【正文】 于內(nèi)外資企業(yè) 深地稅發(fā) 【 1997】 428關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自用房產(chǎn)的土地使用權(quán)是否并入固定資產(chǎn)核算繳納房產(chǎn)稅問題的補(bǔ)充通知 ?房產(chǎn)原值是指納稅人按照財務(wù)會計制度規(guī)定 ， 在帳簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價； 以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) ， 只適用于個人 深府〔 1987〕 164號 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法 ?房地產(chǎn)開發(fā)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅 。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。 財稅〔 2023〕 21號 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的 ,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起 ,加收滯納金 財稅〔 2023〕 21號 土地增值稅新規(guī) ?納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 ,凡不能取得評估價格 ,但能提供購房發(fā)票的 ,可享受 5%加計扣除。 ? 、 紅利 ， 憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅 。 根據(jù)該款所述方式設(shè)立的外商投資企業(yè) ， 其實際控制人以外的外國投資者在企業(yè)注冊資本中的出資比例高于 25%的 ， 享受外商投資企業(yè)待遇 。 經(jīng)濟(jì)適用房自合同簽訂之日起 5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓 。 因城市建設(shè)需要須對已出讓用地的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整時，涉及調(diào)整容積率需要補(bǔ)償?shù)模越?jīng)濟(jì)方式予以補(bǔ)償，一律不再補(bǔ)償土地。 國家近期銀行政策解析 政策 06/07/21央行宣布從 8月 15日開始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 %。 8月 31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。 規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。 （ 六 ） 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度 。 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 2023年 5月 17日開國務(wù)院常務(wù)會議新 六 條 主要內(nèi)容 （ 一 ） 重點(diǎn)發(fā)展中低價位 、 中小套型普通商品住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 。 ?建筑面積 90平方米以下住房占 70%以上。（三）健全法律機(jī)制。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控投融資及稅收政策 上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人 深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會主任 賀倩明 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 國務(wù)院層面政策 土地近期政策 銀行近期政策 財稅近期政策 深圳近期政策 政策 07/27國務(wù)院常務(wù)會議 主要內(nèi)容 （一）提高征地成本，征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。充分發(fā)揮國家土地督察機(jī)構(gòu)的作用，強(qiáng)化對地方政府及土地管理部門執(zhí)法行為的監(jiān)督檢查。 ?5年 /營業(yè)稅 。 （ 二 ） 進(jìn)一步發(fā)揮稅收 、 信貸 、 土地政策的調(diào)節(jié)作用 。 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 （又稱國老八條）國辦發(fā)明電[2023]8號 05/03/26 主要內(nèi)容 著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給 ； 穩(wěn)定住房價格；嚴(yán)格控制被動性住房需求； 政策 國辦發(fā)〔 2023〕 26號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 （ 又稱新八條） 05/05/09 主要內(nèi)容 對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 以下六類情形必須納入 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍 ：供應(yīng) 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策 國辦發(fā) 〔 2023〕 50號 國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13 主要內(nèi)容 廣州局督察深圳 國家近期土地政策解析 政策 建住房 〔 2023〕 165號 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 07/06 主要內(nèi)容 新開工的商品住房 總面積 中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 （又稱 ） 政策 國土資發(fā)〔 2023〕 166號 關(guān)于堅決制止 “ 以租代征 ” 違法違規(guī)用地行為的緊急通知 05/08/22 主要內(nèi)容 以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股等方式進(jìn)行農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的，必須是已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地 國家近期銀行政策解析 政策 人民銀行 08/18上調(diào)利率 主要內(nèi)容 一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %。 06/06/16中國人民銀行宣布決定從 2023年 7月 5日起 ， 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 政策 中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整住房信貸政策答記者問 06/05/31 主要內(nèi)容 此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一是從 2023年 6月 1日起，商業(yè)銀行（含農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款 （不包括住房公積金貸款） 首付款比例不得低于 30%；二是對購買套型建筑面積 90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定。 改變以地價減免政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除 《 關(guān)于印發(fā) 〈 深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 〉 的通知 》 （深府［ 2023］ 177號）相關(guān)規(guī)定以外的各類地價優(yōu)惠政策。 著重建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類公共租賃住房 。 ?本規(guī)定所稱外國投資者并購境內(nèi)企業(yè) ， 系指外國投資者購買境內(nèi) 非 外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 境內(nèi)公司 ” ） 股東的股權(quán)或認(rèn)購境內(nèi)公司增資 ， 使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 股權(quán)并購 ” ） ；或者 ， 外國投資者設(shè)立外商投資企業(yè) ， 并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營該資產(chǎn) ， 或 ， 外國投資者協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) ， 并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運(yùn)營該資產(chǎn) （ 以下稱 “ 資產(chǎn)并購 ” ） 。 分配利潤為目的 ，先稅后分 ， 投資方有稅率差的 ， 要補(bǔ)稅 。 舊房購買契稅準(zhǔn)予抵扣。 稅金 其他扣除項目： 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和加計 20%的扣除。 ?對房屋對外投資收取固定收入 ， 由出租方按租金收入征收房產(chǎn)稅 （ 如何執(zhí)行 ？ ） 印花稅特殊規(guī)定 ?房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房產(chǎn)是否按 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 稅目繳納印花稅？ 答：根據(jù)深稅發(fā)（ 1990） 07號文規(guī)定，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)公司和房管部門出售房產(chǎn)是經(jīng)國家批準(zhǔn)作為商品經(jīng)營的，因此凡與房地產(chǎn)開發(fā)公司或房管部門訂立的商品房買賣合同，按 “ 購銷合同 ” 稅目貼印花（ 萬分之三 ） ；其他房屋買賣合同，按 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 稅目貼印花（ 萬分之五 ） 。 國稅發(fā) [2023]119號 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知 企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補(bǔ)價或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將對應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得 國稅發(fā) [2023]45號 關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知 視為免稅重組，帳面價入帳。 國稅發(fā) [2023]45號 國稅發(fā) [2023]118號 契稅未明確 土地增值稅未明確（ 如做為投資 ， 要征 ） 印花稅（ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移抑或改制 ？ ） 外商投資企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資 ， 就財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅 。 境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進(jìn)行現(xiàn)場勘察 、 搜集資科 、了解情況外 ， 設(shè)計方案 、 繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進(jìn)行 ， 設(shè)計完成后 ， 將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè) 。 對個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。對于有新樓盤銷售的企業(yè)，及時向企業(yè)宣傳有關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。該局稽查科立刻著手對該企業(yè)的售樓、納稅情況進(jìn)行調(diào)查。 該分局稽查人員經(jīng)過詳細(xì)審查該公司帳務(wù)和有關(guān)資料，未發(fā)現(xiàn)該公司有隱瞞收入的行為，營業(yè)收入已全部申報繳納營業(yè)稅及附加，加上以其名義申報的房地產(chǎn)項目的營業(yè)稅，三年來共申報繳納營業(yè)稅超過一千萬元。首先對轄區(qū)企業(yè)進(jìn)行專項清理，對擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，掌握企業(yè)的最新動態(tài)，做到對稅源收入心中有數(shù)。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定時，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納，因此應(yīng)由該公司承擔(dān)房產(chǎn)稅的繳納義務(wù)。稅務(wù)人員耐心而細(xì)致地向其講解了稅法的有關(guān)規(guī)定，終于贏得了公司財務(wù)人員的理解并表示以后要多學(xué)稅法，嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，誠信納稅。檢查人員及時到該樓盤實地核查，使該企業(yè)不得不承認(rèn)其發(fā)售樓盤及申報不及時的事實。檢查人員迅速對這兩家公司進(jìn)行立案調(diào)查。隨后采取突擊調(diào)賬手段，調(diào)取該公司的預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同及發(fā)票存根。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進(jìn)了收入的增長。 財稅〔 2023〕45號 ? 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的 ， 對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅 ， 成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的 ，對超過部分征收契稅 深國稅辦轉(zhuǎn)字 [2023]80號 財稅[2023]45號 轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權(quán)重組 、企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)中承受原產(chǎn)權(quán)的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財稅 〔 2023〕 41號關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產(chǎn)置換未明確是否免稅 ? 離婚產(chǎn)權(quán)分割不征收契稅 國稅函 [1999]391 號 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù) ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權(quán)屬 ， 不征契稅 國稅函[2023]1036號關(guān)于繼承土地 、 房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù) 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。 – 納稅人 自建自用 建筑物 ， 免征營業(yè)稅 。 ?房地產(chǎn)新項目，以項目公司出現(xiàn)。 （整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓企業(yè)不需要解散而將其經(jīng)營活動的全部 (包括所有資產(chǎn)和負(fù)債 )或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給接受企業(yè) ， 以換取股份。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進(jìn)行帳面價值進(jìn)行調(diào)整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損