【正文】 點： ? 速度要求快 [時間 ] ? 品質要求高 [質量 ] ? 單價高但使用壽命短 [成本 ] ? 適用范圍 ? 適用：預售條件相對寬松，或實體建筑難以滿足積客或銷售要求的項目 ? 注：預售條件對形象進度要求較高，建議利用商業(yè)或會所兼作售樓處 背景 52 現狀 影響 ? 設計 ? 常規(guī)的設計周期通常無法滿足項目進度要求 ? 緊縮設計周期，無法保證設計質量，為后期施工帶來隱患 ? 設計不完善可能導致成本的增加 ? 采購 ? 建設時間短，常規(guī)采購周期無法滿足進度要求 ? 緊縮采購周期，供貨無法保證需求 ? 訂貨時間過緊，帶來采購成本的增加 ? 使用期限 ? 臨時售樓處使用周期短，使用后基本拆除，可再次利用材料少 ?影響時間 ?售樓處的設計、采購與建設成為關鍵路徑，不優(yōu)化此路徑則會影響項目進度 ?影響質量 ?成果質量主要受項目團隊及分供方影響，不容易達成效果穩(wěn)定，或需要花大量精力保證效果 ?影響成本 ?成本升高，且此部分成本并未帶來額外的利潤 背景 53 解決策略 ? 時間 ? 制作臨時售樓處方案模塊，使新項目能夠拿來就用，節(jié)約設計周期 ? 固化精裝及軟裝方案，對材料及家具的種類和數量進行預算，可提前進行采購，節(jié)約采購周期 ? 質量 ? 將成熟的平面布局和功能固化，避免重復錯題 ? 配以不同立面形式進行組合，具有相對靈活性 ? 成本 ? 減少因周期短而造成的成本增加 ? 通過壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本 ? 探討可重復利用的可能性 背景 54 模塊說明 —— 平面 成果說明 55 模塊說明 面積控制 ?面積控制及指導原則： – 面積控制在 500㎡ 以下 – 不均勻使用內裝成本 – 符合人氣營造的需求 售樓處 項目 面積（㎡） 裝修標準 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門廊（按一半計算） 沙盤區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計 配套 （約 170㎡ ） 服務 （約 90㎡ ） 水吧臺 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷控室 20 小計 辦公庫房 （約 80㎡ ） 地產辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產更衣室 收銀檔案室 銷售庫房 客服辦公室 物業(yè)儲藏室 設備室 水吧庫房 保潔工具間 走道 小計 約 500㎡ 總計 成果說明 56 功能詳解 平面特點 1. 面積減少到 500㎡ 以內； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設計，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據氣候的不同靈活移動外墻的位置，形成半室外空間。（可利用總圖預案指標求解模型） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 建議：謹慎使用可以成為定價的參考 優(yōu)點： ?同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學，有理論支撐。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設施 靠近優(yōu)質的幼兒園、小學、中學等教育設施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運動休閑娛樂設施 城鎮(zhèn)基礎配套完善：供排水、供電、供氣等。 樓盤質素（ X） 樓價 Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房價 Yf＝ a+BXf 房價 P與質素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計算，如何檢驗公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計算公式如下 Y－樓價， X－樓盤質素評分 r——一元線型回歸的回歸系數， r越接近 1，則回歸方程式越接近。首先選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標樓盤類似，具有較強可比性的項目。 對于景觀，龍湖與設計單位有三種合作方式： ，如水晶酈城； 設計，變施工便改動； ，或完全遵照現場調控意見，如香樟林。而是衣服鞋帽樣樣皆有，讓你覺得這就是你的大衣櫥。 19 樣板間 ——女兒房 樣板房 ——書房 樣板間 ——兒子房 ?女兒房以粉色為主要基調，走甜美夢幻的風格； ?配飾獨特且具有打動力； ?從墻紙到洗手間里的一張毛巾，都能看出 4歲小女孩的影子。 龍湖的特色營銷 壹 3 4 （一） 真正的全員營銷和過程營銷 鄰座原則（內部客戶、外部客戶） 同路人原則：南苑崗亭為出租車司機專設的飲水機 輪崗制度 （三） 后置營銷 （對于客戶生命周期的管理） 客戶定房到房屋交付前： 業(yè)主接房后： 大的營銷觀 （二） 前置營銷 （以終為始，一切盡在掌握） 營銷部員工從拿地階段就開始參與項目； 營銷部內部的方案評審 第一部分： 從數據看龍湖營銷 第二部分：從客戶看龍湖營銷 第三部分：從細節(jié)看龍湖營銷 第四部分：組織架構于管理制度 第五部分：龍湖特色的營銷管理 5 一：從數據看龍湖營銷 指標體系 集客 簽約 A 結果指標： B 效率指標： B2 萬元集客數 A2 – 套均集客數 B4 萬元人工費簽約額 B3 萬元設施費簽約額 總體 A3 成交率 B1 營銷費效比 A1 簽約完成率 “仗打的怎么樣？” “彈藥用的如何？”