【正文】 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義 ? 國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部在 2023年 1月 1日實(shí)施的 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，即通常所指的公共性服務(wù)費(fèi)。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立以前，專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。當(dāng)維修基金不夠使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。嚴(yán)禁挪作他用。 ? 第一類 :住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第二類 :住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第三類 :與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 2．商品住房維修資金的收取 ? 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 2023年 10月 30日建設(shè)部第 142次常務(wù)會(huì)議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自 2023年 2月 1日起施行。第五章 物業(yè)財(cái)務(wù)管理 【 教學(xué)目的要求 】 ? 了解財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財(cái)務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。 ? 第二章交存中第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%。專項(xiàng)維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 （ 4）保值增值，滾存使用的原則。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際使用專項(xiàng)維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； 四是個(gè)別業(yè)主挪用。 ? 業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由交易雙方協(xié)商確定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 （ 2）定期公布：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于 1次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 ? 收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。主要理由有兩點(diǎn)：一是收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù)；二是住房專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。特殊服務(wù)項(xiàng)目，在前期物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)合同中是沒有約定的，需在物業(yè)服務(wù)合同之外另行訂立一個(gè)合同。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 ? 籌措資金的目的主要有兩個(gè)：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴(kuò)大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長(zhǎng)期資金；二是為經(jīng)營(yíng)管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。 （三）建立專項(xiàng)維修基金 （四）開發(fā)商給予一定的資金支持 。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費(fèi)。 ，適當(dāng)新建一些商業(yè)用房，以成本價(jià)或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購(gòu)物、家政服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。 （八）發(fā)行股票 ? 股票籌資可以作為一種長(zhǎng)期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期占用的資本，但籌資成本較高，投資者期望的投資報(bào)酬率也高。 ? 一般來說，如果物業(yè)管理企業(yè)承接的是一項(xiàng)新建的物業(yè)，該物業(yè)管理的重點(diǎn)就是日常養(yǎng)護(hù)，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。 。在多種經(jīng)營(yíng)、提高管理服務(wù)效率、規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方面廣開財(cái)源，實(shí)現(xiàn)“管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)”三統(tǒng)一。 （ 3）間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞保費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗攤銷及其他費(fèi)用等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用控制指物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃和預(yù)算，控制費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生，采取措施保證費(fèi)用計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算的順利執(zhí)行。 4）按時(shí)審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并做出分析報(bào)告。 2）按時(shí)編制月度、季度、年度會(huì)計(jì)報(bào)表。 2）每天登記好現(xiàn)金和銀行存款日記賬，做到賬面整潔、字跡清楚，要日清日結(jié)，每月核對(duì)好銀行賬單，并做出未達(dá)賬的調(diào)整表，與總分類賬相符。 3）維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料，對(duì)于變動(dòng)的資料，要隨變隨改，以免出現(xiàn)差錯(cuò)。 5）備用周轉(zhuǎn)金必須天天核對(duì)，不得以白條抵庫(kù)，一切現(xiàn)金收入不準(zhǔn)坐支，不得將收入的現(xiàn)金借給任何部門和任何人。備用金的審批程序如下： 1）只有用鋼筆書寫和打印出來的備用金憑證才能支付，而且憑證的后面要附上發(fā)票證明。 1）未存入銀行的收入必須加以上鎖。 4）公開投標(biāo)報(bào)價(jià)用于高于 XXX元的商品及服務(wù)。 8）如果對(duì)方提供滿意服務(wù)，需在供應(yīng)廠商“工作報(bào)告”或“工作通知單”的副本中注明。 6）正式發(fā)票上的任何改動(dòng)均須有公司蓋章，或財(cái)務(wù)主管簽字。 4）制定有效的防水、防潮、防盜、防霉壞的安全措施。 庫(kù)存管理的原則 1）管理人員必須負(fù)責(zé)庫(kù)存的搬運(yùn)并確保其存放的合理。 2．固定資產(chǎn)管理的職責(zé) 1）使用單位應(yīng)指定專人管理，做到賬物相符。 4）配合固定資產(chǎn)歸口管理部門，做好固定資產(chǎn)的增加、調(diào)撥和清理報(bào)廢工作，做好固定資產(chǎn)清查盤點(diǎn)工作。 4．固定資產(chǎn)的折舊 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定計(jì)提折舊。實(shí)行專人管理，專人使用，專人保養(yǎng)。領(lǐng)貨時(shí)需持核準(zhǔn)的“領(lǐng)貨單”方可將貨取出。 2．采購(gòu)和驗(yàn)收的基本要求 1）采購(gòu)人員必須對(duì)所管物業(yè)各種公共設(shè)施設(shè)備有一定的了解，要按質(zhì)、按量、按要求購(gòu)買所需的材料。 庫(kù)存管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)的庫(kù)存管理有其服務(wù)的特點(diǎn)，所以要庫(kù)存一些維修常用的材料、工具備品、清潔用品和辦公用品等。 10）收到的債權(quán)人發(fā)票，須直接送到財(cái)務(wù)部，以便準(zhǔn)備支付憑證。 2）對(duì)于文具、辦公用品、備件、操作材料等，需要及時(shí)增補(bǔ)的商品，必須取得供應(yīng)商的報(bào)價(jià)，并購(gòu)買最具競(jìng)爭(zhēng)力的商品。 3）每日下班前必須將所有現(xiàn)金放到公司保險(xiǎn)柜內(nèi)（保險(xiǎn)柜內(nèi)現(xiàn)金控制在 xxx元以下）。 3）資金保管者有責(zé)任在 24h內(nèi)妥善保管該資金。但為了簡(jiǎn)化交易程序，可以同時(shí)規(guī)定： xxx元以下的支出可從備用金中支出；超出 xxx元，但低于 xxx元的支出若要從備用金中支付，需由部門經(jīng)理批準(zhǔn)； xxx元以上則由總經(jīng)理批準(zhǔn)等。 收費(fèi)員崗位職責(zé) 1）對(duì)部門