【正文】 達(dá)到 7個(gè)，寫(xiě)字樓 9個(gè)，這在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。當(dāng)年其資產(chǎn)負(fù)債比升到 %，超過(guò)行業(yè)臨界指標(biāo)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開(kāi)業(yè) 19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到 300萬(wàn)平方米。 案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 2023年純商業(yè) 組合式 （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。 （ 3）占地面積在 1020萬(wàn)平，建筑面 積在 4080萬(wàn)平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬(wàn)平 左右 。 萬(wàn)達(dá)一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢(shì)，全力促銷(xiāo)商鋪，賣(mài)完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制 ,造成早期項(xiàng)目的商戶(hù)造反 ,吃了大虧 – 沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的資金實(shí)力。 – 在銷(xiāo)售對(duì)象和招租商戶(hù)的甄選方面，認(rèn)真對(duì)待市場(chǎng)的科學(xué)態(tài)度，對(duì)拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)態(tài)匹配，慎之又慎，對(duì)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、實(shí)力等方面都有系統(tǒng)性的要求，把追求合理的項(xiàng)目商業(yè)布局和長(zhǎng)期租金收益率當(dāng)原則了，為之后的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng)打下了基礎(chǔ)。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。 方案三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 第四部分 建 議 篇 以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營(yíng)管理能力 第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。 :14:1303:14:13January 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :14:1303:14Jan2323Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 23, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 1月 23日星期一 3時(shí) 14分 13秒 03:14:1323 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :14:1303:14Jan2323Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :14:1303:14:13January 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 渠道三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運(yùn)營(yíng)商身份 戰(zhàn)略定位 定位于城市運(yùn)營(yíng)商的高度 區(qū)域布局： 二、三線(xiàn)城市 ■重點(diǎn)關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點(diǎn) ■通過(guò)優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線(xiàn)城市消費(fèi) ■三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展要注意控制風(fēng)險(xiǎn)， 維護(hù)商業(yè)開(kāi)發(fā)效果，體量不宜過(guò)大、檔次不宜 過(guò)高、選址不宜過(guò)遠(yuǎn)、建筑不宜過(guò)長(zhǎng)、不宜一 賣(mài)了之 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 第四部分 建 議 篇 通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌 ■ 一是形象工程，樹(shù)立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■ 二是就業(yè)工程，每個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個(gè)較大的項(xiàng)目能讓 1萬(wàn)人上崗就業(yè)； ■ 三是稅收工程，每個(gè)小型的商業(yè)項(xiàng)目可以提供每年六七千萬(wàn)元的稅收，一個(gè)大型項(xiàng)目可以達(dá)到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項(xiàng)，可以每年給國(guó)家新增稅收； ■ 四是百年工程，中國(guó)企業(yè)平均壽命只有７年，長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。 策略一 賣(mài)小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價(jià)值的店鋪?zhàn)孕谐钟校? 而將小店鋪銷(xiāo)售，并同時(shí)簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的合約。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場(chǎng) 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場(chǎng) 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場(chǎng) 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場(chǎng) 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問(wèn)題？ ■ 規(guī)模的問(wèn)題？ ■ 投資和回報(bào)的問(wèn)題？ ■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問(wèn)題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問(wèn)題？ ■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)需求的問(wèn)題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問(wèn)題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題？ ■ 專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問(wèn)題的開(kāi)端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須步驟？ ■ 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的保障？ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學(xué)設(shè)立開(kāi)發(fā)程序 第四部分 建 議 篇 項(xiàng)目選址 獲取土地 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 1 項(xiàng)目招商 選擇融資渠道 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目施工 6 7 開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng) 8 國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程 3 2 4 5 市場(chǎng) 調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 商業(yè)項(xiàng)目 工程建設(shè) 1 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 與主力店招商 商業(yè) 分割 5 招商策劃與招商工作 目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程 2 4 6 3 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 7 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專(zhuān)業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開(kāi)發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 – 萬(wàn)達(dá)同時(shí)密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨(dú)斗，而是廣泛與資本市場(chǎng)聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。 – 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目規(guī)劃、招商管理和運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合人為硬來(lái)，功能匹配缺位，多數(shù)項(xiàng)目在招商上都感覺(jué)乏力。 （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院、美食等 。 （ 3）占地面積在 5萬(wàn)平左右， 建筑面積在 15萬(wàn)平左右 。 資料來(lái)源：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品 ?20232023年 純商業(yè)盒子式 （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。2023年末土地儲(chǔ)備躥升至 2620萬(wàn)平方米。 典型項(xiàng)目 ：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽(yáng)世達(dá)物流項(xiàng)目。至于其它類(lèi)型的項(xiàng)目如工業(yè)園等，也不排除其未來(lái)會(huì)進(jìn)入。 富力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都不是專(zhuān)業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈，富力就會(huì)利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這樣借機(jī)融入商圈。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專(zhuān)業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷(xiāo)售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是 2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。 6 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市 倒閉的案例，在全國(guó)各地并不顯見(jiàn)；布點(diǎn)過(guò)于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場(chǎng) 篇 定位失誤 很多開(kāi)發(fā)商基本不做任何專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門(mén)決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十 萬(wàn)平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行 準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng)。 發(fā)展快 第二部分 市 場(chǎng) 篇 同發(fā)達(dá)國(guó)家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國(guó) 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國(guó) 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場(chǎng) 篇 同發(fā)達(dá)國(guó)家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國(guó) 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國(guó) 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場(chǎng) 篇 同發(fā)達(dá)國(guó)家 超級(jí)市場(chǎng) 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2023（ 35年） 2023年 法國(guó) 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國(guó) 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場(chǎng) 篇 國(guó)家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng) 1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè) 2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購(gòu)物中心、超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力，綜合商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國(guó)家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。房地產(chǎn)商通過(guò) REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)