【正文】 、建筑面積獨(dú)立別墅M2 2 層 24150 12600 12250多層住宅M2 5 層 39600 29900中高層住宅M2 12 層 191404 、架空層面積M2 2640 26405 、自行車庫(kù)面積M2 5240 51726 、道路面積M2 8000 9000 90007 、總戶數(shù) 戶 69 36+ 300 35+ 230+ 1328 、商業(yè)配套面積M2 250 500 5009 、公建面積M2 150 300 30010 、地下汽車位面積M2 7000 8000 / 36211 、綠化面積M2 30000 33000 3300012 、總建筑面積M2 24550 53000 6209013 、容積率 % 0. 47 1. 01 1. 18備注 架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積 方 案 比 較 表 表 12 “ 別墅 +多層 +中高層 ” 既可滿足規(guī)劃條件 ， 又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要 （ 多層最熱銷 ） ， 同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限 ， 可提高經(jīng)濟(jì)效益 。 所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù) 。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ， 最高容積率 RZ ， 土地面積 D， 每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件： ∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù) （ 土地增值 ） ： Ymax=（ ∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9比較結(jié)果 ， 建別墅增值最小 ， 建多層其次 ， 建高層增值最大 。 年時(shí)間達(dá)到 60萬(wàn)人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 瀾韻園土地成本相對(duì)較低， 若通過(guò)拍賣獲得土地 ， 成本一般不會(huì)低于 8000元 ， 因此 ， 存量土地用完之后 ， 湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高 ， 首期拍賣的蘇園 （ 2023） 01地塊 ， 雖然尚未開(kāi)盤 ， 據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在 10000元左右 ，我們認(rèn)為價(jià)位在 8000～ 10000元之間很有可能 。在 2023年累計(jì)可達(dá)到2769萬(wàn)平方米。 由此可見(jiàn) ， 可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限 ， 用規(guī)劃條件篩選 ， 最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅 ， 不超過(guò) 3層；多層；中高層 （ 層數(shù)不超過(guò) 14層 ） 。 圍墻基礎(chǔ)不出紅線 ， 其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 ， 沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致 。 2） 低層建筑不超過(guò) 3層 ， 建筑檐口高度不超過(guò) 12米 。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1） 小區(qū)建筑密度不超過(guò)３０ ％ ， 獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過(guò) 40%。 指標(biāo)名稱 單位2 數(shù)量21 土地 土地面積 平方米 以畝為單位 畝 起拍價(jià)格 元/平方米 以畝為單位 萬(wàn)元/畝 土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格 元/平方米 以畝為單位 萬(wàn)元/畝 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 獨(dú)立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車車位出售 平方米 商業(yè)配套出售 平方米 3 銷售產(chǎn)品平均價(jià)格 獨(dú)立別墅出售 元/平方米 多層住宅出售 元/平方米 中高層住宅出售 元/平方米 汽車車位出售 元/平方米 商業(yè)配套出售 元/平方米 4 總投資 萬(wàn)元 每平米地價(jià) 元/畝 建筑安裝工程費(fèi)用 獨(dú)立別墅 萬(wàn)元 多層住宅 萬(wàn)元 中高層住宅 萬(wàn)元 汽車車位 萬(wàn)元 商業(yè)配套 萬(wàn)元 土地價(jià)格 萬(wàn)元 每平米地價(jià) 元/平方米 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 單位建筑面積 元 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 占收入比例 % 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 占收入比例 % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 利率 % 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)表1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位1 數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案1 方案2 方案3 方案4 方案5 方案6 方案7 方案8 方案9 方案101 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 每畝地價(jià) 萬(wàn)元/畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 每平方米地價(jià) 元/M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 31292 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 297003 資金籌措 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 短期借款 萬(wàn)元4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 333465 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 18516 土地增值稅 萬(wàn)元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 607 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 17358 所得稅 萬(wàn)元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 5739 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 116310 全投資內(nèi)部收益率 % 14 14 13 12 11 11 10 9 9 811 資本金內(nèi)部收益率 % 22 21 19 18 17 15 14 13 11 1012 投資利潤(rùn)率 % 13 12 11 10 10 9 8 7 7 613 資本金利潤(rùn)率 % 40 38 35 33 31 29 26 24 22 1914 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案11 方案12 方案13 方案14 方案15 方案16 方案17 方案18 方案191 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 每畝地價(jià) 萬(wàn)元/畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 每平方米地價(jià) 元/M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 34722 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 316593 資金籌措 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 短期借款 萬(wàn)元4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 333465 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 18516 土地增值稅 萬(wàn)元 49 38 27 22 22 22 22 22 227 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 1868 所得稅 萬(wàn)元 505 437 369 298 227 155 83 12 619 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1025 886 748 606 460 314 169 23 12410 全投資內(nèi)部收益率 % 8 7 6 6 5 5 4 4 311 資本金內(nèi)部收益率 % 9 8 6 5 4 2 1 0 112 投資利潤(rùn)率 % 5 4 4 3 2 2 1 0 113 資本金利潤(rùn)率 % 17 15 12 10 8 5 3 0 214 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 3 2土地報(bào)價(jià)方案表2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200[多層住宅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850[中高層住宅]單位造價(jià)( 元/M2 ) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200[汽車車位]單位造價(jià)( 元/M2 ) 2200 2023 2023 2023 2023 2023 2200 2200 2200 2200 2200[商業(yè)配套]單位造價(jià)( 元/M2 ) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800其它費(fèi)用變化率(%)[獨(dú)立別墅出售]開(kāi)盤價(jià)( 元/M2 ) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000[多層住宅出售]開(kāi)盤價(jià)( 元/M2 ) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600[中高層住宅出售]開(kāi)盤價(jià)( 元/M2 ) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600[汽車車位出售]開(kāi)盤價(jià)( 元/M2 ) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900[商業(yè)配套出售]開(kāi)盤價(jià)( 元/M2 ) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500基準(zhǔn)收益率（%） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬(wàn)元） 14269 15645 17631 18864 20236 13712 15110 17097 18329 19561利潤(rùn)總額 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670稅后利潤(rùn) 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789投資利潤(rùn)率 基準(zhǔn)收益率（%） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬(wàn)元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313利潤(rùn)總額 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895稅后利潤(rùn) 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269投資利潤(rùn)率 基準(zhǔn)收益率（%） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬(wàn)元） 15