【正文】 了解區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。 華潤(rùn)翡翠城 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 華潤(rùn)翡翠城供應(yīng)產(chǎn)品包括： 78120平米高層； 09年華潤(rùn)翡翠城將 08年庫(kù)存的4期產(chǎn)品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產(chǎn)品，整個(gè)價(jià)格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷售近22萬(wàn)方。 華宇蓉國(guó)府位于武侯區(qū)人民南路，緊臨四川省體育館，定位為復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集群，由 6棟高層建筑組成。 ?供應(yīng)高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會(huì)的 56月。 在市場(chǎng)全面把握的基礎(chǔ)上我們將對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)深入理解。 W劣勢(shì) ? 體量較大的產(chǎn)品在成都一直銷售不暢 。 項(xiàng)目的 分析 產(chǎn)品價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 ? 產(chǎn)品價(jià)值總爆發(fā)點(diǎn)： ? 都市、國(guó)際化、高規(guī)格、時(shí)尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國(guó)際都市商務(wù)中心 自由空間 都市中心華宅 國(guó)際都市商務(wù)中心 住宅： 選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個(gè)二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來(lái)的租金變化情況。 市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國(guó)際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時(shí)尚的前沿，都市人類，成熟的中產(chǎn)階級(jí)。這一產(chǎn)品的角色任務(wù)是實(shí)現(xiàn)合理價(jià)值利潤(rùn)。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四戶 148套 三梯四戶 148套 一期二批次： 6月 24日?qǐng)D示藍(lán)色部分 理由： 戶型上強(qiáng)調(diào)中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎(chǔ)上全面實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升和形象拉升。 具體推貨安排 現(xiàn)場(chǎng)銷售組織 一、組織結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷總監(jiān) 1名 銷售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問(wèn) 12名 銷控秘書 2名 策劃 23名 專職營(yíng)銷渠道團(tuán)隊(duì) 二、培訓(xùn)、考核上崗機(jī)制： 所有置業(yè)顧問(wèn)均需通過(guò)保利和世家營(yíng)銷管理層考核通過(guò)才能上崗，制定階段性培訓(xùn)計(jì)劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問(wèn)的綜合能力。 2. 進(jìn)入售樓大堂，首先邀請(qǐng)客戶享用精美的茶點(diǎn)。 4. 精準(zhǔn)的客戶營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷。以期更為精準(zhǔn)的圈定客群。但是作為城市中央稀缺地段的投資保值功能是時(shí)下大量投資客關(guān)注的重點(diǎn)。硬廣義項(xiàng)目要點(diǎn)訴求為主。 《熟悉和遺忘的棕南》 說(shuō)棕南的蕭靜和革新。 活動(dòng)收網(wǎng)： 在項(xiàng)目開(kāi)盤前，周邊咖啡廳，以推介會(huì)為核心，配合時(shí)尚資源嫁接，多次“收網(wǎng)”前期蓄積客戶 ? 策略執(zhí)行之 ? 活動(dòng)篇 —— 低調(diào)時(shí)尚活動(dòng)制造圈層關(guān)注、營(yíng)造圈層口碑 售樓部進(jìn)駐 市場(chǎng)預(yù)熱 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 年底 宅開(kāi)盤 線上活動(dòng)： 人氣造勢(shì)、 形成影響力 線下活動(dòng)： 渠道借力、 形成銷售力 時(shí)尚（推介會(huì)） 投資理財(cái)講座 “保利中心杯”高爾夫球賽招募報(bào)名 盤 4月 15日城市論壇 活動(dòng)一：慈善拍賣 以贊助保利希望小學(xué)為主題，組織大型慈善拍賣會(huì)，邀請(qǐng)領(lǐng)事館成員以及社會(huì)名流參與拍賣活動(dòng)，拍賣所得組建希望小學(xué)。 活動(dòng)四：圈層客戶定制活動(dòng) —— 保利中心空間創(chuàng)意大賽 活動(dòng)目的： 用創(chuàng)意提升時(shí)尚 集合裝飾設(shè)計(jì)行業(yè)的權(quán)威、專業(yè)設(shè)計(jì)人員的智慧、支撐保利中心的高端調(diào)性 活動(dòng)方案： 籍成都市打造創(chuàng)意之都的契機(jī)，聯(lián)合成都市政府及中國(guó)建筑學(xué)會(huì)室內(nèi)設(shè)計(jì)分會(huì)，構(gòu)建一個(gè)設(shè)計(jì)與生活的國(guó)際化交流展覽平臺(tái)。一樣的空間，不一樣的精彩。 :13:1211:13:12February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :13:1211:13Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 14日星期二 11時(shí) 13分 12秒 11:13:1214 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :13:1211:13Feb2314Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :13:1211:13:12February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 系列活動(dòng) 4 大師獻(xiàn)策 “ 成都創(chuàng)意之都 ” ? 2023中國(guó)創(chuàng)意 ?設(shè)計(jì)國(guó)際高峰論壇同期舉行，國(guó)內(nèi)外相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界、設(shè)計(jì)業(yè)界知名專家學(xué)者，共同為 “ 成都創(chuàng)意之都 ” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 活動(dòng)預(yù)算：約 30萬(wàn)元 創(chuàng)意大賽新聞炒作點(diǎn)： ? 系列活動(dòng) 1 年度國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)薈萃行業(yè)精英 ? 設(shè)計(jì)作品面向全國(guó)公開(kāi)征選，世界級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)任評(píng)委會(huì)主席，由享譽(yù)業(yè)界的專家、學(xué)者組成專業(yè)評(píng)審委員會(huì)評(píng)選出 5個(gè)金獎(jiǎng)、 10個(gè)銀獎(jiǎng)。 活動(dòng)預(yù)算：約 10萬(wàn)元 活動(dòng)二：知名開(kāi)發(fā)商城市論壇 在項(xiàng)目開(kāi)盤前通過(guò)召集一線城市開(kāi)發(fā)商，以對(duì)話的形式展開(kāi)討論。 渠道手段： 直郵、電話營(yíng)銷：針對(duì)世家機(jī)構(gòu)蓄積的高端客戶資源，及保利地產(chǎn) “ 百萬(wàn) ” 級(jí)客戶進(jìn)行項(xiàng)目資料直郵，及電話陌生拜訪，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產(chǎn)階級(jí)讀物，新銳地產(chǎn)讀物《成都買房》全國(guó)性質(zhì)的《三聯(lián)周刊》《國(guó)家地理》《時(shí)尚雜志》，主要訴求區(qū)域價(jià)值和人文價(jià)值。 原則三： 精準(zhǔn)的客戶營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷。 本案的重要的核心價(jià)值就在二 “ 棕南”“ 城南事環(huán)內(nèi) ”“ 美領(lǐng)館 ” 等區(qū)域概念。 針對(duì)本案作為城市綜合體的特性。 4. 定時(shí)小提琴 /鋼琴表演。每月銷售任務(wù)按人頭分配至團(tuán)隊(duì)各成員。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三批次： 9月 25日?qǐng)D示藍(lán)色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開(kāi)始推售產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢(shì)超甲級(jí)寫字樓、高端住宅、公寓、奢侈品旗艦長(zhǎng)廊綜合體構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)并拉升領(lǐng)館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質(zhì)形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產(chǎn)品差異及其帶來(lái)的目標(biāo)客群的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，分步推售，避開(kāi)同門競(jìng)爭(zhēng)； ? 因本案產(chǎn)品品質(zhì)上均屬高端，且住宅、寫字樓、公寓及商業(yè)均能相互形成品質(zhì)支撐，相互借力，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升。 市場(chǎng)比較法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品，均價(jià)約為 13500元 /平米。 成都在邁向國(guó)際化大都會(huì)的道路上不斷升級(jí)。升值潛力巨大。 T威脅 ?市場(chǎng)大勢(shì)的不確定性以及政策的不確定性。 地鐵：地鐵 1號(hào)線，地鐵 3號(hào)線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號(hào)線 地鐵 3號(hào)線 保利中心 通往新會(huì)展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)：一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)：桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 6路、 49路、 55路、 62路、97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、521路、 817路 區(qū)域價(jià)值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國(guó)領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無(wú)新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國(guó)府、來(lái)福士廣場(chǎng)外，已無(wú)新增土地供應(yīng) 。 ?來(lái)福士廣場(chǎng)寫字樓、服務(wù)式公寓均為持有經(jīng)營(yíng)，不進(jìn)行銷售。（原定于 09年底開(kāi)盤，后推遲，預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤，單價(jià) 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅