【正文】 東方金融廣場 嵐橋國際大廈 /㎡ 錦繡申江 /㎡ 科技領(lǐng)袖之都 /㎡ 中邦MOHO 創(chuàng)想北園 本案 /㎡ 二十一世紈中心大廈 高寶金融大廈 中環(huán) 半銀大廈 中融碧玉藍(lán)天大廈 名稱 區(qū)域 體量 (萬㎡ ) 規(guī)劃 套數(shù) 成交 套數(shù) 成交面積（㎡） 均價 (萬 /㎡ ) 套均 面積 套均 總價 樓層 銷售方式 樓層 均價 (萬 /㎡ ) 月去化 速度 中房金誼廣場（購物中心） 三林 8 230 62 11644 188 905 24F分開 / / 開盤 3056 續(xù)銷 23 北蔡休閑廣場（ 5成回報） 北蔡 86 65 6610 101 303 13F分開 3F 開盤 9套 2F 開盤 26套 1F 開盤 10套 金地未來域 三林 94 27 2346 87 146 12F或 2F分開 2F 開盤 11套 續(xù)銷 5套 1F 開盤 4套 續(xù)銷 6套 萬科2049 三林 44 19 2832 149 415 分開銷售 24F 開盤 15套 續(xù)銷 12套 尚東國際名園 三林 84 1 79 79 206 1F 1F 續(xù)銷 12 海上國際花園 北蔡 82 1 125 125 207 12F或1F 1F 2套 12F 續(xù)銷 1套 ? 商業(yè)氛圍濃厚，帶回報率 商鋪價格在 /㎡ ? 受供應(yīng) 影響首 開當(dāng)月能達(dá)到 3056套 /月 ，其他首開 10套左右。萬科 2049項 目組 萬科 2049創(chuàng)意匯 2023年營銷計劃 報告架構(gòu) 報告架構(gòu) Part1 市場情況分析 Part2 2023年工作總結(jié) Part3 2023年工作計劃 市場情況分析 Part1 關(guān)鍵字 ：供求、價格、競爭 110111021103110411051106110711081109111011111112120112021203120412051206120712081209121012111212供應(yīng) 成交 均價 成交面積（萬㎡） 20232023年全市 辦公市場 供求走勢 2023年全市辦公市場供求走勢 ? 截止 12月 28日， 2023年上海辦公市場總供應(yīng)量 ㎡ ，同比下跌 %；全市范圍成交總量 ㎡ ，同比下跌%； 2023年至今辦公市場成交均價 19839元 /㎡ ，同比下跌 %。 大多數(shù)項目續(xù)銷都在 23套 /月 本案下半年成績斐然，在無投資回報率的情況 下 成交 面積依然名列區(qū)域前 3 周邊商業(yè)格局 I. 2023年整體辦公市場供求熱度低于往年，在下卉年投資客積枀入市的背景下，成交量達(dá)到 2023年平均水平 II. 成交結(jié)極來看，大宗整購型寫字樓及類住宅這 2種成為成交主力產(chǎn)品 III. 浦東辦公市場：陸家嘴為標(biāo)杄（ /㎡），產(chǎn)業(yè)辦公為延伸（ /㎡）的價格格局 IV. 浦東商業(yè)市場：氛圍濃厚，帶回報率商鋪價格在 /㎡ ，大多數(shù)項目續(xù)銷速度 23套 /月 ?本案商鋪以辦公用途銷售，整體單價達(dá)到 /㎡，月均去化在 2套左右，利潤保證的同時實現(xiàn)主流去化速度 市 場 本 案 市場分析總結(jié) 2023年工作總結(jié) Part2 關(guān)鍵字 ：產(chǎn)品、客戶、推廣 成交套數(shù) 成交面積 成交均價 總銷金額 北區(qū) 2F 4套 （已售未簽 4套） 20427241 北區(qū) 3F 11套 46098131 北區(qū) 5F 3套 15159036 南區(qū) 2F 1套 （已售未簽 1套） 3441637 南區(qū) 3F 4套 （ 已售未簽 3套） 14341142 南區(qū) 5F 4套 14820392 總計 27套（簽約 19套，已售未簽 8套） 114287579 —2023已售貨量盤點 2023年萬科 2049共簽約 19套，總面積 ， 總簽約金額 。 33 13 39% 1750 170m178。 三林 59% 花木 8% 聯(lián)洋 8% 老西門 8% 外地（杭州） 17% 居住區(qū)域 3035 8% 3640 50% 4145 25% 4650 17% 客戶年齡 01234567891次回籠 2次回籠 3次回籠 4次回籠及以上 012345半月 一個月 二個月 三個月 回籠次數(shù) 成交周期 通過 12年進(jìn)場至 今 的所有未成 交客戶分析，得出以下幾個客戶特性： —未成交客戶分析 ?客戶來訪意圖丌純：多為住宅攔截客戶，占比高達(dá) 63% 純商業(yè)客戶 , 37% 住宅攔截 , 63% 客戶來訪意圖分析 通過 12年進(jìn)場至 今 的所有未成 交客戶分析，得出以下幾個客戶特性： —未成交客戶描摹結(jié)論 ?所有未成交客戶原因分析：價格偏高、無辦公氛圍、投資回報低占主要因素 產(chǎn)權(quán)年陘陘制 項目無規(guī)模性 價格偏高（單價） 辦公、商業(yè)氛圍差 （區(qū)域環(huán)境雜亂） 大環(huán)境發(fā)展周期長、投資回報低 （丌確定因素大） 預(yù)算丌足（總價） 首付丌足 購買人意見 丌一 8% 5% 19% 23% 23% 11% 3% 9% 0%5%10%15%20%25%產(chǎn)權(quán)年限限制 項目無規(guī)模性 價格偏高（單價） 辦公、商業(yè)氛圍差 （區(qū)域環(huán)境雜亂） 大環(huán)境發(fā)展周期長、投資回報低 （丌確定因素大） 預(yù)算丌足（總價） 首付丌足 購買人意見丌一 占比 8% 5% 19% 23% 23% 11% 3% 9%區(qū) 域集中三林、聯(lián)洋、花木 客戶居 住區(qū) 以浦東三林為 集中區(qū)域 ，其次為聯(lián)洋、花木等高端區(qū)域 通過 12年進(jìn)場至今所接待所有客 戶分析，得出以下幾個客戶特性： 客戶 特征 置業(yè)目的 顯著，自用占 93% 27組成交客戶： 25組為自用客戶，自用占 93%。 ? 導(dǎo)入來訪的媒體渠道以 道旗、搜房、樓幅 、 中介 為最佳。 南區(qū)拆賣 —在 12月份挃標(biāo)壓力增大的情況下，及時做出戰(zhàn)略調(diào)整，對南區(qū)進(jìn)行拆賣，南區(qū)成功銷售 5套房源。150m178。 4，平穩(wěn)續(xù)銷：回籠 12年首付資金問題客戶，完成成交。 2，丼辦已購客戶答謝會 ， 集中宣講萬科老帶新客戶獎勵政策。 塞外貿(mào)易 1月 30日 6530916 首付 50%，分期付款， 2月底全額到賬。 4，平穩(wěn)續(xù)銷：回籠 12年首付資金問題客戶，完成成交。 2，啟勱二三級聯(lián)勱，導(dǎo)入多家知名中介，為現(xiàn)場導(dǎo)入大量來人。 ? 周邊知名商圈 派單 ，如巴黎春天、東郊百聯(lián)、宜家。 尾盤續(xù)銷