【正文】 派單并設(shè)置直通看房班車 已經(jīng)在陸家嘴進(jìn)行了派單，但未設(shè)置看房直通車 一般 對(duì)項(xiàng)目周邊廠家進(jìn)行行營(yíng)銷 推廣方式問(wèn)題 通過(guò)活動(dòng)來(lái)提高客戶對(duì)社區(qū)的服務(wù)價(jià)值的感受，同時(shí)產(chǎn)生文化價(jià)值的認(rèn)同，同時(shí)降低一期推房危機(jī) 每月進(jìn)行一次客戶活動(dòng) 一般 交通問(wèn)題 公交系統(tǒng)拉到了客戶的心里距離 建議班車設(shè)置 2部班車已經(jīng)確定 班車太少 引入新的公交系統(tǒng) 促銷手段問(wèn)題 促銷手段沒(méi)有針對(duì)性 加強(qiáng)促銷手段的針對(duì)性 金卡活動(dòng) 一般 通過(guò)促銷來(lái)打破客戶的觀望情緒 企劃的問(wèn)題 加強(qiáng)信息傳播 以運(yùn)動(dòng)與周邊配套為主要訴求 一般 那么，問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)究竟出在哪里呢？ …… 12 大盤成功的營(yíng)銷模式 營(yíng)銷 強(qiáng)度 階段 目標(biāo) 時(shí)間軸 宣傳方向 形成認(rèn)同與向往 理性購(gòu)買 社區(qū)品牌內(nèi)涵的不斷深化 ， 形成強(qiáng)勢(shì)品牌 Δ開(kāi)盤期 Δ入伙，二期開(kāi)工 區(qū)域 概念 文化 概念 社區(qū)形象總概念 開(kāi)發(fā)理念宣傳 社區(qū)文化宣傳 展示細(xì)節(jié)賣點(diǎn) 社區(qū)文化品牌深化 創(chuàng)造新價(jià)值點(diǎn) ， 社區(qū)品牌的外延 創(chuàng) 造 與 項(xiàng) 目關(guān) 聯(lián) 之 市 場(chǎng)熱點(diǎn) ， 引起市 場(chǎng) 廣 泛 關(guān)注 本項(xiàng)目延續(xù)期是否遵循了此類營(yíng)銷模式？ 根據(jù)我們對(duì)大盤營(yíng)銷、區(qū)域之于本項(xiàng)目的作用的理解，我們認(rèn)為項(xiàng)目局限于局部和眼前，缺乏大盤營(yíng)銷整體觀與區(qū)域營(yíng)銷全局觀 …… 13 世聯(lián) 陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷主張： ? 大盤從硬件看，往往需要有 1～ 2個(gè)“震撼點(diǎn)”，形成強(qiáng)勢(shì)的傳播。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”。居住地同第一類人群重合，一般為企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員等，工作半徑在公共交通車程 45分鐘之內(nèi)。 30 長(zhǎng)期戰(zhàn)略：結(jié)合客戶為“ NEW CLASS ”圈層的特征，我們采取以“ 品牌建設(shè) 社區(qū)文化建設(shè) ”為主的營(yíng)銷策略。 32 手段三、長(zhǎng)效媒體 ? 電視：冠名 《 教育臺(tái) 光靠銷售人員口頭描述，很難明確地展示項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)的光明前景。 ? 優(yōu)惠設(shè)置 ? 獲獎(jiǎng)老客戶享受兩年物業(yè)管理費(fèi)免費(fèi)； ? 未成交客戶享受 2023元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，如果選擇購(gòu)買樓盤，在享受黃金月每平方米 200元的房?jī)r(jià)折讓后，還可擁有總價(jià)下調(diào) 10000元的價(jià)格折扣。 ?時(shí)間： 8月，雙休日 ?地點(diǎn)：售樓處門口 ?物料準(zhǔn)備：置遮陽(yáng)傘、桌子、展臺(tái)、德國(guó)小型樂(lè)隊(duì)、美食 ?方式：音樂(lè)＋美食＋抽獎(jiǎng) ?優(yōu)惠幅度： 中獎(jiǎng)意向客戶優(yōu)惠 200元 /平米，沒(méi)中獎(jiǎng)意向客戶優(yōu)惠 100元 /平米 ?媒體配合：報(bào)媒等前后相關(guān)信息傳達(dá) ?其他配合：客戶告知 69 策略三、完善營(yíng)銷手段 —— 活動(dòng) ?向教師獻(xiàn)禮，購(gòu)房真情大回饋 …… 目的：特定人群促銷，促進(jìn)銷售 。 裝修風(fēng)格菜單化建議 。 , January 30, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 20分 49秒 19:20:4930 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 30日星期一 下午 7時(shí) 20分 49秒 19:20: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 20分 49秒 19:20:4930 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , January 30, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :20:4919:20Jan2330Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 代為清潔室內(nèi) （ 可收費(fèi) ） 物業(yè)公司名義替業(yè)主團(tuán)購(gòu) 。 時(shí)間： 11月份 地點(diǎn)：售樓處 方式：當(dāng)月購(gòu)房客戶抽獎(jiǎng)德國(guó)七日游 媒體配合：報(bào)廣、電信帳單、分眾（陸家嘴 /五角場(chǎng)寫字樓） 72 策略三、完善營(yíng)銷手段 —— 活動(dòng) ?歡樂(lè)圣誕業(yè)主答謝會(huì) …… 目的：提升項(xiàng)目人氣與美譽(yù)度，提高銷售量 。除此以外，以每?jī)芍芤黄谟矎V告的頻率發(fā)布項(xiàng)目促銷信息反復(fù)樹(shù)立項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，導(dǎo)出購(gòu)買崴廉公寓，體驗(yàn) NEW CLASS生活氛圍。 ? 手段： 通過(guò)模型 /三維動(dòng)畫(huà) /展板等手段，展示整個(gè)大浦東未來(lái)的發(fā)展藍(lán)圖，說(shuō)明浦東是上海未來(lái)的方向和本區(qū)域的潛力，從而與浦西寶山、松江等地形成差距，贏得客戶對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)同。 ? 高炮：建立區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)。在景觀、配套等相關(guān)設(shè)施無(wú)法展現(xiàn)的時(shí)候，它就成為社區(qū)感受、開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)服務(wù)等一系列價(jià)值點(diǎn)的承載，同時(shí)也可在品牌營(yíng)造過(guò)程中大大節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用，也可作為大小活動(dòng)的舉辦地。購(gòu)房目的為自住，相當(dāng)部分用作婚房。 15 小結(jié)： 本項(xiàng)目需要從賣產(chǎn)品向賣生活轉(zhuǎn)變，必須立足整體，整合賣點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)傳播，營(yíng)造自己獨(dú)特的社區(qū)文化和形象，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，與目標(biāo)客戶產(chǎn)生共鳴，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的銷售力。大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化。 張江高科技園區(qū) 軌道交通 6號(hào)線即將在 2023年底開(kāi)始試運(yùn)營(yíng) 離本項(xiàng)目最近的 6號(hào)線東靖路站大約在 由于公共交通的原因拉大了本項(xiàng)目的 心理距離 五角場(chǎng) 5 展示系統(tǒng)問(wèn)題 氛圍營(yíng)造問(wèn)題 ?未能彰顯 40萬(wàn)平米大盤氣勢(shì) ?沒(méi)有營(yíng)造出社區(qū)的檔次與文化特征 ?體育俱樂(lè)部、商業(yè)建筑、中央水景等全靠售樓員在客戶腦海中描述 ?沒(méi)有通過(guò)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的展示消除客戶對(duì)區(qū)域的陌生感 ?售樓處的裝修風(fēng)格與目標(biāo)客戶的喜好不符 ?售樓處較為冷清，沒(méi)有特意去營(yíng)造熱烈的銷售氛圍 展示問(wèn)題 6 推售次序沒(méi)有和產(chǎn)品性價(jià)比的提升配合好 ? 沒(méi)有先建商業(yè)配套，給人小區(qū)需要很長(zhǎng)時(shí)間才能成熟的感覺(jué) ? 建設(shè)過(guò)于分散，無(wú)法建設(shè)樣版區(qū) ? 無(wú)法控制工程進(jìn)度，無(wú)法確定小區(qū)整體交付時(shí)間 本項(xiàng)目未能在以下幾個(gè)方面提 升客戶對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比的評(píng)價(jià) 7 推廣問(wèn)題： ?我們的廣告沒(méi)有解決對(duì)誰(shuí)說(shuō)、怎么說(shuō)、說(shuō)什么的問(wèn)題 8 第二部分：現(xiàn)狀及解析 9 ? 現(xiàn) 狀 —— ? 月均來(lái)訪量不足 200組，來(lái)訪量低下； ? 現(xiàn)月均銷售 20套，只有銷售目標(biāo)的 1/3，成單率只有 10％； ? 1月以來(lái)銷售量、來(lái)訪量并沒(méi)有良性循環(huán)，銷售沒(méi)有質(zhì)的飛躍。 ? 成功大盤營(yíng)銷往往是“本地營(yíng)銷游戲規(guī)則的重新制定者”。選擇崴廉看重小區(qū)規(guī)模、景觀和社區(qū)環(huán)境和區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。40萬(wàn)國(guó)際化情景社區(qū)” NEW CLASS是有文化、重交際、追求國(guó)際化、對(duì)未來(lái)充滿信心的一群人，有自己的生活標(biāo)準(zhǔn)和圈層，崴廉公寓為他們提供國(guó)際化和愜意的情景化生活載體。 ? 操作：待柏林生活館交付后，與工程部、物業(yè)公司探討后出詳細(xì)的包裝建議與營(yíng)銷建議。 策略一、提升產(chǎn)品附加值 ? 4點(diǎn)半學(xué)校 ? 作用：給有年幼子女業(yè)主提供便利，給產(chǎn)品加分 ? 場(chǎng)地：會(huì)所如柏林生活館等一部分 ? 師資力量：如金蘋果幼兒園等師資引入（ 1～ 2人） ? 啟動(dòng)時(shí)間：預(yù)計(jì)為 07年 6月 ? 銷售促進(jìn)：在推廣活動(dòng)中印入“ 4點(diǎn)半學(xué)校、師資力量及開(kāi)辦時(shí)間”等信息 34 策略一、提升產(chǎn)品附加值 ? 軌道無(wú)縫對(duì)接 ? 作用：交通直達(dá)，給客戶便捷和尊寵感，產(chǎn)品加分 ? 線路：崴廉～軌道 6號(hào)線（航津路站）～五角場(chǎng)；崴廉～科技館地鐵站 ? 數(shù)量： 2～ 4輛 ? 運(yùn)營(yíng)班次：控制在 14車次到 24次 ? 可對(duì)客戶進(jìn)行收費(fèi) 35 策略一、提升產(chǎn)品附加值 ? 崴廉生活卡： ? 目