【正文】 本項(xiàng)目規(guī)劃以住宅為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。 ? 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。 ? 第 5章．投資估算與資金籌措 ? 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。項(xiàng)目的總利息為 （見表 1）。 ? 、項(xiàng)目銷售收入估算 ? 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表 — 3 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì)投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 2023 4000 2023 8000 銷售收入 小計(jì) 表2項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 ? 、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 ：項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費(fèi)用。 ? 、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 ? 對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 2023 2023 2023 2023 2023序號 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 732 .79表 8 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 ?項(xiàng)目敏感性分析圖 （示意） ? FNPV 萬元 ? ? 銷售收入 總投資 ? 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% ? 、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險 1般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 ? 并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 ? ? 通過對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。 ? 第 8章 結(jié)論與建議 ? 、主要結(jié)論 ? 中國正處于經(jīng)濟(jì)快速增長時期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。 ? 經(jīng)濟(jì)性方面，項(xiàng)目對市場的估計(jì)和預(yù)測是穩(wěn)健可靠的。 ? 、 加強(qiáng)樓盤的營銷工作 ，從敏感性分析結(jié)果可知，銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)是保障項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的關(guān)鍵因素，鑒于目前房地產(chǎn)市場的競爭情況加劇，項(xiàng)目的組織管理者應(yīng)充分利用地段區(qū)位景觀和價格優(yōu)勢，加強(qiáng)商品房的市場營銷策略，成立專門的營銷決策機(jī)構(gòu)，全力開展銷售工作，切實(shí)保障銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)。 。 ? 、施工組織方面 ，要妥善解決項(xiàng)目地塊與主干道落差問題。 ? 本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財務(wù)上是可行的。 ? 當(dāng)前，該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。 ? 第 7章 社會評價 ? 社會評價的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析三個方面，針