【正文】 圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟政策 — 2023年宏觀政策回顧 稅收政策： １、 2023年 5月 31日，規(guī)定 2023年 6月 1日后，個人購買不足 5年的住房對外銷售，將被全額征收營業(yè)稅。 影響：對投資炒房產(chǎn)生短暫性影響，對投機客形成較大的打擊； ２、 2023年 7月 26日，宣布從 2023年 8月 1日起在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。 影響：行業(yè)更為規(guī)范，但炒房現(xiàn)象仍較嚴重 。 國六條主要內(nèi)容： 一、 切實調(diào)整住房供應結構。 影響：對于普通消費者來說，貸款購房累計成本增加明顯。 影響：對房產(chǎn)開發(fā)成本的增加非常有限。? ?經(jīng)濟適用房 ?其次是建設經(jīng)濟適用房。 基于以上政策觀點 中原公司認為： 2023年，政策會繼續(xù)出臺規(guī)范市場，市場進入開發(fā)商洗牌階段；各項政策對普通商品房的影響最大，市場轉淡，形勢嚴峻化； 政策觀點 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟8月 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 單位：萬平方米 新政 前后福州住宅成交額走勢圖 分析：從表中可以看出，新政發(fā)布后福州住宅成交量急劇下降，最高達 70%的下滑幅度，市場進入一個盤整期。 （數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場調(diào)研綜合） 新政 下的 08年福州住宅市場成交情況 成交排行 (套數(shù) ) 08年 1月 2月 3月 (截止 28日 ) 1 東方名城 135 東方名城 255 東方名城 164 2 錢隆金山 130 錢隆金山 203 融僑心巢 100 3 中央公園 91 融僑心巢 45 天鵝灣 60 4 融僑心巢 89 中央公園 44 柒星景 49 5 三迪香頌楓丹 78 世歐彼岸城 43 美林灣 36 6 金輝伯爵山 48 麗景天成品閣 35 麗景天成 34 7 家天下三木城 40 運盛美之國 25 錢隆御景 29 8 融僑觀邸 34 柒星景 24 一品新筑 28 9 世歐彼岸城 32 水岸君山 24 中天金海岸 25 10 美林灣 24 世紀豪門 20 日出印象 18 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟?投資客急劇減少，基本以 自住客戶為主 ? ?之前熱銷的情況現(xiàn)在已不復存在了，客原來誠意度較高的客戶現(xiàn)在基本都沒用了，共同的聲音就是再看看? ?原來我們基本不用什么促銷策略的，現(xiàn)在不行了，必須采用強有力的優(yōu)惠以促進銷售? 銷售員的聲音 VOICE —— 自住客、觀望、捷達 逆市下的客戶心理分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟“現(xiàn)在買房，朋友都會 說我傻 ！” “房價在降，等房價 再降些 就考慮！” “朋友都沒買，我也 看看 先！” “現(xiàn)在利息那么高，買了也 供不起 ！” “福州房價太高，我要 轉移 了，到 內(nèi)地城市投資 ！” VOICE 客戶的聲音 —— 說我傻、看看先、轉移 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟市場宏觀政策緊縮； 中小戶型剛性需求較大，豪宅需求相對較弱； 客戶心理趨于觀望； 市場進入逆市，在這樣的環(huán)境下， 項目的未來的市場競爭環(huán)境又將如何？ 市場不同了： 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟歷年推出江景樓盤 北江濱 南江濱 烏龍江 03年 元洪錦江二期，君臨閩江，融僑錦江 B1區(qū)，風景藍水岸 04年 世茂外灘花園，江岸名都，融僑錦江 C區(qū)，融僑錦江 B2區(qū) 05年 浩洋麗都，心家泊，半島國際，碧水芳洲，融僑錦江 D區(qū) 羅馬佳洲一期，天俊藍水灣 06年 海潤濱江花園，融僑 G區(qū)華府，浩洋麗都 B區(qū) 武夷國際城，江灣御景，金匯豪廷，羅馬佳洲二期，三盛巴厘島 水印長天，香江楓景，旭輝左海岸 07年 中聯(lián)水岸名居，融僑觀邸一期 中天金海岸四期，公園道一號 08年 東方名城、融匯江山 融僑觀邸二期，三迪凱旋楓丹，江南水都五期 泰禾紅樹林上層，中天五期，海潤天地 （數(shù)據(jù)來源 :中原公司市場部） 分析： 從上表可以看出， 05年以前，福州江景項目基本集中在北江濱，此后南江濱和烏龍江沿線幾乎是同時大規(guī)模開發(fā)，其中又以 06年的江景項目最多，達到 11個項目在售。 主力面積分布圖 元洪錦江二期 君臨閩江 世茂外灘花園 融僑錦江B區(qū) 江岸名都 心家泊 浩洋麗都 融僑錦江D區(qū) 海潤濱江花園 天俊藍水灣 旭輝左海岸 香江楓景 三盛巴厘 中天金海岸 海潤天地 融僑觀邸 凱旋楓丹 05年 06年 07年 （數(shù)據(jù)來源：福州中原市場調(diào)研部） 08年 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟福州江景樓盤房價走勢373042004420530076001012502023400060008000100001202303年 04年 05年 06年 07年 08年年份（元）價單分析：從表中可以看出，近年來福州江景項目房價呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 08年 江景豪宅及中端別墅樓盤 約占市場供應總量的 29%。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟案名 泰禾紅樹林上層 開發(fā)商 泰禾集團 預計單價 8500元 /㎡左右 物業(yè)管理 泰禾物業(yè) 項目地址 浦上大道與烏龍江交匯處 占地面積 450畝 棟數(shù) 21棟 容積率 戶型面積 90200㎡ 總戶數(shù) 高層 2023套 當前動態(tài) 目前實行財富晉級活動，在銀行指定帳戶存 2萬誠意金，開盤時可以送 23萬優(yōu)惠 客戶群分析 客戶以鼓樓高管，企業(yè)業(yè)主為主，有部分金山本地二次置業(yè)及八縣的顧客。 海潤天地 競爭項目個案分析 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟案名 三迪凱旋楓丹 開發(fā)商 郭氏集團 均價 /㎡ 物業(yè)管理 高佳物業(yè) 項目地址 閩江大道 202號 占地面積 42畝 棟數(shù) 3棟 2937層高層住宅 容積率 戶型面積 3號樓 145177平方米 12號樓為 180平方米以上 總戶數(shù) 446套 銷售情況 2023年 6月公開， 11月份 3號樓開盤，目前銷售率 32%。 但該項目正對一大型制藥廠，加上該片區(qū)內(nèi)已基本沒有土地可供開發(fā)， 因此在發(fā)展?jié)摿ι喜蝗缟辖撬谄瑓^(qū)。 劣勢 部分高層但可視角度相對有限。 劣勢 景觀變化單調(diào)，旁邊是經(jīng)濟適用房。 福州市今明兩年的已知的放量達 897萬㎡，江景住宅達 40%高的比，本項目未來競爭產(chǎn)品多集中于金山附近江景住宅，銷售時點集中在 2023上半年至 2023年，市場競爭形勢嚴峻。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟33 在大勢低迷的情況下，中原在深圳仍有大量的項目不斷獲得破冰佳績 同時，中原在香港參與的項目也為我們提供了不少破冰思路 中原逆市中操作項目優(yōu)勢介紹 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟34 Part 深圳案例 —— 東方尊峪 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項目業(yè)績 35 價格空間突破最大的項目 1批開盤 2批續(xù)推 至今 均價 :130002100025000 同期在售豪宅項目中銷售套數(shù)最多的項目 ８－１２月 共銷售１２０套，１２月５０套 同期在售豪宅中成交率最高的項目 ８－１２月平均成交率 高達１０％，１２月為１３％ 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項目業(yè)績 36 同期在售豪宅第一次到訪即成交比例最高的項目 １０－１２月 客戶第一次到訪即成交的比例，高達４０％ 深圳有史以來活動頻率最高的項目 ８－１２月 舉辦活動共計４０余場 占深圳萬科全年總銷售額比例最高的項目 總銷售額在深圳萬科 07年度在售項目中 比例高達３３％，排名第一 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項目背景： 進入 07年下半年的市場寒冰期，項目面臨著四大危機 37 分期策略 市場危機 信心危機 渠道危機 成交危機 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟破冰策略 38 鞏固消費者信心 拓寬客戶渠道 提升成交率 破冰策略 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟39 Part 香港案例 —— 海澄湖畔 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟項目品質 40 海澄湖畔以其獨特的自然景觀和地理位置，在當時的香港人心目中被譽為?市外桃源? ,是香港 01和 02年備受關注的大型項目之一 高爾夫景觀 沙灘景觀 山海景觀 湖泊景觀 項目品質 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟客戶反應 41 項目的主要目標客戶群是香港以三口之家為主的中上層家庭，他們大多數(shù)有穩(wěn)定的收入和相當數(shù)額的存款，然而他們對項目的反應卻不樂觀 客戶反應 價格一直在跌，我不知道現(xiàn)在價格是否已經(jīng)是最低點 我不肯定明天會否失業(yè) 我不想變成負資產(chǎn) 每個家庭都希望有自己的房子，但他們很猶豫 面對非常低的利率、完善的配套、幾乎為零的首付，他們表示 我還是不肯定。此外日本琉球有?林姓會?，其始祖林喜，原是林浦村人，至今600多年，繁衍 20余世，琉球林氏族人多次回林浦尋根祭祖。是目前亞洲最大的會展中心，也是每年廣交會的舉辦地，會展中心建成前一年，琶洲區(qū)域房價為 5500元 /平方 ,07年當?shù)爻^ /平方，且供不應求。 往南：金山已無大片土地可供開發(fā)，再南下，連綿的旗山擋住了前進的腳步 ,該片區(qū)短期內(nèi)只適合開發(fā)別墅產(chǎn)品 . 往西：面臨與北面相同的問題，閩侯以山地為主體，不能滿足新城大規(guī)模開發(fā)的需要。 無敵四大景觀 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 地塊景觀價值 閩江江景 烏龍江江景 景觀面： 項目擁有一線閩江江景資源，高層可看兩江交匯景觀， 北面景觀面比較開闊，景觀優(yōu)勢明顯 南面產(chǎn)品景觀視線較弱。 追隨者 補缺者 領導者 挑戰(zhàn)者 本項目角色： 2023年東部新城開啟的片區(qū)領導者 整個福州市場江景豪宅的挑戰(zhàn)者。 本案，對于頂端客戶，錢不是問題。 不是花很大力氣去推江景住宅，而是要用大手筆制造出項目的轟動，以此帶出新城江景豪宅，而這樣的能量一旦被釋放，必然反哺項目，必將成為項目未來可持續(xù)發(fā)展的動力。 在一個消費者并不熟悉、缺乏公眾背書的區(qū)域， 光講景觀，關注度低，價值感也不夠。 這股精神氣，超越房子、超越資源、超越區(qū)位。 訪談分析： 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟職業(yè)分布圖41%27%13%8%11%私人企業(yè)主高資階層政府以及事業(yè)單位高級官員華僑其他分析：從職業(yè)分布上看，福州的高端物業(yè)主要購買者主要集中在私人企業(yè)主、高資階層、政府以及事業(yè)單位的高級管理人員當中，也有相當一部分為華僑購買。 戶外廣告牌的有效性來源于它的持久性，而報紙的有效性來源于它的覆蓋面廣泛。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟訪談一：王先生，公務員，年齡： 35歲 ?居住區(qū)域：鼓樓區(qū) ?家庭結構： 3人 ?購房目的：居住兼投資 ?業(yè)余興趣：體育、休閑娛樂 ?選擇購買的主要原因：配套完善、地段 ?主要獲知途徑：海峽都市報、福建新聞頻道、朋友介紹 ?較看好的區(qū)域：市中心 ?購房理由：尋求生活享受 ?已置業(yè)情況：臺江區(qū)擁有兩套錯層住宅 ?對本項目的看法：片區(qū)發(fā)展大，江景資源優(yōu)美，但周邊環(huán)境目前來說較一般 分析：表示會考慮本項目，購房理由，主要是用于享受，看重本項目最大的理由是，地段的升值空間及江景。 本報告歸屬深圳中原福建分公司 w w w .fd