【正文】 圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 稅收政策： １、 2023年 5月 31日，規(guī)定 2023年 6月 1日后，個人購買不足 5年的住房對外銷售，將被全額征收營業(yè)稅。 影響：對投資炒房產(chǎn)生短暫性影響，對投機(jī)客形成較大的打擊； ２、 2023年 7月 26日，宣布從 2023年 8月 1日起在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。 影響：行業(yè)更為規(guī)范，但炒房現(xiàn)象仍較嚴(yán)重 。 國六條主要內(nèi)容： 一、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 影響：對于普通消費(fèi)者來說，貸款購房累計(jì)成本增加明顯。 影響：對房產(chǎn)開發(fā)成本的增加非常有限。? ?經(jīng)濟(jì)適用房 ?其次是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。 基于以上政策觀點(diǎn) 中原公司認(rèn)為： 2023年，政策會繼續(xù)出臺規(guī)范市場，市場進(jìn)入開發(fā)商洗牌階段；各項(xiàng)政策對普通商品房的影響最大，市場轉(zhuǎn)淡，形勢嚴(yán)峻化； 政策觀點(diǎn) 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟8月 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 單位：萬平方米 新政 前后福州住宅成交額走勢圖 分析：從表中可以看出，新政發(fā)布后福州住宅成交量急劇下降，最高達(dá) 70%的下滑幅度，市場進(jìn)入一個盤整期。 （數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場調(diào)研綜合） 新政 下的 08年福州住宅市場成交情況 成交排行 (套數(shù) ) 08年 1月 2月 3月 (截止 28日 ) 1 東方名城 135 東方名城 255 東方名城 164 2 錢隆金山 130 錢隆金山 203 融僑心巢 100 3 中央公園 91 融僑心巢 45 天鵝灣 60 4 融僑心巢 89 中央公園 44 柒星景 49 5 三迪香頌楓丹 78 世歐彼岸城 43 美林灣 36 6 金輝伯爵山 48 麗景天成品閣 35 麗景天成 34 7 家天下三木城 40 運(yùn)盛美之國 25 錢隆御景 29 8 融僑觀邸 34 柒星景 24 一品新筑 28 9 世歐彼岸城 32 水岸君山 24 中天金海岸 25 10 美林灣 24 世紀(jì)豪門 20 日出印象 18 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟?投資客急劇減少，基本以 自住客戶為主 ? ?之前熱銷的情況現(xiàn)在已不復(fù)存在了，客原來誠意度較高的客戶現(xiàn)在基本都沒用了，共同的聲音就是再看看? ?原來我們基本不用什么促銷策略的，現(xiàn)在不行了，必須采用強(qiáng)有力的優(yōu)惠以促進(jìn)銷售? 銷售員的聲音 VOICE —— 自住客、觀望、捷達(dá) 逆市下的客戶心理分析 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟“現(xiàn)在買房，朋友都會 說我傻 ！” “房價(jià)在降，等房價(jià) 再降些 就考慮！” “朋友都沒買，我也 看看 先！” “現(xiàn)在利息那么高，買了也 供不起 ！” “福州房價(jià)太高，我要 轉(zhuǎn)移 了，到 內(nèi)地城市投資 ！” VOICE 客戶的聲音 —— 說我傻、看看先、轉(zhuǎn)移 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟市場宏觀政策緊縮； 中小戶型剛性需求較大，豪宅需求相對較弱； 客戶心理趨于觀望； 市場進(jìn)入逆市，在這樣的環(huán)境下， 項(xiàng)目的未來的市場競爭環(huán)境又將如何？ 市場不同了： 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟歷年推出江景樓盤 北江濱 南江濱 烏龍江 03年 元洪錦江二期，君臨閩江，融僑錦江 B1區(qū)，風(fēng)景藍(lán)水岸 04年 世茂外灘花園，江岸名都，融僑錦江 C區(qū)，融僑錦江 B2區(qū) 05年 浩洋麗都，心家泊，半島國際，碧水芳洲，融僑錦江 D區(qū) 羅馬佳洲一期，天俊藍(lán)水灣 06年 海潤濱江花園，融僑 G區(qū)華府，浩洋麗都 B區(qū) 武夷國際城，江灣御景，金匯豪廷，羅馬佳洲二期，三盛巴厘島 水印長天，香江楓景，旭輝左海岸 07年 中聯(lián)水岸名居，融僑觀邸一期 中天金海岸四期，公園道一號 08年 東方名城、融匯江山 融僑觀邸二期，三迪凱旋楓丹，江南水都五期 泰禾紅樹林上層，中天五期，海潤天地 （數(shù)據(jù)來源 :中原公司市場部） 分析： 從上表可以看出， 05年以前，福州江景項(xiàng)目基本集中在北江濱，此后南江濱和烏龍江沿線幾乎是同時(shí)大規(guī)模開發(fā)，其中又以 06年的江景項(xiàng)目最多，達(dá)到 11個項(xiàng)目在售。 主力面積分布圖 元洪錦江二期 君臨閩江 世茂外灘花園 融僑錦江B區(qū) 江岸名都 心家泊 浩洋麗都 融僑錦江D區(qū) 海潤濱江花園 天俊藍(lán)水灣 旭輝左海岸 香江楓景 三盛巴厘 中天金海岸 海潤天地 融僑觀邸 凱旋楓丹 05年 06年 07年 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 08年 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟福州江景樓盤房價(jià)走勢373042004420530076001012502023400060008000100001202303年 04年 05年 06年 07年 08年年份（元）價(jià)單分析：從表中可以看出，近年來福州江景項(xiàng)目房價(jià)呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 08年 江景豪宅及中端別墅樓盤 約占市場供應(yīng)總量的 29%。 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟案名 泰禾紅樹林上層 開發(fā)商 泰禾集團(tuán) 預(yù)計(jì)單價(jià) 8500元 /㎡左右 物業(yè)管理 泰禾物業(yè) 項(xiàng)目地址 浦上大道與烏龍江交匯處 占地面積 450畝 棟數(shù) 21棟 容積率 戶型面積 90200㎡ 總戶數(shù) 高層 2023套 當(dāng)前動態(tài) 目前實(shí)行財(cái)富晉級活動，在銀行指定帳戶存 2萬誠意金，開盤時(shí)可以送 23萬優(yōu)惠 客戶群分析 客戶以鼓樓高管，企業(yè)業(yè)主為主，有部分金山本地二次置業(yè)及八縣的顧客。 海潤天地 競爭項(xiàng)目個案分析 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟案名 三迪凱旋楓丹 開發(fā)商 郭氏集團(tuán) 均價(jià) /㎡ 物業(yè)管理 高佳物業(yè) 項(xiàng)目地址 閩江大道 202號 占地面積 42畝 棟數(shù) 3棟 2937層高層住宅 容積率 戶型面積 3號樓 145177平方米 12號樓為 180平方米以上 總戶數(shù) 446套 銷售情況 2023年 6月公開， 11月份 3號樓開盤，目前銷售率 32%。 但該項(xiàng)目正對一大型制藥廠，加上該片區(qū)內(nèi)已基本沒有土地可供開發(fā)， 因此在發(fā)展?jié)摿ι喜蝗缟辖撬谄瑓^(qū)。 劣勢 部分高層但可視角度相對有限。 劣勢 景觀變化單調(diào)，旁邊是經(jīng)濟(jì)適用房。 福州市今明兩年的已知的放量達(dá) 897萬㎡，江景住宅達(dá) 40%高的比，本項(xiàng)目未來競爭產(chǎn)品多集中于金山附近江景住宅，銷售時(shí)點(diǎn)集中在 2023上半年至 2023年，市場競爭形勢嚴(yán)峻。 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟33 在大勢低迷的情況下，中原在深圳仍有大量的項(xiàng)目不斷獲得破冰佳績 同時(shí)，中原在香港參與的項(xiàng)目也為我們提供了不少破冰思路 中原逆市中操作項(xiàng)目優(yōu)勢介紹 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟34 Part 深圳案例 —— 東方尊峪 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項(xiàng)目業(yè)績 35 價(jià)格空間突破最大的項(xiàng)目 1批開盤 2批續(xù)推 至今 均價(jià) :130002100025000 同期在售豪宅項(xiàng)目中銷售套數(shù)最多的項(xiàng)目 ８－１２月 共銷售１２０套，１２月５０套 同期在售豪宅中成交率最高的項(xiàng)目 ８－１２月平均成交率 高達(dá)１０％，１２月為１３％ 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項(xiàng)目業(yè)績 36 同期在售豪宅第一次到訪即成交比例最高的項(xiàng)目 １０－１２月 客戶第一次到訪即成交的比例，高達(dá)４０％ 深圳有史以來活動頻率最高的項(xiàng)目 ８－１２月 舉辦活動共計(jì)４０余場 占深圳萬科全年總銷售額比例最高的項(xiàng)目 總銷售額在深圳萬科 07年度在售項(xiàng)目中 比例高達(dá)３３％，排名第一 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項(xiàng)目背景： 進(jìn)入 07年下半年的市場寒冰期，項(xiàng)目面臨著四大危機(jī) 37 分期策略 市場危機(jī) 信心危機(jī) 渠道危機(jī) 成交危機(jī) 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟破冰策略 38 鞏固消費(fèi)者信心 拓寬客戶渠道 提升成交率 破冰策略 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟39 Part 香港案例 —— 海澄湖畔 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項(xiàng)目品質(zhì) 40 海澄湖畔以其獨(dú)特的自然景觀和地理位置，在當(dāng)時(shí)的香港人心目中被譽(yù)為?市外桃源? ,是香港 01和 02年備受關(guān)注的大型項(xiàng)目之一 高爾夫景觀 沙灘景觀 山海景觀 湖泊景觀 項(xiàng)目品質(zhì) 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟客戶反應(yīng) 41 項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群是香港以三口之家為主的中上層家庭，他們大多數(shù)有穩(wěn)定的收入和相當(dāng)數(shù)額的存款，然而他們對項(xiàng)目的反應(yīng)卻不樂觀 客戶反應(yīng) 價(jià)格一直在跌，我不知道現(xiàn)在價(jià)格是否已經(jīng)是最低點(diǎn) 我不肯定明天會否失業(yè) 我不想變成負(fù)資產(chǎn) 每個家庭都希望有自己的房子，但他們很猶豫 面對非常低的利率、完善的配套、幾乎為零的首付，他們表示 我還是不肯定。此外日本琉球有?林姓會?，其始祖林喜，原是林浦村人，至今600多年，繁衍 20余世，琉球林氏族人多次回林浦尋根祭祖。是目前亞洲最大的會展中心，也是每年廣交會的舉辦地，會展中心建成前一年，琶洲區(qū)域房價(jià)為 5500元 /平方 ,07年當(dāng)?shù)爻^ /平方，且供不應(yīng)求。 往南：金山已無大片土地可供開發(fā)，再南下，連綿的旗山擋住了前進(jìn)的腳步 ,該片區(qū)短期內(nèi)只適合開發(fā)別墅產(chǎn)品 . 往西：面臨與北面相同的問題，閩侯以山地為主體，不能滿足新城大規(guī)模開發(fā)的需要。 無敵四大景觀 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 地塊景觀價(jià)值 閩江江景 烏龍江江景 景觀面： 項(xiàng)目擁有一線閩江江景資源，高層可看兩江交匯景觀， 北面景觀面比較開闊，景觀優(yōu)勢明顯 南面產(chǎn)品景觀視線較弱。 追隨者 補(bǔ)缺者 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 本項(xiàng)目角色： 2023年東部新城開啟的片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者 整個福州市場江景豪宅的挑戰(zhàn)者。 本案，對于頂端客戶，錢不是問題。 不是花很大力氣去推江景住宅，而是要用大手筆制造出項(xiàng)目的轟動，以此帶出新城江景豪宅，而這樣的能量一旦被釋放，必然反哺項(xiàng)目，必將成為項(xiàng)目未來可持續(xù)發(fā)展的動力。 在一個消費(fèi)者并不熟悉、缺乏公眾背書的區(qū)域， 光講景觀，關(guān)注度低，價(jià)值感也不夠。 這股精神氣，超越房子、超越資源、超越區(qū)位。 訪談分析： 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟職業(yè)分布圖41%27%13%8%11%私人企業(yè)主高資階層政府以及事業(yè)單位高級官員華僑其他分析：從職業(yè)分布上看，福州的高端物業(yè)主要購買者主要集中在私人企業(yè)主、高資階層、政府以及事業(yè)單位的高級管理人員當(dāng)中，也有相當(dāng)一部分為華僑購買。 戶外廣告牌的有效性來源于它的持久性，而報(bào)紙的有效性來源于它的覆蓋面廣泛。 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟訪談一：王先生，公務(wù)員，年齡： 35歲 ?居住區(qū)域：鼓樓區(qū) ?家庭結(jié)構(gòu)： 3人 ?購房目的：居住兼投資 ?業(yè)余興趣：體育、休閑娛樂 ?選擇購買的主要原因：配套完善、地段 ?主要獲知途徑：海峽都市報(bào)、福建新聞頻道、朋友介紹 ?較看好的區(qū)域：市中心 ?購房理由：尋求生活享受 ?已置業(yè)情況：臺江區(qū)擁有兩套錯層住宅 ?對本項(xiàng)目的看法：片區(qū)發(fā)展大，江景資源優(yōu)美，但周邊環(huán)境目前來說較一般 分析：表示會考慮本項(xiàng)目，購房理由，主要是用于享受，看重本項(xiàng)目最大的理由是，地段的升值空間及江景。 本報(bào)告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fd