【正文】 導(dǎo)參加江淮商城竣工儀式暨國(guó)際易經(jīng)風(fēng)水大師 [虛靈山人 ]財(cái)富解碼風(fēng)水講座 社會(huì)口碑 2023年 12月 大型招商聯(lián)誼會(huì) 暨老帶新優(yōu)惠活動(dòng) 客群口碑（針對(duì)返鄉(xiāng)潮時(shí)期做活動(dòng)、主要是老帶新優(yōu)惠形式）促進(jìn)猶豫、意向商家盡快簽約 2023年 01月下旬 開街儀式（開盤儀式） 電視 電視貼片、電視滾動(dòng)字幕 傳達(dá)商鋪投資信息 戶外 11月中旬 主打投資回報(bào)概念 隨著每期開街定期更新 現(xiàn)場(chǎng) 11月中旬 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造商業(yè)氛圍 銷海、 DM等宣傳商業(yè)信息 其他 根據(jù)需要而定 主打商業(yè)投資回報(bào)信息 配合各期利于商鋪宣傳的宣傳工具 （二）蓄水期： （ 2023年 11月 2023年 01月下旬） 推廣主題： 活動(dòng)一：社會(huì)活動(dòng) 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加江淮商城竣工儀式 暨國(guó)際易經(jīng)風(fēng)水大師 [虛靈山人 ]財(cái)富解碼風(fēng)水講座 推廣目的： 完成正式推廣、蓄客前的所有準(zhǔn)備工作。 因此智帝中國(guó)建議： 二期公開時(shí)間定在 2023年 01月下旬春節(jié)前期！ （二）二期余房推街思路 首先亮相 ， 必須形成商業(yè)氛圍 ， 以靠近小區(qū)主入口的恒基大道和次入口的江淮路商鋪入市 ， 臨恒基大道和寧徐路的商鋪?zhàn)顑?yōu) ， 遵循位置由優(yōu)帶劣的原則 ， 有利于后續(xù)產(chǎn)品的銷售 。m2 此期間商鋪?zhàn)饨鹩?甲方全額收取 租賃客戶需交納租房押金￥ 10000元，如租賃運(yùn)營(yíng)期間對(duì)商鋪有損壞，或中途停止運(yùn)營(yíng)的商家，開發(fā)商則從押金中扣除相應(yīng)資金。 例：返租 利好： ?房?jī)r(jià)上揚(yáng) ， 羊毛出在羊身上 ， 返租價(jià)為價(jià)格上漲的差價(jià)平均月租金的超高金額 ，多購(gòu)多返 ， 著實(shí)會(huì)讓消費(fèi)者心動(dòng)投資； ?房?jī)r(jià)上揚(yáng) ， 給已購(gòu)來客戶帶來的心理感受是 ， 江淮商城的商鋪增值快 ， 口碑宣傳 ， 利于下單；給市場(chǎng)施壓 ， 物價(jià)持續(xù)上漲 ， 人民幣貶值 ， 存錢不如投資置業(yè)； ?若客戶用于自營(yíng) ， 則差價(jià)開發(fā)商所得盈利 。 凡是購(gòu)買江淮商城商鋪的自營(yíng)客戶 、 返租后二次招租客戶 ， 必須進(jìn)行工商許可注冊(cè) ， 充分響應(yīng)政府號(hào)召 。 問題： 如此大的體量 ， 雙溝本地市場(chǎng)是否足夠消化 ？ 解決： 供 ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求 。 業(yè)態(tài)定位：淮海路 —— 農(nóng)資建材街 淮海路 （ 6共 76+1套）定位為農(nóng)資建材一條街（建材、電器、器械、家具、水暖、農(nóng)產(chǎn)品等），這條街相對(duì)恒基大道比較偏靜。 合作共贏 科學(xué) 特點(diǎn)： 他們關(guān)注商業(yè)未來前景 ， 商業(yè)商圈價(jià)值的考量比較慎重；利潤(rùn)回報(bào)周期的考核也很理性 。 推廣策略： 品牌宣傳的獨(dú)到作用，以及“羊群效應(yīng)”的作用可以很好的發(fā)揮；以“小恩小惠”的推廣手段吸引這部份客戶持續(xù)關(guān)注和客群帶動(dòng)。 酒店汽貿(mào)街等 ） ， 這種針對(duì)性強(qiáng) 、 形象突出 、 組合拳出擊的打法 ， 有利于快速去化 。 江淮商城 ， 與雙溝農(nóng)資 、 建材有限的市場(chǎng)容量形成強(qiáng)烈的對(duì)抗 ， 定位產(chǎn)業(yè)不足以支撐在整個(gè)商業(yè)體量 ， 且狹隘的定位會(huì)讓有其它自營(yíng)投資的客戶望而卻步 ， 使客戶信心不足 ， 影響銷售 。 羊群效應(yīng) ， 住宅持續(xù)熱銷 已購(gòu)客戶中 39%為口碑營(yíng)銷下單 ， 利用老客戶良好的口碑宣傳 ， 以住宅為依托 ，帶動(dòng)商業(yè)銷售 。 住宅價(jià)格市場(chǎng)接受度高 本案住宅單價(jià)相對(duì)較低 ， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶較多 ， 對(duì)住宅市場(chǎng)的剛性需求較旺 ，低價(jià)格是主導(dǎo) 。 2023年國(guó)家打壓房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，影響銷售 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 雙溝市場(chǎng)三大樓盤與本案競(jìng)爭(zhēng)解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。 （表一） 開發(fā)商 地段 開盤時(shí)間 商鋪 總面積 總盤比例 去化 率 銷售 組合方式 均價(jià) 面積 總價(jià) 鳳凰 花園 鵬程 中心成熟地段 近 3萬㎡ 25% 70% 一二三層 聯(lián)賣 2400元 /㎡ 100㎡ 左右 24萬 盛世 華庭 眼程 09年初 ㎡ 23% 90% 一二層 聯(lián)賣 2200元 /㎡ 200㎡ 左右 44萬 雙溝 名都 金利 5000㎡ 6% 80% 一二層 聯(lián)賣 2700元 /平米 50㎡ 本案 恒基 進(jìn)鎮(zhèn)入口處 ㎡ 37% 6% 一二層 聯(lián)賣 一二三層 聯(lián)賣 1F： 3500元 /㎡ 2F： 1500元 /㎡ 3F： 1400元 /㎡ 1F：約 50㎡ 2F：約 100㎡ 3F：約 100㎡ 2聯(lián)賣 3F聯(lián)賣 總計(jì) ㎡ 2330元 /㎡ 本案商鋪退訂原因 組數(shù) 比例 對(duì)市場(chǎng)前景擔(dān)憂 8 14% 認(rèn)為房?jī)r(jià)過高 40 71% 對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不滿意 7 12% 外地戶口辦理不到按揭 1 3% （表二） 56組商鋪退訂客戶分析 A、從表一、二中分析本案商業(yè)滯銷原因 供大于求： 目前市場(chǎng)共推出商業(yè)體量約 ㎡ ， 雙溝總?cè)丝?萬人 ， 市場(chǎng)供應(yīng)總量過大 ， 現(xiàn)有客源難以消化如此大體量商業(yè) ，供 求 ， 供求比例嚴(yán)重失衡 —— 根本原因 。 全框架高抗震名邸 本案是雙溝唯一的全框架結(jié)構(gòu)的高品質(zhì)樓盤 ， 產(chǎn)品質(zhì)量有保證 。 推廣地段寧徐路地段較好 ， 推廣的產(chǎn)品為商業(yè)三層聯(lián)賣 ， 且一 、 二層單價(jià)相當(dāng)于住宅價(jià)格 ， 總價(jià)低 ， 市場(chǎng)接受度高 。 規(guī)劃不合理 ， 商業(yè)氣候不足 本項(xiàng)目地處雙溝鎮(zhèn)入鎮(zhèn)地段 ， 雖然恒基大道為重點(diǎn)打造的商業(yè)步行街 ， 但與目前已形成商業(yè)氣候的集群地區(qū)相比 ， 地段相對(duì)較偏 ， 商業(yè)氛圍不足 ， 后期銷售面臨越來越大的壓力 ， 項(xiàng)目要成功熱銷 ， 商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)必須重新規(guī)整 ， 才能盤活 。 （一）、前期客戶分析 一、客戶定位 職業(yè)分析： 職業(yè) 組數(shù) 比例 農(nóng)民 154 56% 私營(yíng)業(yè)主 42 15% 公司職員 77 28% 其他 2 1% 區(qū)域分析： 雙溝鎮(zhèn) 126 46% 草灣村 58 21% 陳澗莊 44 16% 楊莊 36 13% 外地 11 4% 職業(yè)分析： 職業(yè) 組數(shù) 比例 私營(yíng)業(yè)主 19 53% 公司職員 11 30% 老師 1 3% 自由職業(yè) 5 14% 區(qū)域分析： 項(xiàng)目附近 8 22% 拆遷戶 3 8% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3 8% 鄉(xiāng)下 5 14% 街道 15 42% 外地 2 6% 意向分析： 投資客 75% 自營(yíng)業(yè)主 25% 商、住已購(gòu)客戶分析： 36組已購(gòu)商鋪客戶分析： 從客戶職業(yè) 、 區(qū)域分析中得出： 前期商住成交客戶以農(nóng)民 、 公司職員為主；區(qū)域則以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 包括草灣村 、 陳澗莊 、 楊莊 ） 和本鎮(zhèn)客戶為主； 商鋪成交客戶則以私營(yíng)業(yè)主 、 公司職員為主；區(qū)域則以雙溝本鎮(zhèn) 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 （ 包括鎮(zhèn)上和鄉(xiāng)下客戶 ） 為主； 成交意向則主要以投資為主 。 B、客戶圈二：其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 特點(diǎn)： 從前期購(gòu)買分析 ， 我們可以看到鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是重要組成部份 。 同時(shí) ， 面對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈 ，愿意嘗試到基層投資 ， 對(duì)新的商業(yè)形式也很有獨(dú)道眼光 。 整體 業(yè)