【正文】 慮 人車分流 ，地上行人交通，地下車行交通，可以直接進(jìn)入單元地下室； ● 景觀設(shè)計(jì)：充分考慮綠化率，中心水系和組團(tuán)小品等設(shè)計(jì)，特別在高層住宅部分，建議在一層做架空層，設(shè)置綠化景觀，體現(xiàn)“全景觀”的賣點(diǎn) ； ● 產(chǎn)品形式：避免出現(xiàn)與市場上同質(zhì)化產(chǎn)品，建議考慮雙拼和聯(lián)排、高層、別墅以外，設(shè)計(jì)疊加式花園洋房產(chǎn)品，來撬動市場。 根據(jù)對市場上樓盤的調(diào)查，花園洋房這種產(chǎn)品并不多見，其實(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶更習(xí)慣于居住樓層較低，面積較大的房屋形式，花園洋房具備面積適中，樓層較低，總價(jià)不高的特點(diǎn)，是一個可以考慮大量開發(fā)的產(chǎn)品。 6樓復(fù)式空中別墅面積從 135～ 192平方米，每戶可使用 面積不等的空中花園，得房率極高。 其中聯(lián)排別墅 90套左右，占整體戶型中的比例較小 。 江蘇省泰興虹橋工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有人口 8萬人， 2023年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ；全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 75億元；完成自營出口 ；工商稅收 ；完成財(cái)政收入 。但泰興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍保持較高增長速度、城市化發(fā)展成效明顯、人均收入也在不斷提高，在整個江蘇發(fā)展北擴(kuò)的環(huán)境下，泰興相對于其他蘇中、蘇北地區(qū)同級別城市中，具有較高的發(fā)展?jié)摿透偁幜Α? （ 4）在北二環(huán)路和江平路交叉路口、北二環(huán)路和濟(jì)川路交叉路口兩塊地段建設(shè) 成為兩個大面積的生產(chǎn)批發(fā)市場（木材、建材、器材等等）。 泰興擁有 國家一類對外開放通用碼頭以及化工 、 建材 、 液化氣等專用碼頭 ， “泰興港 ”的打造正積極推進(jìn) 。 泰興先后被評為全國文化先進(jìn)市、全國科技進(jìn)步先進(jìn)市、全國綠化模范縣（市）， 2023年，建成江蘇省小康縣（市）。 2023年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值，增長 %。 公路： 京滬高速、寧通高速、寧靖鹽高速在此交匯，共有 5個出入口，可方便快捷到 達(dá)全國各地。 （ 5）西三環(huán)路、南三環(huán)路、東三環(huán)路及如泰運(yùn)河組成的一個長方形城區(qū)板塊內(nèi) 不設(shè)工業(yè)用地，將各個工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面來進(jìn) 行生活，加大城市建設(shè)。 泰興市房地產(chǎn)在近兩年得到迅速發(fā)展，商品房價(jià)格翻番，區(qū)域市場需求也顯現(xiàn)出較旺盛狀態(tài)，這為本項(xiàng)目提供了較好的投資環(huán)境。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 客戶定位 ■競比樓盤動態(tài) ■本案客戶構(gòu)成 產(chǎn)品定位多樣化 客戶構(gòu)成階梯化 競爭環(huán)境 競品分析 浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán) ： 佳源威尼斯城 該項(xiàng)目 位于泰興市鼓樓北路，東擁兩泰官河，南依開發(fā)路，西臨長征路，北至二環(huán)路， 離市中心僅 800米距離。 別墅的面積在 200300㎡ 左右 高層及小高層面積區(qū)間在 95135㎡ 之間。 競品分析 聯(lián)排 別墅 電梯洋房 名仕華府 成交客戶類型 競品分析 江蘇中興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ：中興和苑 泰興獨(dú)一無二的雄居主城中心軸、現(xiàn)代中式風(fēng)水豪宅別墅 ，總套數(shù) 138套。 ◎ 客戶構(gòu)成： 競品樓盤的產(chǎn)品多樣化導(dǎo)致客戶階梯化嚴(yán)重，不同年齡段的組合，并且區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化力差。 原 規(guī)劃 設(shè)計(jì)亮點(diǎn) ● 因地制宜，依照項(xiàng)目原有的資源，采用了四葉草設(shè)計(jì)理念，新穎獨(dú)特，具有象征意義。 ，人行路線與車行路線相互避開，并采用不同的出入口。每個露臺都和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動。 ◤ 地下建筑面積 160200平方米左右，總建筑面積 500600平方米。 ◤ 客廳應(yīng)朝南，面積可適當(dāng)夸張，面寬應(yīng)保證在 67米，客廳（可能的話包括門廳）應(yīng)設(shè)計(jì)吹拔，以彰顯別墅的氣派和身份感。 ◤ 在剩余的公共空間可結(jié)合吹拔的位置設(shè)置小型的家庭室，做到樓上樓下空間有交流。 有 中式廚房與西式廚房， 且各自獨(dú)立； 中式廚房的面積不應(yīng)過小， 20平方米較為合適； 餐廳與起居室應(yīng)有明顯的分隔； 別墅 細(xì)節(jié) 提升品質(zhì) 大面積落地采光窗、采光井 起居室采光落地窗 客戶認(rèn)為在目前保溫技術(shù)相當(dāng)成熟的情況下， 應(yīng)盡可能保證每個房間均有大面積的、可向 外觀景的窗戶，這應(yīng)該是別墅不同于普通住 宅最為關(guān)鍵之處。 有的客戶甚至對衣帽間的面積都有一定的要求，小的不低于 3平米，大的甚至需要十多平米 。 后花園一般都較寬敞，以圍墻和綠化帶區(qū)隔，功能性和私密性都非常強(qiáng)，家人，朋友聚會，屬于純家庭娛樂休閑空間。 由三個或三個以上的單元住宅組成， 一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻。 雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變 雙拼別墅的演變： 錯聯(lián)別墅 別墅 聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)值細(xì)節(jié) 別墅 大面積花園贈送 大面積的花園不僅可以提升項(xiàng)目品質(zhì)，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上增添了亮點(diǎn)和賣點(diǎn) ?特色花園層在產(chǎn)品中起到了畫龍點(diǎn)睛的作用，使人一件便心生喜愛。 窗臺不落地 ， 不計(jì)面積 ， 可以小坐 ， 可以擺放陳設(shè) ， 具有很大的使用價(jià)值 ， 實(shí)惠又實(shí)用 。 面寬范圍： 4— 6米 進(jìn)深范圍：單層商鋪 1012米； 1+2商鋪 12— 14米； 主營形式：考慮到商業(yè)面積并不多，主要滿足小區(qū)的生活配套，因此以餐飲、休生活配套為主。 營銷執(zhí)行 行銷 +活動推廣 ： 直面購房者，深入傳播 進(jìn)行行銷傳播，直面購房者，利用活動，將項(xiàng)目形象深入人心，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。利用“享受”一次突出體現(xiàn)項(xiàng)目花園洋房的優(yōu)勢特點(diǎn)。 若是客戶對項(xiàng)目品質(zhì)不認(rèn)可，對產(chǎn)品存在疑慮，可考慮在推出高層住宅的時期，同時推出部分雙拼或聯(lián)排別墅，提高項(xiàng)目品質(zhì)。 營銷執(zhí)行 多個分銷點(diǎn)設(shè)置 ： 分銷迎戰(zhàn)，多點(diǎn)擊破 擴(kuò)大項(xiàng)目目標(biāo)客戶蓄水基數(shù)，縮小項(xiàng)目的區(qū)位弱勢； 建議開發(fā)商 在泰興人流量的市區(qū)，設(shè)置多個分銷點(diǎn)，用于展示項(xiàng)目形象，增加客戶來源 。統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)做到位后，能與目前市場項(xiàng)目拉開差距； ? 專業(yè)性的禮賓服務(wù)能凸顯業(yè)主的尊貴身份，在項(xiàng)目銷售階段就極易被客戶感知。 高層 全景高層的價(jià)值細(xì)節(jié) 邊角戶型的采光窗放大成為景觀衛(wèi)生間 面積段 戶型 套數(shù)比例 80100平米 兩房 25% 110120平米 三房 35% 120135平米 三房 35% 140平米 四房 10% 高層 ， 帶動項(xiàng)目消化的動力 建議三房戶型占有主要比例 。 ?增加地下室自然采光面 ?平添院落的層次感 ?半室內(nèi)空間感，用途廣 面積段 類型 樓層 套數(shù)比例 贈送 180230平米 聯(lián)排 3層 +地下室 25% 花園及地下室 250320平米 雙拼 3層 65% 花園及地下室 350420平米 獨(dú)棟 3層 10% 花園 及地下室 別墅 ， 提升項(xiàng)目形象的催化物 建議中間面積的雙拼占有主要比例 。 價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。 別墅 雙拼別墅 產(chǎn)品 特 點(diǎn)： 擁有聯(lián)排別墅的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 又有獨(dú)棟別墅的居住品