樂(lè)陶居尚領(lǐng)2期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(完整版)
【正文】 線向前。 , February 8, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 舉辦小型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。 協(xié)助公司協(xié)辦東升鎮(zhèn)大型活動(dòng)（“餐餐有魚(yú)吃”）。費(fèi)用預(yù)算 25萬(wàn)。 中旬開(kāi)始為二期 3標(biāo)組團(tuán)的形象宣傳工作（影視洽談、平面制作等）。 9月促銷(xiāo)措施： 車(chē)位、住宅單獨(dú)計(jì)算價(jià)銷(xiāo)售。產(chǎn)品的市場(chǎng)形象完全未建立起來(lái)，只是延續(xù)了前期的營(yíng)銷(xiāo)想象。導(dǎo)入期階段時(shí)間短，渠道有限，導(dǎo)致了項(xiàng)目的推廣力度嚴(yán)重欠缺。 樂(lè)意居項(xiàng)目現(xiàn)在的情況恰好是第二種，所以 ，在這個(gè)階段，建議取消車(chē)位住宅捆綁的銷(xiāo)售方式，加速住宅的銷(xiāo)售速度，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。 解決途徑 關(guān)于中山住宅小區(qū)車(chē)位的銷(xiāo)售： 1. 縱觀中山房地產(chǎn)市場(chǎng)，車(chē)位的銷(xiāo)售一直都是各房地產(chǎn)商的難題，最主要原因是物價(jià)局規(guī)定了車(chē)位的租金上限，致使車(chē)位的回報(bào)率并未有效體現(xiàn)，所以車(chē)位銷(xiāo)售困難。 IV. 積累客戶的流失量大以及后續(xù)客戶的不足，是項(xiàng)目銷(xiāo)售速度直線下滑的主要原因。 4. 四房產(chǎn)品銷(xiāo)售率隨著產(chǎn)品面積的增大而遞減，130～ 140㎡的緊湊型四房銷(xiāo)售完畢， 150㎡以上的寬松型四房產(chǎn)品銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢。 II. 上門(mén)客戶質(zhì)量較差，這里指的質(zhì)量差，不是說(shuō)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求不足，而是指上門(mén)客戶的消費(fèi)力不足以消化項(xiàng)目的產(chǎn)品。 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況分析 三房 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 110～ 120 120～ 140 40 25 185 51 % % 兩房 復(fù)式 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 49 49 20 3 % % 四房 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 總套數(shù) 已銷(xiāo)售 130～ 140 140～ 150 150以上 20 20 37 27 19 10 % % % 1. 緊湊型三房銷(xiāo)售較好，但作為項(xiàng)目主力產(chǎn)品的大三房銷(xiāo)售速度比較慢。 III. 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備時(shí)間比較倉(cāng)促，各項(xiàng)工作都有不到位（對(duì)于關(guān)系客戶的處理、銷(xiāo)售部人員配備不足、營(yíng)銷(xiāo)推廣未有效配合 …… ）的現(xiàn)象，導(dǎo)致解籌率并不理想。 客戶消費(fèi)力不足 產(chǎn)品售價(jià)高 產(chǎn)品滯銷(xiāo) 形象推廣工作未到位 （形象定位、力度、渠道等） 客戶資源未能有效利用 （前期積累客戶、業(yè)主資源等） 剩余產(chǎn)品戶型面積較大 （以120平方以上單位為主） 搭配車(chē)位銷(xiāo)售，提高產(chǎn) 品售價(jià)（戶均增加7萬(wàn)多元） 解決途徑 降低產(chǎn)品售價(jià) 提高客戶消費(fèi)力 量 質(zhì) 營(yíng)銷(xiāo)、推廣 時(shí)間 銷(xiāo)售速度 提高產(chǎn)品 利用業(yè)主資源、關(guān)系客戶 多進(jìn)行小眾渠道推廣 戶型 車(chē)位 取舍 車(chē)位、住宅單獨(dú)銷(xiāo)售 不可以改變 降價(jià)優(yōu)惠促銷(xiāo)等 單純以一般的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段提升客戶群的質(zhì)與量的方式促進(jìn)銷(xiāo)售，難度不是一般大的，而且需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。但是這種銷(xiāo)售方式的弊端是直接降低住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度。 第二部分、行銷(xiāo)推廣 當(dāng)前行銷(xiāo)推廣評(píng)價(jià) I. 形象宣傳不到位。 B. 品位 —— 既可以對(duì)目標(biāo)客戶群心理訴求的滿足，同時(shí)也可以作為對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的推廣。 設(shè)外展場(chǎng)，聯(lián)系展位制作公司及路展場(chǎng)地，盡快的增加外展場(chǎng)。 配合示范單位的推出，舉辦相關(guān)中小型公關(guān)活動(dòng)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣及銷(xiāo)售氛圍。 10月具體行銷(xiāo)手段 由于 10月份的目標(biāo)要求較高，壓力大，且耗資巨大的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心正式開(kāi)張，所以建議在 10月 1日舉行大型的開(kāi)張活動(dòng)，為項(xiàng)目的熱銷(xiāo)積蓄熱度。 因?yàn)殇N(xiāo)售隊(duì)伍的不斷擴(kuò)大，人員素質(zhì)比較參差，若條件允許，可以聘請(qǐng)專業(yè)的銷(xiāo)售公司對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高銷(xiāo)售隊(duì)伍整體素質(zhì)。 11月份各類工程條件配合 時(shí)間： 11月 13號(hào) 15號(hào) 26號(hào) 完成看樓安全通道的鋪設(shè) 示范單位及大堂裝修完工 24樓首一、二層挑排柵，出外立面效果 園林綠化工程基本完成 27號(hào) 三期出現(xiàn)樓（ 12月現(xiàn)摟發(fā)售） 12月具體行銷(xiāo)手段 12月份，工作重點(diǎn)將轉(zhuǎn)入三期 2標(biāo)的銷(xiāo)售及二期 3標(biāo)宣傳，四期產(chǎn)品進(jìn)入清貨期。 舉辦 3期產(chǎn)品登記解籌活動(dòng)，并提供一定優(yōu)惠進(jìn)行促銷(xiāo)。 2023年 2月 8日星期三 上午 12時(shí) 52分 55秒 00:52: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 00:52:5500:52:550
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