， 貿(mào)易物流 占比% 購買因素依次為 裝修 品質(zhì)占比 25%；開發(fā)商 品牌 24%； 升值 潛力 14%。 機(jī)會(huì)點(diǎn)三： 盡管品牌很知名，但傳遞并不清晰，除了“有錢人住的地方”； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)觀點(diǎn) 確保本項(xiàng)目成功突圍的發(fā)展模式 思考 ——“挑戰(zhàn)者” OR “補(bǔ)缺者” 項(xiàng)目總體發(fā)展策略 — 占位一線，成為區(qū)域標(biāo)桿 — 產(chǎn)品創(chuàng)新高調(diào)引領(lǐng)市場(chǎng) — 打造競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍不具備的競(jìng)爭(zhēng)力 補(bǔ)缺者 確保本項(xiàng)目成功突圍的發(fā)展模式 挑戰(zhàn)者 + — 找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)空缺 — 與主流產(chǎn)品相區(qū)隔的產(chǎn)品風(fēng)格 項(xiàng)目屬性[定位 ] “新興濱江板塊 //一線臨江 //頂級(jí)住宅 ” —— “ 城市愿景”，區(qū)域賦予的屬性，區(qū)域城市化進(jìn)程的加速，番禺成為新興的熱點(diǎn)高端居住板塊。 灣區(qū)生活氣質(zhì)之一：潛水、海釣、游艇、沙灘浴、日曬、海上 PARTY 海洋的灣區(qū) — 豁達(dá)、包容、成就。 富人的國際視野，決定其國際高度； 豁達(dá)視界的富人聚居于此。 ?提升服務(wù)品牌，打造豪宅的標(biāo)簽。 升級(jí)型： 通過增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 洋房 【 產(chǎn)品亮點(diǎn) 】 —— 設(shè)計(jì)獨(dú)特的產(chǎn)品 1梯 2戶板式結(jié)構(gòu)的洋房，可以設(shè)計(jì)成具有獨(dú)特的建筑立面的產(chǎn)品，打造果嶺屋面。 項(xiàng)目開發(fā)策略 現(xiàn)樓 銷售 【 開發(fā)策略 】 —— 整體開發(fā)，現(xiàn)樓銷售 入市時(shí)機(jī)建議： 考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域的成熟尚需時(shí)日培育，且綜合考慮宏觀調(diào)控政策在未來12年放松的可能性較小，建議本項(xiàng)目入市時(shí)間為 2023年，銷售周期 2年，即 20232023年為主要銷售期。 他們喜歡雪茄、交響樂、展覽，他們穿著考究，喜歡與藝術(shù)相關(guān)的一切，包括人生。 灣 區(qū) 頂級(jí)的灣區(qū) — 國際、尊貴、領(lǐng)袖。 —— “ 頂級(jí)濱江住宅”，占位一線，打造區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品。 ——“星河灣有錢就能住”。 產(chǎn)品觀點(diǎn)： 復(fù)制過多，缺乏時(shí)代標(biāo)簽，缺乏文化感 。 目前番禺聚集了國內(nèi)知名的一線品牌開發(fā)商，無論是高層住宅還是別墅產(chǎn)品，都面臨不同程度的競(jìng)爭(zhēng)。 作為香港著名的豪宅區(qū)，眾多的別墅豪宅散落在淺水灣之海灣碧波環(huán)繞、綠樹掩映的山坡上。 2023年，廣州市的城市規(guī)劃，明確珠江新城將建成為現(xiàn)代化大都市。 90年代 濱江東 目前開發(fā)已接近尾聲 濱江東背景： 功能混雜，包括游 泳場(chǎng)、碼頭、船塢、廠房、農(nóng)田等。 關(guān)注點(diǎn) 6 : 高端客戶對(duì)產(chǎn)品打造的細(xì)節(jié)要求 ?高端客戶對(duì)產(chǎn)品的差異化有較高的要求，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)普遍有氣派、個(gè)性的考慮。 ——豪宅的話，還是要匹配國際知名的物管公司來做，象世邦、高力啊，這個(gè)在國外都做得非常好。 關(guān)注點(diǎn) 3 : 高端客戶對(duì)配套的要求 ?高端客戶希望有夠品位的會(huì)所方便交際，希望會(huì)所能夠配備 SPA及高端特色餐飲。 ——江有什么好看的，我在番禺從小看到大，沒有太多感覺，關(guān)鍵是看你們的產(chǎn)品打造的怎么樣。 250－ 400㎡ 的客戶約四成家庭有一個(gè)孩子在上中學(xué)或大學(xué)，約三成客戶家庭有兩個(gè)以上孩子。 戶型分析： 面積區(qū)間 380600平方米，大進(jìn)深，小面寬，帶下沉式陽光花園 ,花園贈(zèng)送面積多。 地下室方面，香樟道 2號(hào) 地下兩層空間均為贈(zèng)送， 負(fù)二層為車庫，負(fù)一層則可作為影音室、臺(tái)球室、酒吧等功能分區(qū)。 版塊 樓盤名稱 建筑風(fēng)格 風(fēng)格亮點(diǎn) 白云 南湖 頤和高爾夫莊園 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 直線條，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工業(yè)美感 金沙洲 恒大御景半島 歐陸式建筑風(fēng)格，暖黃色外立面，紅色屋頂。 滯銷戶型分析： 開間小，大進(jìn)深，整體通風(fēng)采光效果欠佳； 純北向設(shè)計(jì)，兼顧江景資源，但戶型不通 透，通風(fēng)采光效果差； 長(zhǎng)過道、偏廳，整體空間空間利用率不高； 毛胚交樓，欠豪華與尊貴感； 【 區(qū)域洋房結(jié)論 】 ? 區(qū)域高端項(xiàng)目的景觀資源受到一定程度的限制，成長(zhǎng)為頂級(jí)豪宅的條件受限； ? 區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的產(chǎn)品力打造上，星河灣沿襲傳統(tǒng)的豪宅打造標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)代外灘與珊瑚灣畔項(xiàng)目在產(chǎn)品力打造上，缺乏亮點(diǎn)與創(chuàng)新，片區(qū)整體豪宅根基薄弱； ?180300㎡ 產(chǎn)品作為主力產(chǎn)品，供應(yīng)量最大，去化率也較高，而且在溢價(jià)能力較好。 臥室。樓棟較密，部分單位無法看到江景。資源 |北望大學(xué)城 |30米寬濱江綠地 景觀 與大學(xué)城隔江相望 濱江大道 珠江沿線已被豪宅板塊占據(jù)，本項(xiàng)目成為城市中心絕版一線臨江項(xiàng)目！ 本項(xiàng)目 白鵝潭 沙 面 二沙島 珠江新城 琶 洲 大學(xué)城 洛 溪 濱江東 珠江 城市中心區(qū)域 項(xiàng)目 佰利山 14000 3202300 1100000 3000元 /㎡ 96128㎡的三房， 139170㎡的四房 176686 錦繡香江 15000 876500 1226400 4000元 /㎡ 139㎡的三房， 148255㎡的四房 54644 諾德中心城 12023 90000 340000 毛坯 41㎡的 1房、 7481㎡的 2房、 99102㎡的 3房 30654 諾德名都 12023 62023 210000 毛坯 8992㎡的 2房， 100131㎡的 3房， 148㎡的 4房 143642 華南新城 16500 2100000 300000 2023元 /㎡ 92㎡的 2房和 142㎡的 3房 7936 招商金山谷 10500 1000000 13000000 精裝修 3371㎡的 1房， 78115㎡的 2房 90199 信基城 18000 63000 100000 3000元 /㎡ 108160的三房， 170202㎡的四房 30654 萬科紅郡 20230 364666 700000 2023元 /㎡ 90100平米的 23房， 50㎡公寓 9919 洛溪板塊 珊瑚天峰 12023 491000 500000 精裝修 188191㎡的 3房， 290㎡的 4房 42788 時(shí)代外灘 19000 92123 222270 6000元 /㎡ 145㎡的 3房， 168㎡的 4房 67536 錦繡半島 14000 400000 1000000 1500元 /㎡ 120170㎡的 34房 107382 市橋板塊 雅居樂錦官城 12023 80000 150000 2300元 /㎡ 95145㎡的 34房 232792 保利香檳國際 13000 22978 50552 2500元 /㎡ 45㎡的 1房至 140㎡的 4房 23257 星晨時(shí)代豪庭 18500 61379 150255 毛坯 120320㎡的平層、復(fù)式單位 83255 雅居樂城南源著 未定 103824 172619 精裝修 6164㎡的 1房， 8390㎡的 2房， 96㎡的三房 51558 海倫堡流金歲月 14000 5002 49328 6000元 /㎡ 11 14 160㎡的 34房 99986 大學(xué)城 星匯文華 22023 15649 48825 精裝修 82110㎡ 2房， 118138㎡ 3房， 164180㎡的 4房 106504 大學(xué)城馨園 25000 11875 37050 6000元 /㎡ 135㎡的 3房， 175195㎡的 4房 11050 亞運(yùn)板塊 雅居樂七里海 8000 19190 34477 2500元 /㎡ 99123㎡的 3房， 135㎡的 4房 2724 廣州亞運(yùn)城 11500 2640000 4380000 基本裝修 70105㎡ 2房， 114145㎡ 3房， 138317㎡的 4房 324809 東湖洲花園 11000 104000 1