【正文】 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的 、 用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。安蒂波里斯 (Sophia Antipolis) 為代表的西歐，以及以 韓國大德 (Daedeok)、臺灣新竹 (Xinzhu)為代表的東亞地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于世界領(lǐng)先地位。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的 經(jīng)濟(jì)支柱 。 工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。 美國： 擁有 ProLogis 、 AMB等 REITs產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寡頭 日本：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的 30%，對日本 GDP貢獻(xiàn)在 40%以上 日本產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是日本產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)顯著發(fā)展特點(diǎn)。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響因素： ?國際經(jīng)濟(jì)形勢的變化 ?國家政策的調(diào)整 ?地價(jià) ?市場因素 ?勞動力因素 ?環(huán)境污染 ?原料 世界工廠：中國已經(jīng)成為世界最為重要的加工生產(chǎn)基地 經(jīng)濟(jì)水平 高 低 萌芽期 起步期 成熟期 發(fā)展期 特征：傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)房為主，完全由政府主導(dǎo)。預(yù)計(jì)到 2023年， B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達(dá)到 6500億元。 06年 為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻 。 嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造非生產(chǎn)性配套設(shè)施 ?！? 開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運(yùn)作發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) ： 2023年 7月 30日，萬通與 TCL簽署 《 進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議 》 。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開發(fā)模式 ?以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。 擴(kuò)大招商 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?道路、交通 ?公共設(shè)施配套 ?廠房 ?其它設(shè)施 主體企業(yè)開發(fā)模式流程 適當(dāng)包裝及推廣 政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動的開發(fā)模式 企業(yè)自用模式：企業(yè)依托自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建立圍繞本企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園 ?地產(chǎn)商運(yùn)用商品物業(yè)開發(fā)的模式，開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動。 具備外部條件 綜合開發(fā)模式 ?由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?園區(qū)開發(fā)定位 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 ?概念性規(guī)劃 ?控制性規(guī)劃 ?基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 ?詳細(xì)規(guī)劃 綜合開發(fā)模式的流程 主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè) ?國內(nèi)招商 ?國外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產(chǎn)業(yè)升級 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 綜合開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實(shí)現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程 征地拆遷 安置 土地一級開發(fā) 土地出讓或二級開發(fā) 產(chǎn)業(yè)集群招商、地產(chǎn)營銷 區(qū)域運(yùn)營 產(chǎn)業(yè)集聚 地產(chǎn)開發(fā) 人口集聚 商務(wù)發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)邏輯 更具吸引力的發(fā)展組織方式 良好的投資預(yù)期 引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 投資者收益 新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展 居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價(jià)買單 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點(diǎn) ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達(dá)到對土地更高利用效率的目的，并使相關(guān)利益者都從中獲益；這個(gè)組織的過程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。 REITs進(jìn)入中國 AMB項(xiàng)目投資 總部模式 政府規(guī)劃 實(shí)業(yè)結(jié)合地產(chǎn) 國家一系列政策的頒布也使的工業(yè)地產(chǎn)的格局不斷在發(fā)生著變化： 國土資源部正式出爐了 《 全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 ，有效抑制工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資過熱和項(xiàng)目胡亂上馬的現(xiàn)象；同時(shí)，對工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運(yùn)營奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ) 行業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步走向科學(xué)、規(guī)范 動因 存量 ? 先進(jìn)制造業(yè) ? 倉儲物流 ? 標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)樓 ? 研發(fā) ? 總部經(jīng)濟(jì) ? 業(yè)務(wù)整合 政府和功能區(qū)開發(fā)商 私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主 本土和國外綜合性開發(fā)商 開發(fā)商 參與度 ? 后臺服務(wù) ? 研發(fā) 2023s 1980s 1990s 2023年 時(shí)間 類別 工業(yè)園 （珠三角大量工業(yè)區(qū)） 科技園 (深圳科技園、蘇高新、天津?yàn)I海新區(qū)） 商務(wù)花園 （北京總部基地） 產(chǎn)業(yè)綜合體 （融合研發(fā)設(shè)計(jì)，商務(wù)辦公，高端制