【正文】 高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務為核心的綜合行業(yè)體系。 3．住宅環(huán)境設計以生態(tài)領先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。而外資優(yōu)秀企業(yè)進入更加劇競爭由市場化主導的個人購房的消費市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢現(xiàn)有市場中項目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機制市場化使得 在土地獲取和融資方面都面臨嚴峻考驗，而外資加入更加劇了市場競爭 信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用消費者消費意識更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務更為精細政府扶持大企業(yè)的政策導向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素住宅設計品味和質(zhì)量的全方位提高對龍騰提出更高的要求對龍騰創(chuàng)業(yè)的要求龍騰要避免和重量級企業(yè)進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌從一開始要加強信息化建設，優(yōu)化企業(yè)管理不以過高利潤為目標，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務消費者為宗旨在規(guī)劃設計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路龍騰要培育自身對市場的認識能力和把握市場的能力龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進行 “目標學習 ”，加速發(fā)展自己對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風險（業(yè)務外包、咨詢學習等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競爭者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴大方式進入壁壘和退出障礙各強度因素描述關系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計，2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項目數(shù)量相對少，競爭強度大龍騰的財務管理、成本控制能力薄弱，應該加強北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項目運作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風險，求發(fā)展已經(jīng)進入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項目運行的風險性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項目等取得土地的 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應鏈： 決定銷售方式銷售方式要多樣化招標方式確定建筑商以一定比例給主要是消費者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場比如： “房屋租賃 ”對 “房屋銷 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應的供應方都要參與對開發(fā)價值的分配。商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。 市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關村。北京市寫字樓市場供應量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應擴大的主體需求的地域差異比較明顯，中關村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面隨著近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，別墅市場供應數(shù)量明顯增加 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應 目前北京市經(jīng)濟適用房總體供應不均衡，北多南少。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關注。通過對中低收入家庭住房需求、供應分析，年需房量在 600萬平方米左右。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應新的發(fā)展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。 《北京市 2023年統(tǒng)計公報》幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術、新材料在建筑施工企業(yè)應用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 　二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢面對 WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化大企業(yè)業(yè)務選擇面擴大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢工程管理、施工技術水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標管理、質(zhì)量管理等各個方面都要加強，市場化運作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經(jīng)濟，是我國市場化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。作為旅游業(yè)基礎的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。工業(yè)經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟發(fā)達。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。經(jīng)濟適用房項目商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房寫字樓商務區(qū)（ CBD）產(chǎn)業(yè)機會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務機會但這些機會不一定都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。該項目是分包的項目裝飾面積 7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳對項目的綜合管理有待加強沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設計施工人才公司業(yè)務發(fā)展定位不明餐廳經(jīng)營對公司主體沒什么大的影響結(jié)構(gòu)因素 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務分析：現(xiàn)有業(yè)務綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務： 選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。企業(yè)憑自身實力參與市場競爭能力也比較弱。導致進入門檻提高企業(yè)領導層素質(zhì)偏低時代發(fā)展對企業(yè)家的要求更復雜“槐房項目 ”的風險因素很大建筑和裝飾的實力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競爭能力企業(yè)要通過 “槐房項目 ”成功運作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領。受大企業(yè)影響嚴重政府政策和市場競爭企業(yè)沒有健全的人力資源管理機制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸 作為民營性質(zhì)的企業(yè)，股權較為集中，法人意志強，決策權集中，但對苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識不足。下一步需要對龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務做出明確的戰(zhàn)略定位。共建筑建設視角一視角二產(chǎn)業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務之路產(chǎn)業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領域轉(zhuǎn)化立足豐臺住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）面向北京市其它項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設機會，這里僅就 建筑所面臨的一些機會做出分析。社區(qū)經(jīng)營區(qū)域價值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟適用房商品住宅經(jīng)濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟適用房商品住宅區(qū)豐臺區(qū)域價值追求模式豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域價值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價值追求空間的大小豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首先從這兩個支柱行業(yè)開始。三、區(qū)域價值鏈分析結(jié)論：二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間但土地提供不能跨越區(qū)域?；蛘哒f，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實力的連鎖公司紛紛在豐臺開設分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。預計國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長至2023年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長 至2023年的４．３萬億元。全市建筑施工面積 ，比上年增長 %，比 1995年增長 %；竣工面積 ，比上年增長 %，五年累計竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長 %。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。居民按房改成本價和經(jīng)濟適用房政策購房 。（ 2） 以市政道路及重點構(gòu)成建設拆遷帶動危改 —— 政策依據(jù) ：《關于市政建設重點工程有關規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號）。2023年 3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。二、