恒基地產(chǎn)20xx年吳江市國際紡織城營銷策略總綱及階段性工作綱要(完整版)
【正文】 約儀式 ? 20xx 年 6 月 28 日： 商戶裝修（開業(yè)準(zhǔn)備）懇談會暨首界經(jīng)營管理顧問委員會成立 ? 20xx 年 8 月 18 日：開業(yè) 核心推廣策略 蓄勢期，以新聞引導(dǎo)、形象廣告 （戶外和報紙）為主。 ? 全方位推廣、立體化推廣，強(qiáng)勢銷售。 原則三：投資客購買，發(fā)展商須保留二年以上經(jīng)營權(quán)，確保能控制業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營管理。 3．跨區(qū)域立體化媒體組合策略（具體在廣告策略及計劃中細(xì)化） 地點(diǎn) 媒體 投放時機(jī) 備注 吳江、盛澤本地 有線電視 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn) 前后密集性投放 穿插訪談、專題系列報道等形式 主流報紙：蘇州日報、吳江日報、城市商報、現(xiàn)代快報 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放 軟文炒作、特約專欄與硬性廣告結(jié)合 戶外廣告 長期 項(xiàng)目四周、盛澤鎮(zhèn)人流密集交通節(jié)點(diǎn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 到達(dá)盛澤的主要干道、蘇嘉杭高速盛澤出入口 車體廣告 長期 公交車車身、出租車車頂燈箱、出租車頭套 短信 重大節(jié)點(diǎn)前后 小區(qū)短信、 VIP 客戶短信 長三角及其他區(qū)域 行業(yè)專業(yè)網(wǎng)站 長期 事件報道、軟文炒作 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 行業(yè)專業(yè)雜志 長期 軟文炒作、特約專欄與硬性廣告結(jié)合 行業(yè)專業(yè)報紙 長期 軟文炒作、特約專欄與硬性廣告結(jié)合 第二部分 項(xiàng)目招商及銷售階段性工作綱要 一．重要時間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃： 參考項(xiàng)目工程進(jìn)度、整體招商銷售策略初步擬 定。 六大功能、八大平臺的棉、麻、家紡面料集散中心。另外，為鼓勵經(jīng)營戶購買，經(jīng)營戶購買時可享受額外 2%左右的優(yōu)惠。 五、項(xiàng)目核心銷售策略 1. 租售比例： 項(xiàng)目 1— 3 層租售，四層（ 1877 ㎡）為發(fā)展商持有，用作管理辦公用房、產(chǎn)業(yè)服務(wù)用房，多出空間也可以出租給商戶做辦公室。 （ 3）核心招商策略三：參加、協(xié)辦大型展覽會招商。 如在交通上，跟政府協(xié)商增設(shè) 2 條經(jīng)過本項(xiàng)目的公交路線，并更換原有站名為“國際紡織城站”、開通“盛澤新汽車站 — 國際紡織城”的專線巴士，改善項(xiàng)目交通情況。 2．租金及管理費(fèi) （ 1）租金 ： 根據(jù)免租期滿后的市場情況確定。 ? 行之有效的倒計時減免租金及管理費(fèi)策略： 結(jié)合工程進(jìn)度及總體招商節(jié)奏制定遞減式減免租金、管理費(fèi)、保證金策略，督 促商戶盡早簽約進(jìn)駐。 3．投資者投資后，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)回收不少于 2— 3 年的經(jīng)營權(quán)，以確保各區(qū)域商品分類的規(guī)范和商戶質(zhì)量的控制。 3．品牌塑造目標(biāo)： 通過項(xiàng)目營銷，震撼業(yè)界，成功塑造“盛澤國際紡織城” 的品牌形象，同時提升星月公司的 企業(yè)品牌。 四．項(xiàng)目競爭性招商策略 1．競爭性租賃政策：短時間內(nèi)搶占市場，與競爭對手爭奪客戶。根據(jù) 商戶進(jìn)駐的時間不同優(yōu)惠如下所示： 樓層 進(jìn)駐時間順序 優(yōu)惠后租賃保證金 一樓 二樓 三樓 第 1300 名商戶 2 萬 /間 萬 /間 1 萬 /間 第 301500 名商戶 萬 /間 2 萬 /間 萬 /間 第 501 名商戶 3 萬 /間 萬 /間 2 萬 /間 ? 大戶鼓勵政策： 經(jīng)國家認(rèn)證的馳名商標(biāo)、著名 品牌以及公認(rèn)的國內(nèi)國際大品牌商戶入駐可在正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上享受額外 3 個月的免租或免管理費(fèi)等優(yōu)惠，吸引大戶進(jìn)駐，引發(fā)小商戶“跟風(fēng)效應(yīng)”，促進(jìn)招商。 4．核心招商通路策略 （ 1） 核心招商策略一：與政府、行業(yè)協(xié)會形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，迅速啟動招商。 ? 與中國紡織工業(yè)協(xié)會、中國棉紡織協(xié)會 、中國麻紡織協(xié)會、中國家紡用品協(xié)會等 行業(yè)協(xié)會聯(lián)合，在盛澤舉行“棉或麻面料趨勢發(fā)布會”或行業(yè)論壇邀請目標(biāo)商家參加進(jìn)行招商，同時可以在重點(diǎn)紡織產(chǎn)業(yè)集群地 舉辦盛澤國際紡織城“產(chǎn)品推介會”等活動， 在產(chǎn)區(qū)內(nèi)集中火力進(jìn)行招商宣傳。 ■ 自建網(wǎng)站，利用網(wǎng)絡(luò)的迅速、便捷、低成本的特點(diǎn)加大宣傳的力度，并為商戶提供市場動態(tài)、供求信息等國際信息平臺，與國際接軌。 3．競爭性價格策略： （ 1）類比市場價格參照 A. 紡織市場商鋪 項(xiàng)目名稱 價格 (元 /平方米 ) 東方絲綢市場 精品商區(qū) 單套三層建面共 220 平米，鋪位銷售單價 700010000 元／㎡ B. 周邊商業(yè)商鋪 項(xiàng)目名 稱 價格 (元 /平方米 ) 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 東方商業(yè)廣場 每平米 20xx0 元（扣除 30%返租款后實(shí)際均價應(yīng)為 120xx14000 元 /平米左右）， 長 返租策略： 10 年穩(wěn)定回報 90% （ 2）項(xiàng)目實(shí)收均價定位（初步）：低開高走，形成搶購熱潮 整體實(shí)收均價： 7000 元 /平方米 （ 3）投資模式及付款方式
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