【正文】 新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”中扣除，不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。發(fā)放時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬 —— 應(yīng)付福利費(fèi)”，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”等科目。凡是與工程無關(guān)的福利，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)請(qǐng)企業(yè)在管理費(fèi)用核算。 摘自國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào) 55 公共配套設(shè)施費(fèi) ，其成本、費(fèi)用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 居民住宅以外的其他民用建筑，地面總建筑面積在 2023平方米以上的，按照地面建筑面積的 25%修建 6級(jí)（含）以上防空地下室；開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要性經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)除一款規(guī)定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性規(guī)劃地面總建筑面積的 25%集中修建 6級(jí)（含）以上防空地下室； 一類人民防空重點(diǎn)城市按照 45%修建；二類人民防空重點(diǎn)城市按照 34%修建；三類人民防空重點(diǎn)城市和其他城市（含縣城）按照 23%修建。 50 公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表 （七） 項(xiàng)目 施工單位 入賬時(shí)間 憑證號(hào) 對(duì)方科目 金額 入帳憑據(jù) 發(fā)票號(hào) 合計(jì) 51 公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)存在問題企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì) 一、產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)如何處理與業(yè)主的關(guān)系問題？ 二、人防工程、架空層、夾層如何扣除問題 三、企業(yè)未放異產(chǎn)權(quán)如何處理 52 公共配套設(shè)施費(fèi) 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 第二十四條 （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 (國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕31號(hào) 三、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知國(guó)稅函【 2023】 201號(hào) 根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào) ） 規(guī)定精神和 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào) ） 第三條規(guī)定 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造 、 開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品 ， 無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格 ， 或是否辦理完工 （ 竣工 ） 備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù) ， 當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（ 包括入住手續(xù) ） 、 或已開始實(shí)際投入使用時(shí) ， 為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用 ， 應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工 ?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì) 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 它不同與代收基金和代收費(fèi)用。 （三）、土地價(jià)款和出讓金：根據(jù) 《 土地管理法 》 、 《 土地登記辦法 》 的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。 二、關(guān)于政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi) (1)企業(yè)按照規(guī)定繳納的、由國(guó)務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金以及由國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 （一）設(shè)計(jì)費(fèi)用方面問題： 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第十一條規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。 34 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn) 七、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的， 安置用房視同銷售處理， 按 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。 （ 三）、 國(guó)稅函 [2023]687號(hào)規(guī)定： 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)，其中有這么一段：鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司 100 ％的股權(quán)，且這些 以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 由此可見，在契稅、企業(yè)所得稅中，均是將以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)按照視同銷售進(jìn)行納稅處理。 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％ 土地增值稅稅額 =增值額 30％ （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過 100％的 土地增值稅稅額＝增值額 40％－扣除項(xiàng)目金額 5％ （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過 200％的 土地增值稅稅額 =增值額 50％－扣除項(xiàng)目金額 15％ （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％ 土地增值稅稅額 =增值額 60％－扣除項(xiàng)目金額 35％ 公式中的 5％， 15％， 35％為速算扣除系數(shù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。 土地增值稅清算管理規(guī)程國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào)規(guī)定 : 四、達(dá)到清算條件的 :第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 10 整體測(cè)算分析二 銷售總收入： 148,200,000元 扣除總成本 :70,000,000元 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加： 8151000元 土地增值稅稅負(fù)率： % 應(yīng)繳土地增值稅： 14,714,700元 綜合稅負(fù)率： % 增值額剛好不超過扣除項(xiàng)目金額 50%， 適應(yīng) 30%稅率。 2 清算項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備 一、 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，稅務(wù)采取依托網(wǎng)絡(luò)方式和要求企業(yè)提供涉稅信息 收集企業(yè)基本情況 收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息 收集項(xiàng)目工程及財(cái)務(wù)等資料 二、采集相關(guān)部門涉稅信息 ： ◆該部門主要負(fù)責(zé) 項(xiàng)目的立項(xiàng) 和 固定資產(chǎn)投資備案 。 。 , 、決算書； 料（如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 土地增值稅清算鑒證報(bào)告 和工作底稿 。 三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比照國(guó)家稅務(wù)總局和海南省出臺(tái)的稅務(wù)師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。4 22 五、適用稅率（％） 23 六、速算扣除系數(shù)（％） 24 七、應(yīng)繳土地增值稅稅額 25＝ 2123－ 424 25 八、已繳土地增值稅稅額 26 九、應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額 27＝ 25－ 26 27 授權(quán)代理人 （如果你已委托代理申報(bào)人，請(qǐng)?zhí)顚懴铝匈Y料） 為代理一切稅務(wù)事宜，現(xiàn)授權(quán) ____（地址） _____為本納稅人的代理申報(bào)人，任何與本報(bào)表有關(guān)的來往文件都可寄與此人。 25 《 契稅暫行條例細(xì)則 》 中規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。這是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本的認(rèn)定： 四、股權(quán)的性質(zhì) : （一）股權(quán)方式取得的土地或項(xiàng)目：股權(quán)是指企業(yè)投資者的法律所有權(quán) ,以及由此而產(chǎn)生的投資者對(duì)企業(yè)擁有的各項(xiàng)權(quán)利，包括自益權(quán)和共益權(quán)。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目 。 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 36 前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表 （四） 項(xiàng)目 施工單位 入賬時(shí)間 憑證號(hào) 對(duì)方科目 金額 入帳憑據(jù) 發(fā)票號(hào) 合計(jì) 37 前期工程費(fèi) （一）設(shè)計(jì)費(fèi)用方面問題的處理 （二）財(cái)政性資金問題的處理 （三）關(guān)于政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)問題的處理 （四）專項(xiàng)資金、市政配套設(shè)施費(fèi)和人防易地建設(shè)費(fèi)和土價(jià)款的區(qū)別問題 38 前期工程費(fèi) 一、前期工程費(fèi)： “入帳憑據(jù)”欄填寫入帳所憑據(jù)的票據(jù)，如“建安發(fā)票”、“服務(wù)發(fā)票”、“銷售發(fā)票”等。 （ 4）所稱財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款。摘自 國(guó)家人防辦字 [2023]18號(hào)文 42 （ 二）、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是人民政府強(qiáng)制征收的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金。（ 2）取得的土地使用權(quán)是有期限的。不按照合同約定履行義務(wù)的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。摘自營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定 47 二、 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 項(xiàng)目與發(fā)票要對(duì)應(yīng) ,若是一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)多張發(fā)票 ,要按每一張發(fā)票一行進(jìn)行分列。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理。 企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。沒有單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。 二、所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人： 納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本的５０％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 （ 1營(yíng)業(yè)稅稅率） 71 收入總額 一、企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。 (二 )符合上款收入確認(rèn)條件，采取下列商品銷售方式的，應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間： ，在辦妥托收手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。 74 房地產(chǎn)銷售收入 一、付款方式按現(xiàn)金 (銀行轉(zhuǎn)帳 )、實(shí)物、其他三項(xiàng)分別填列。 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì) 2023年 1月 1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)， 2023年 1月 1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按上述規(guī)定執(zhí)行。 普通住房的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二十的，免征土地增值稅。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 十六、企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的 借款費(fèi)用 ，準(zhǔn)予扣除。逾期仍未改。 84 十七、（ 1）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； （ 2）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 81 扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表 （十四） 項(xiàng)目 金額 本次清算分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 其 中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 其 中 利息支出 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 其 中 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 印花稅 教育費(fèi)附加 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì) 20%扣除數(shù) 合計(jì) 82 土地增值稅清算管理規(guī)程 十三、土地增值稅清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位，實(shí)行一級(jí)清算、