【正文】 32023 2023 2023 2023準備期銷售率 :90%項目竣工 出租率 :90%租售目標? 樓書、海報、單張、多媒體發(fā)布? 平面媒體發(fā)布 (報紙、雜志 )? 繼續(xù)開展軟性媒體宣傳? 本公司刊物、互連網(wǎng)宣傳發(fā)布167。 海報、多媒體媒介制作準備167。為幫助貴司能更好地為中信泰富廣場作市場策略定位，戴德梁行會在不同的市場推廣階段提供相應的租售價格以及進度策略。專業(yè)而資深的團隊完全具備打造寧波頂級寫字樓的開發(fā)實力。市場分析 租金寫字樓租金報價分布注明 :由于絕大多數(shù)寫字樓為銷售型寫字樓 ,不同業(yè)主報價會存在比較大的差異項目名稱 租金報價（元 /平方米 /天）波特曼中心 4人民保險大廈 (含物業(yè)費 )華聯(lián)寫字樓 天寧大廈 (含物業(yè)費 )世貿(mào)中心 崇光大廈 現(xiàn)有寫字樓租金以 /平方米 /天為主，品質(zhì)相對較高的寫字樓租金多在 23元 /平方米 /天，個別項目租金突破 3元 /平方米 /天市場分析 售價項目名稱 銷售報價（元 /平方米）中農(nóng)信國際商務大廈 9,000華聯(lián)寫字樓 11,000都市仁和中心 12,000華宏國際中心 10,000金隆國際 16,000波特曼中心 19,000奧麗賽大廈 6,000麒鱗大廈 8,000上東國際 8,000月湖銀座 8,500恒隆中心 12,000寧波市中心寫字樓售價達 10000元 /平方米以上，隨著 2023年初政府宏觀調(diào)控及大量寫字樓陸續(xù)上市，售價基本保持穩(wěn)定上東國際約 70,000平方米萬豪中心約 20,000平方米金隆國際約 34,000平方米月湖國際約 25,000平方米參考項目 波特曼中心地 址： 彩虹北路 52號開 發(fā) 商： 東港大酒店股份有限公司 /大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司辦公體量： 約 30,000平方米寫字樓樓 層 數(shù)： 地上 26層（名義 29層），地下 2層樓層凈高： 單層面積： 約 1,300平方米單元面積： 91292平方米得 房 率： 65%電梯系統(tǒng)： 5部富士通客梯，載重 ， 3米 /秒空調(diào)系統(tǒng)： 風機盤管中央空調(diào)，約克機組停 車 位： 200銷售均價： 約 15,000元 /平方米參考項目 波特曼中心客戶名稱APL美集物流運輸伊藤忠商事達升物流志英（香港 ）投資咨詢長品油品遼寧朝暉駿光國際貨運明敏投資咨詢伊松公司唐寧街在線寧波東夢制衣面積約 1,300平方米約 300平方米約 1,300平方米約 300平方米約 300平方米約 100平方米約 140平方米約 100平方米約 100平方米約 100平方米寧波市現(xiàn)有最高端寫字樓之一，聚集了大量的外資企業(yè)客戶 ,現(xiàn)入住率 80%左右參考項目 金隆國際地 址： 鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處開 發(fā) 商： 寧波金隆置業(yè)有限公司建筑面積： 總計 52,000平方米，辦公區(qū) 34,000平方米樓 層 數(shù)： 地上 26層，地下 2層樓層凈高： 單層面積： 1,350平方米單元面積： 120160平方米得 房 率： 70%架空地板： 10厘米電梯系統(tǒng)： 5部奧的斯客梯空調(diào)系統(tǒng)： 麥克維爾 VRV車 位： 422個竣工時間： 2023年銷售均價： 約 15,000元 /平方米寧波在售最高端寫字樓之一，從品質(zhì)上基本超過現(xiàn)有甲級寫字樓標準參考項目 萬豪中心競爭分析p地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢突出p和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項目，萬豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次p綜合硬件配置在寧波已有及在建寫字樓項目中是最高的p周邊辦公氛圍略顯不足，平面設計降低了其得房率和使用效率項目概況p該項目由寧波海城投資開發(fā)有限公司開發(fā)，是和義大道項目的一期項目，高 159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫字樓及商務配套，寫字樓為 419層，總體量約 2萬平方米p項目預計 2023年底交付使用，目前正在進行地上結構施工，尚未正式開盤，正在進行前期的客戶積累工作p寫字樓基本配置： Lowe中空玻璃幕墻； 11米挑高大堂；標準層凈高 ， 150毫米架空地板； VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供 24小時冷卻水； 5部迅達客梯，預計平均等待時間在 30秒以內(nèi)；六類布線系統(tǒng)；約 400個車位寧波市目前售價最高的寫字樓之一，無論從地理位置還是產(chǎn)品包裝上 ,都體現(xiàn)了頂級標準 ,但項目的平面上問題較大參考項目分析 新天地國際70%得 房 率：總計 車 位：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理：主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米標準層面積：72平方米最小面積：主樓 堂：2023年竣工時間：7,0009,000元 /平方米銷售均價：主樓 8部電梯電梯系統(tǒng)：2126層地上層數(shù)：5幢寫字樓，建筑面積 120,000平方米，辦公約 100,000平方米建筑面積：寧波新恒德置業(yè)開 發(fā) 商：民安路 1066號地 址：東部新城區(qū)域的第一個寫字樓項目 ,在售的二期項目售價達到 9800元 /平方米 ,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼋诘难杆僭鲩L區(qū)域分析東部新城鄞州新城中心城區(qū)高新區(qū)區(qū)域分析 租售方式租賃市場 銷售市場上東國際雷迪森中心廣場 東城國際銀城國際萬特商務新天地國際區(qū)域分析 項目品質(zhì) 上東國際雷迪森 新天地國際 ９５商務萬特商務中心東城國際本項目 準甲級 甲級 國際甲級區(qū)域分析 銷售價格 上東國際理想價格 新天地國際 ９５商務萬特商務中心4000 5000 6000 7000 8000 9000 11000 12023 平方米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1202310000區(qū)域分析 客戶來源東部新城中心城區(qū)高新區(qū) (原租賃客戶 ) 上東國際 :30% 新天地國際 :30% ９５商務 :10%萬特商務中心 :10%區(qū)域分析 客戶置業(yè)原因目前寧波本地的客戶心態(tài)樂觀 ,認為區(qū)域未來規(guī)劃 ,政府的遷入將有效帶動寫字樓價格上升 ,周邊住宅價格達到 70008000元 /平方米購買原因價格低 品質(zhì)高租房不如買房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域分析 置業(yè)面積50 70 100 150 200 300 400 500 600 平方米300~400 上東國際理想面積 新天地國際 ９５商務萬特商務中心區(qū)域?qū)懽謽欠指钪髁γ娣e為 100150平方米 ,但根據(jù)目前實際成交情況 ,300400平方米的客戶比例明顯上升 ,考慮到市場發(fā)展趨勢 ,建議以 300400為主力面積項目分析 項目簡介競爭分析p開發(fā)商為知名發(fā)展商，其開發(fā)的上海中信泰富廣場成功塑造了高端物業(yè)的市場形象p總部寫字樓暫定只租不售，在吸引高端寫字樓客戶方面具有吸引力p周邊多為中低檔住宅，商務氛圍較差項目概況p該項目由中信泰富集團投資的寧波信富置業(yè)有限公司開發(fā)，包含寫字樓、沃爾瑪購物中心及休閑購物商場，寫字樓部分包含一棟近 4萬平方米的總部寫字樓和一棟 2萬平方米的分割較為靈活的銷售型寫字樓p項目預計 2023年交付使用，目前正在進行基礎工程施工p總部寫字樓基本配置： Lowe中空玻璃幕墻； 12米挑高大堂；標準層層高 ；風機盤管空調(diào)系統(tǒng)； 5部客梯；整個項目總計約 600個車位項目分析 本項目機會點通過寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，建設寧波市場上頂級寫字樓形象，形成與其他寫字樓項目差異化的產(chǎn)品定位。 寧波中信泰富廣場必將成為東部新城商務區(qū)的標桿高地。? 在出租率達到 50%以后，在品質(zhì)相同的情況下，優(yōu)先考慮預算較高的租戶； ? 考慮到項目要求 ,整層客戶比例達到50%。 確定階段廣告預算及推廣計劃167。 新聞發(fā)布會準備與執(zhí)行167。p截止至 2023年第三季度的統(tǒng)計，寧波商業(yè)市場